Аналіз цін на вторинному ринку житла Києва у лютому 2016 року

За підсумками лютого 2016 року, найменша середня вартість 1 кв. м. житла була зафіксована в Деснянському районі і склала 1 507 $/кв. м. Найбільша середня ціна за квадратний метр була зафіксована в Печерському районі і склала 3 543 $/кв. м.

Найбільш дороге житло традиційно зосереджена в центральних районах - Печерському та Шевченківському. Тут ціна квадратного метра збільшується пропорційно кількості кімнат у квартирі. Ця ж тенденція в деякій мірі характерна для Оболонського і центральній частині Подільського районів, оскільки наявність розвиненої інфраструктури та зручного розташування підтримує вартість квартир в цих районах на рівні вище середнього.

Склад пропозиції в спальних районах міста більш однорідний, ніж в центрі, де зосереджені елітні дорогі квартири з поліпшеним плануванням і ремонтом. Тому тут співвідношення цін на житло в залежності від сегмента носить зворотний характер - вартість квадратного метра знижується зі збільшенням кімнатну в квартирі.

 

Таблиця 2. Співвідношення min, max и середньої вартості квадратного метра вторинної нерухомості по районам Києва у лютому 2016 року ($/кв. м.)

Район	Мінімальне ($/кв. м)	Максимальне ($/кв. м)	Середнє ($/кв. м)
Голосіївський
Дарницький
Деснянський
Дніпровський
Оболонський
Печерський
Подільський		7 052
Святошинський
Солом"янський
Шевченківський		15 161

 

Порівнюючи співвідношення вартості квадратного метра квартир по місту, найбільш широкий діапазон цін спостерігається в центрі міста, а також в прицентральних районах Києва.

Середня вартість квартир по адміністративним районам Києва у лютому 2016 року:

Зміна середньої вартості житла на вторинному ринку Києва за адміністративним районам в лютий 2016 р:

Голосіївський - зниження на 0,47% (на 9 дол.) до 1 907 $/кв. м.

Дарницький - зниження на 0,13% (на 2 дол.) до 1 508 $/кв. м.

Деснянський - зростання на 0,20% (на 3 дол.) до 1 507 $/кв. м.

Дніпровський - зростання на 0,20% (на 3 дол.) до 1 534 $/кв. м.

Оболонський - зниження на 0,09% (на 2 дол.) до 2 158 $/кв. м.

Печерський - зростання на 0,25% (на 9 дол.) до 3 543 $/кв. м.

Подільський - зниження на 0,80% (на 21 дол.) до 2 641 $/кв. м.

Святошинський - зростання на 0,29% (на 5 дол.) до 1 715 $/кв. м.

Солом'янський - зниження на 0,40% (на 7 дол.) до 1 758 $/кв. м.

Шевченківський - зниження на 0,53% (на 16 дол.) до 2 999 $/кв. м.

Аналізуючи поведінку цін по адміністративним районам Києва в лютому 2016 р, можна зробити висновок, що середня вартість вторинного житла в валюті демонструвала як зростання, так і зниження.

 

Середня вартість вторинного житла Києва у лютому 2016 року по сегментам:

Розглядаючи динаміку середньої вартості квадратного метра житла вторинного ринку, можна відзначити, що ціни пропозицій у лютому 2016 р:

- у сегменті однокімнатних квартир знизилися на 13 $/кв. м або на 0,74%;

- у сегменті двокімнатних квартир знизилися на 22 $/кв. м або на 1,24%;

- у сегменті трикімнатних квартир знизилися на 47 $/кв. м або на 2,69%;

- у сегменті чотирикімнатної квартири знизилися на 25 $/кв. м або на 1,36%.

 

Структура представлених до продажу квартир на вторинному ринку житла Києва

За даними порталу Kanzas.ua, в лютому 2016 року в структурі пропозиції вторинного житла Києва найбільшу частку займали дво- і трикімнатні квартири - їх частка склала 31,0% і 31,2%, відповідно. Частка однокімнатних квартир склала 29,7%.

Частка квартир з чотирма і більше кімнатами за підсумками місяця склала 5,8% і 1,7% від всього ринку. Частка квартир типу готельок склала 0,6%.

У структурі пропозиції по адміністративним районам переважає житло, розташоване на Правому березі - 56,7%. Квартири, розташовані на Лівому березі складають - 43,3%.

За підсумками лютого 2016 року, за кількістю лідером пропозицій на вторинному ринку в Києві, став Дарницький район із загальною часткою рівною 24,4%.

Найменша частка представлених до продажу квартир за підсумками місяця, була відзначена в Подільському районі і склала 3,3%.

Матеріал компанії «Канзас»

www.kanzas.ua

 

Опис підходів до оцінки

Витратний підхід

Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Слід зазначити, що витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

- розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

- враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

- прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

- оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної вартості майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Необхідно відзначити, що оцінка нерухомості за витратним підходом передбачає визначення двох принципово відмінних величин: вартості відтворення або вартості заміщення.

Перша з них відповідає вартості будівництва точної копії даної будівлі на сьогоднішній день з дотриманням всіх технологічних прийомів та технічних рішень, що використовувались у будівництві об’єкта на момент його побудови. такий підхід може бути виправданий лише для деяких унікальних споруд, а для більшості будівель він є непридатним. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Визначення вартості заміщення передбачає розрахунки вартості витрат на спорудження об’єкта аналогічного призначення та об’єму з залученням сучасної технології будівництва. Цей метод є цілком придатним для визначення вартості більшості типових будівель.

При визначенні вартості будівлі за витратним підходом однією з впливових величин є фізичний знос будівлі. Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта оцінки, окремо.

Фізичний знос (знецінення) – це втрата вартості, викликана зносом об’єкта в процесі експлуатації та природного впливу і проявляється в утраті конструктивними елементами будівель та споруд первісних технічних та експлуатаційних властивостей, що призводить до втрати їхньої споживчої вартості. Сучасні методи досліджень основних засобів дозволяють визначити дефекти, що виникають при їх тривалій або неправильній експлуатації.

Величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу.

Окрім фізичного зносу також існують та мають бути врахованими знос функціональний та економічний.

Функціональне знецінення – це втрата вартості, викликана появою нових технологій. Воно може проявлятись в надлишку виробничих потужностей, неадекватності або в надлишках змінних виробничих затрат.

Існують дві категорії функціонального зносу: надлишок капітальних затрат та надлишок виробничих затрат. Перша категорія являє собою результат технологічних змін, що проявляється в неможливості оптимального використання активів внаслідок надлишку виробничих потужностей у порівнянні з вимогами сучасного виробництва.

Друга категорія функціонального зносу являє собою результат технологічних змін, що сприяють зменшенню собівартості продукції в порівнянні з виробничими затратами, асоційованими з даними активами.

Величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;

Величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (вартісті пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з вартістю продажу (вартістю пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками.

Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об'єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання.

Порівняльний підхід

При застосуванні порівняльного підходу вартість об’єкта оцінки визначається, виходячи з порівняння вартості продажу або пропозиції аналогічних об’єктів. Правомірність застосування такого підходу базується на тому факті, що вартість оцінюваного об’єкта безпосередньо пов’язана з вартістю продажу аналогічних об’єктів. Кожний схожий об’єкт, що був суб’єктом купівлі – продажу або пропонується до продажу, порівнюється з оцінюваним, а його вартість коректується на певні множники, що відображають всі суттєві відмінності між об’єктами.

Отже, порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної вартістю майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання вартості на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропозиції та попиту на подібне майно.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

- вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

- зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням вартості продажу або вартості пропонування об'єктів порівняння;

- визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

- узгодження отриманих результатів розрахунку.

Зіставлення об'єкта оцінки та об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як вартість об'єкта порівняння, вартість одиниці площі чи об'єму тощо.

Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

- за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

- на основі визначення середньозваженої вартості;

- за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

- на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про вартість продажу (вартості пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

- із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у Звіті про оцінку майна.

Дохідний підхід

В основі дохідного підходу визначення вартості майна лежить наступне просте твердження: вартість, відмінну від нуля, має лише те майно, яке приносить або здатне приносити прибуток своєму власнику. Отже, дохідний підхід оцінки базуються безпосередньо на принципі найбільш ефективного та раціонального використання майна.

При застосуванні дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.

Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

З точки зору експертів найбільш придатними для використання в Україні на сьогоднішній день є наступні методи дохідного підходу:

· Метод прямої капіталізації доходу.

· Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків).

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

- прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

- розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

- обґрунтування періоду прогнозування;

- прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

- визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу;

- прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

- визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Отже, методи прямої капіталізації прибутків та дисконтування грошових потоків вимагають визначення чистого операційного доходу (NOI), що приносить об’єкт. В рамках першого методу ринкова вартість розраховується шляхом капіталізації чистого операційного прибутку за рік або за окремий інтервал часу за допомогою норми (ставки) капіталізації.

Техніка дисконтування грошових потоків базується на прогнозуванні майбутніх доходів з використанням залежності вартості грошей від часу. Інвестуючи сьогодні один долар в бізнес, що дає d відсотків річних, через рік інвестор матиме 1+ d доларів. Іншими словами, поточна вартість суми 1+ d доларів, отриманих через рік, становить 1 долар. Тому для оцінки поточної вартості потоку майбутніх прибутків, на яку інвестор обмінює сьогоднішні гроші, купуючи бізнес, необхідно врахувати зменшення в часі поточної вартості грошових доходів. Згідно техніки дисконтування, поточна вартість деякої суми грошей S, отриманої через T років становить S/(1+d)^T. Тут d - ставка дисконту.

Таким чином, посумувавши всі прогнозовані грошові потоки з урахуванням дисконтування, отримаємо поточну вартість. Загальний вираз для розрахунку вартості методом дисконтування грошових потоків має наступний вигляд:

NPV = (NOI_і x а_і)+ RV, 1

де: NPV – чиста поточна вартість об’єкта;

NOI – чистий операційний дохід;

а_і – коефіцієнт приведення вартості в i – му році, який зв’язаний зі ставкою дисконту d наступним співвідношенням:

а_і = 1/(1 +d)ⁱ, 2

RV – вартість реверсії.

Вартість реверсії являє собою прогнозну вартість, за яку оцінюваний об’єкт буде проданий після Т років експлуатації.

Обчислення значно спрощуються, якщо відомо характер зміни рівня доходів та вартості капіталу з часом. Одним з наближень, що найбільш широко використовуються в практиці оцінки є наступне:

1. Величина чистого операційного доходу не залежить від часу, тобто

NOI_i = NOI_i+1 = NOI_T = NOI.

2. Вартість капіталу не залежить від часу. За такої умови вартість реверсії розраховується як чиста поточна вартість об’єкта, приведена в часі від моменту продажу Т на сьогоднішній день:

RV = NPV х а_Т = NPV/(1+d)^T.

З дотриманням двох вказаних умов формула 1 легко приводиться до наступного вигляду:

NPV = (NOI /(1+d)^і)+ NPV/(1+d)^T = … = NOI/ d, 3

Вираз 3 є формулою розрахунку чистої поточної вартості об’єкта за методом прямої капіталізації, причому завдяки припущенням 1 - 2, в даному випадку норма капіталізації К співпадає зі ставкою дисконту d.

Зауважимо, що у випадку, коли термін володіння об’єктом не обмежений в часі (Т ® ¥), вартість реверсії дорівнює нулю, а чиста поточна вартість визначається за формулою 3, якщо величина чистого операційного доходу не залежить від часу.

Необхідно підкреслити, що у більш складному випадку, наприклад коли вартість капіталу є функцією часу, формула 3 не працює. В цьому випадку, норма капіталізації є сумою двох величин – ставки дисконту та поправки на повернення капіталу. Ця поправка є необхідною компенсацією з потоку доходів різниці між поточною вартістю об’єкта і прогнозованою вартості продажу.

Величина цієї поправки, очевидно, залежить від характеру зміни вартості капіталу з часом. Якщо вартість капіталу зменшується за Т років володіння об’єктом на b відсотків за умови незмінних в часі доходів, поточна вартість об’єкта вираховується за наступною формулою:

NPV = (NOI /(1+d)^і)+ NPV х (1-b)/(1+d)^T 4

За допомогою алгебраїчних перетворень ця формула зводиться до більш простого виразу для NPV:

NPV = NOI /(d + b x d /((1+d)^T –1)) 5

Величина f = d /((1+d)^T –1) досить часто зустрічається в розрахунках грошових потоків, міститься в шестифакторних таблицях грошей і носить назву фактора фондовідшкодування. Отже, поточна вартість об’єкта описується наступною формулою:

NPV = NOI /(d + b х f), 6

де: d + b x f = К – коефіцієнт капіталізації, 7

b x f – поправка на повернення капіталу.

Якщо прогнозується зростання вартості капіталу, ця поправка набуває від’ємного значення.

Таким чином, для визначення вартості бізнесу методами прямої капіталізації та дисконтування грошових потоків, необхідне знання трьох величин:

· потоку прогнозованих доходів;

· ставки дисконту;

· ставки капіталізації.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.