Механизм пирамиды недвижимости

Почему земля в Нью-Йорке стоит гораздо дороже земли в Нижнем Новгороде, а земля в Нижнем Новгороде – гораздо дороже, чем точно такая же земля в 100 километрах от Нижнего Новгорода?

 

Как мы помним, стоимость товаров находится в прямой зависимости от (1) объёма денег, обслуживающих рынки этих товаров, и (2) от количества товаров. Поскольку количество земли в городах практически неизменно, то стоимость земли зависит только от объёма вращающихся денег.

 

Значит, надо замкнуть деньги, вращающиеся в Нью-Йорке и пустить их на увеличение стоимости недвижимости. В США это делается через механизм ипотеки (mortgage), в России – через простое накопление.

 

* * *

Чтобы купить жильё в США, в стандартном случае человек должен заплатить 25 процентов от общей стоимости дома[218], а остальные 75 процентов он получает в долг от банка в рассрочку, обычно на 25 лет. Ежемесячные выплаты за дом составляют порядка 30-40 зарплаты, а с учётом налогов на недвижимость и затрат на обслуживание дома – 50 процентов и более.

 

Естественно, что права на дом принадлежат банку, а не человеку, до тех пор, пока дом не будет полностью выплачен.

 

Таким образом, одной рукой деньги даются человеку, другой рукой деньги у него забираются. Эти деньги можно было бы вообще выкинуть из оборота. Они просто совершают путь со счёта капиталиста, когда он выплачивает зарплату, обратно на счёт капиталиста, когда он получает выплату по ипотеке (обычно выплаты по ипотеке происходят в тот же самый день, когда платится зарплата). В этом случае зарплата бы уменьшилась вдвое, но и жильё бы стало стоить 25 процентов от нынешней стоимости, то есть более-менее соответствовало затратам на строительство.

 

Но тогда и рабочий, и капиталист почувствовали бы себя беднее. И главное – нарушилась бы пирамида. Для любой пирамиды важно, чтобы её «правильность» подтверждалась нижестоящими, чтобы был постоянный приток новых желающих купить недвижимость в том или ином месте[219]. Пока есть такие желающие, они будут обменивать произведённые ими товары на землю просто потому, что им кажется, что земля стоит дорого.

 

Если бы недвижимость в Нью-Йорке, в Нижнем Новгороде и в китайском райцентре стоила примерно одинаково, то какой был бы смысл качать российскую нефть и завозить миллионы тонн китайских товаров в обмен на землю в Нью-Йорке?

 

Имея идеальное золото, и возможность впрыскивать деньги в определённые точки системы, можно легко регулировать соотношение цен и мировую иерархию. Текущий совокупный долг американцев по ипотеке превышает 7 триллионов долларов. Это даже больше, чем весь государственный долг США, который составляет 6.8 триллиона, как мы отмечали выше.

 

Небольшой трёхкомнатный дощатый дом в Ванкувере с участком земли в 3-4 сотки стоит примерно 330 лет труда китайского рабочего при 80-часовой рабочей неделе[220].

 

Российский бизнес скупает недвижимость в Европе.

 

* * *

Более того, 25-летний заем и накрепко привязывает работника к корпорации, делает его гораздо более сговорчивым, усиливает конкуренцию за право удержаться в том или ином районе или переехать в лучший район. Теперь капиталист владеет уже не только временем наёмного работника, но и его жилищем.

 

С другой стороны, ипотека является удобным способом регулировать трату денег во время кризисов. Изменение банковской учётной ставки, то есть процента по кредитам, приводит к уменьшению или к увеличению процента зарплаты, который уходит на выплату по ипотеке. Таким образом, банковская система получает возможность напрямую менять реальную зарплату рабочего[221].

 

Есть ещё и механизм обратной ипотеки. Например, если дом выплачен на 60 процентов, то можно получить от банка обратно 60 – 25 = 35 процентов от стоимости дома в наличных, которые можно потратить на что угодно (при этом счётчик выплаты опять вернётся в положение «25 лет»).

 

В моменты кризисов производство может продолжаться за счёт перехода в собственность верха иерархии всё большей доли жилья низа иерархии[222].

 

Пирамида арендной платы, производная от стоимости недвижимости, работает примерно тем же образом – деньги выдаются только для того, чтобы их забрать. Но в случае кризиса, при аренде нет подушки собственности. И капиталист несёт убытки от отсутствия арендаторов, и наёмному работнику негде жить. Поэтому продажа жилья предпочтительнее.

 

Пирамида долга

Вторая по значимости после пирамиды недвижимости – это пирамида долга. Долг вызывает перераспределение капитала, а необходимость отдать долг стимулирует производство.

 

Более того, большая пирамида долга, как и пирамида недвижимости, создаёт у её участников ощущение владения новым богатством и запускает конкурентную гонку за обладание этим новым богатством. Выпуск всё новых долговых обязательств США ведёт к воображаемому увеличению богатства их держателей и к конкуренции за обладание этими бумажками.

 

Отличие пирамиды долга от иных пирамид в только том, что если в остальных пирамидах значения собственности её участников имеют положительные значения, то в пирамиде долга у одной части участников пирамиды – кредиторов – положительные значения, у другой части – заёмщиков – отрицательные.

 

Хотя внешне кажется, что пирамида долга сильно отличается, скажем, от пирамиды недвижимости, на самом деле механизмы как создания, так и крушения всех пирамид весьма схожи. Чтобы получить из пирамиды недвижимости пирамиду долга, на графике роста стоимости недвижимости просто мысленно подвиньте ось Х вверх на несколько десятков или сотен тысяч долларов. Тогда если цена на недвижимость опустится ниже новой оси Х, то мы получим эквивалент негативной стоимости собственности.

 

Единственной серьёзной особенностью пирамиды долга является то, что её крах не опосредованно, но напрямую может обанкротить людей, которые не участвовали в ней. Если падает в цене недвижимость, то немедленно разоряются только владельцы недвижимости, а на остальных действует спад в экономике в целом. Если рушится пирамида долга, то мгновенно банкротятся банки, а вместе с ними и вкладчики банков, которые не участвовали в пирамиде долга.

 

* * *

Давайте посмотрим, как пирамиду долга может создать обычный человек, вообще не имея денег. В банках можно получить кредитные карточки, минимальная выплата по которым будет составлять 3 процента в месяц от суммы долга. Человек заводит 2 карточки, и просто перекидывает раз в месяц эти 3 процента с одной карточки на другую. Постепенно он выбирает лимиты кредита по обеим карточкам, и тогда он заводит третью карточку, с которой оплачивает две предыдущие, затем четвёртую карточку, и так далее[223].

 

Примерно таким же образом корпорации и банки бесконечно одалживают деньги друг у друга. При этом, пока они делают минимальные выплаты, все довольны и все богаты.

 

Управление пирамидой долга сводится к тому, чтобы выдавать кредиты тем, кому надо; и не давать кредиты тем, кому не надо. Через размеры кредитов можно устанавливать пропорции объёмов денег, обращающихся на соответствующих рынках, и стоимость соответствующих товаров.

 

* * *

Если пирамида долга создана как открытая система, то она может бесконечно работать за счёт некого третьего, внешнего источника, из которого будут черпаться золото или деньги для выплаты процентов. Например, человек, взявший долг у банка по кредитной карточке, может покрыть долг, устроившись на работу в третью фирму.

 

Но если мы рассмотрим всё общество, которое является замкнутой системой, в которой происходит постоянное движение капитала снизу в верх иерархии, то чтобы пирамида не рухнула, остаётся два выхода.

 

Первый – периодические дефолты и прощение долгов. Нижние слои вынуждены постоянно делать новые займы, чтобы покрыть выплату процентов по предыдущим. Естественно, что каждый раз займы будут даваться под всё больший и больший процент, поскольку по мере роста долга будет увеличиваться риск невыплаты. В конечной счёте, дефолт рано или поздно неизбежен.

 

Второй – необходимо постоянно подпечатывать деньги или иные бумажки, или создавать новое «богатство», новую собственность, которые будут идти на выплату процентов. Естественно, что проще всего создать пустой товар.

 

* * *

По принципу пирамиды долга построена и так называемая схема Понзи, которая хорошо известна в России по МММ, Олби и ГКО. Отличие схемы Понзи от других пирамид долга в том, что её создатели и не предполагают отдать изначальные вклады, но просто выплачивают проценты за счёт вновь приходящих вкладчиков. Рано или поздно приток вкладчиков иссякает, выплачивать проценты становится нечем, наступает банкротство.

 

Ниже мы рассмотрим интересные исторические примеры роста и крушения пирамид долга и недвижимости. Затем мы рассмотрим третью главную пирамиду религии денег, пирамиду акций.

 

II.

Теория большего дурака

Как возникают пирамиды, и в особенности спекулятивные взрывы? В основе всех пирамид лежит простая теория – Теория большего дурака (в учебниках по инвестициям она так и называется – Greatest Fool Theory).

 

Как мы помним, сутью счётной книги является не производство и не создание чего-либо, а простая перепродажа. Тот же принцип перепродажи лежит и в основе пирамиды. Поганый покупает товар, на котором строится пирамида, только ради того, чтобы впоследствии перепродать его с прибылью другому.

 

Как всегда в перепродаже, имеет значение не столько абсолютная цена покупки, сколько разница между ценами. Не важно, купит ли «инвестор» дом, на строительство которого затрачено 50 тысяч, за 1 миллион или за 2 миллиона. Важно, найдёт ли он такого дурака, который купит у него этот дом за ещё б о льшие деньги.

 

Поскольку каждый поганый считает себя особым сверхчеловеком, который умнее всех остальных, то такое сборище сверхумников, считающих остальных дураками, в целом может вздуть цены на абсолютно любой товар за короткое время на бесподобные высоты. Как ни странно, в итоге в дураках оказываются все.

 

Фазы спекуляций

При наблюдении за спекуляциями можно чётко выделить 4 фазы их развития.

 

Как мы помним, в религии денег человеком управляют два чувства – страх и жадность. От соотношения этих чувств и зависит переход спекуляции из одной фазы в другую.

 

Мы рассмотрим эти фазы на примере последней крупной спекуляции – рынка технологических акций 1990-х годов. Предметом спекуляции могут быть любые товары и символы, а не только акции, но на примере акций закономерности видны лучше всего.

 

 

 

График роста стоимости индекса технологических акций Nasdaq за 1991-2003 годы.

На нижней части графика показаны объёмы торгов в миллионах штук акций.

 

1. Зарождение

 

На участке зарождения спекуляции преобладает осторожность. Страх почти равен жадности. Никто не знает, будет ли спекуляция успешна. Число участников пирамиды невелико, это в основном профессионалы. Цены и объёмы торгов растут, но умеренно.

На графике этому этапу соответствует период с начала 1991 года до начала 1995 года.

 

 

2. Рост

 

На рост цен начинают обращать внимание сторонние люди. В пирамиду резко возрастает поток денег. Цены начинают расти очень стабильно, вследствие чего количество вкладчиков тоже увеличивается; цены растут ещё лучше. Растут объёмы торгов.

Жадность преобладает над страхом. Люди стремятся как можно скорее принять участие в пирамиде, обогнать остальных. Отдельные падения цен воспринимаются как краткосрочные корректировки, как шанс скупить товар по дешёвке. Тот, кто не участвует в пирамиде, выглядит идиотом.

На графике – период от начала 1995 года до конца 1998 года.

 

 

3. Эйфория

 

Страх падает до нуля, жадность возрастает до бесконечности. Кажется, что наступило время всеобщего и бесконечного богатства. Цены идут вверх как воздушные шары, объёмы торгов удваиваются и утраиваются.

Кажется, что цены будут расти всегда, и богатыми будут все. Даже последние скептики бегут в пирамиду.

На графике – период от конца 1998 года до марта 2000 года.

 

 

4. Крушение

 

Если последние скептики включились в пирамиду, это означает, что все ресурсы по развитию пирамиды исчерпаны. Как только приток денег извне иссякает, по законам денежного обращения цены расти больше не могут.

Любая попытка выйти из пирамиды и вывести из неё деньги заканчивается снижением цен. Это снижение болезненно воспринимается остальными. Вдруг страх не получить максимальную прибыль становится выше, чем жадность. Начинается лавинообразное падение цен, и жадность полностью уступает место страху.

Идёт повальная паника, желание избавиться от товаров любой ценой. Объёмы торгов могут оставаться высокими, так как участники пирамиды мечутся, пытаясь продать свой товар, а при возможности и частично покрыть убытки[224]. Профессиональные спекулянты активно играют на понижение одних и временное повышение стоимости других товаров.

Цены падают, пока они не достигают некоего дна, когда держатели товаров уже не видят смысла продавать их по столь низкой цене.

 

На графике этап крушения начался в марте 2000 года и не закончился до начала 2003 года.

 

* * *

Рост любой пирамиды идёт волнами. За подъёмами следуют спады, за спадами – новые подъёмы.

 

Чтобы понять, находится ли та или иная спекуляция в стадии роста или падения, можно воспользоваться двумя простыми правилами. Надо выделить точки локальных подъёмов и точки локальных спадов.

 

§ Если текущий спад (точка А на графике) не достигает уровня предыдущего локального спада (точка Б), то текущий спад – временный, и идёт общий рост.

Если текущий подъём (точка В) превышает предыдущий локальный подъём (точка Г), то идёт общий рост.

 

§ Если текущий подъём (точка Д) не достигает уровня предыдущего подъёма (точка Е), то текущий подъём – временный, и идёт общий спад.

Если текущий спад (точка Н) ниже уровня предыдущего спада (точка М), то идёт общий спад.

 

Для удобства определения уровней на графике можно провести горизонтальные линии от предыдущих спадов (показаны красным цветом), и от текущих подъёмов (показаны зелёным цветом).

 

История спекуляций

Давайте рассмотрим некоторые спекулятивные пузыри, оставившие наиболее замечательные следы в истории[225].

 

 

Мания тюльпанов в Голландии XVII века

 

Не прошло и сотни лет с момента зарождения религии денег, как возникла первая масштабная спекуляция. Естественно, что она возникла именно в той стране, которая первой стала поклоняться новому идолу.

 

В 1562 году груз луковиц тюльпанов прибыл в голландский порт Антверпен из Константинополя. В последующие годы тюльпаны приобрели в Голландии большую популярность. К началу XVII века владение луковицами стало считаться признаком богатства, и из-за ограниченного количества луковиц они начали быстро расти в цене. К 1636 году одну луковицу уже можно было поменять на карету с двумя лошадьми и полным набором упряжи.

 

Луковицы так часто переходили из рук в руки, что у их владельцев даже не было времени посадить тюльпаны в землю. Луковицами торговали на фондовой бирже, в тавернах и на специально отведённых площадках во всех крупных и мелких городах Голландии.

 

Люди массово закладывали свои дома и своё имущество. Все деньги вкладывались в тюльпаны в расчёте на быструю и гарантированную прибыль.

 

Невиданные прибыли привлекли иностранцев, и деньги из-за границы рекой полились в Голландию. Это вызвало резкий рост цен в Голландии и на остальные товары из категории удовольствий.

 

В 1637 году наступил конец. Неожиданно началась паника, цены мгновенно упали. Разорились тысячи спекулянтов. Имущество богатейших купцов, вложенное в тюльпаны, превратилось в прах. В Голландии наступила всеобщая многолетняя депрессия.

 

 

Компания Миссиссиппи

 

В 1716 году казна Франции имела огромные долги, возникшие в результате бесконечных войн недавно скончавшегося Людовика Четырнадцатого. Для оплаты долгов Регент Франции Филипп Второй прибег к услугам шотландского картёжника и финансового гения Джона Лоу (John Law).

 

Был основан Королевский Банк (Banque Royale), который выпустил бумажные долговые расписки для погашения долгов правительства. Расписки можно было свободно поменять на золото.

 

Для покрытия набегавших процентов была основана Компания Миссиссиппи, которая якобы добывала золото в Луизиане, французской колонии в Северной Америке. Акциями этой компании стали торговать в лучших отелях Парижа. Естественно, что вся выручка от продажи акций шла не на разведку золота (которого и не существовало), а на выплаты по погашению старых долгов правительства.

 

Но поскольку акции компании росли на глазах, то кредиторы правительства немедленно вкладывали полученные от него выплаты обратно в акции, что ещё больше увеличивало цену акций. Выпускались новые серии долговых расписок, и новые серии акций, в которые вкладывались расписки. Количество выпущенных бумажек намного превысило запас золотых монет, хранившийся в Королевском Банке.

 

В 1720 году держатели долговых расписок начали волноваться. Чтобы их успокоить, были срочно наняты сотни нищих, которые промаршировали по улицам Парижа с лопатами на плечах, якобы отправляясь в Луизиану на добычу золота. Через несколько дней нищих стали замечать на привычных местах.

 

В июле 1720 года началась паника. В один из дней 15 человек были затоптаны насмерть во время столпотворения вкладчиков перед входом в Королевский Банк. Тысячи людей были разорены, но создатель пирамиды Джон Лоу при покровительстве регента благополучно покинул Францию.

 

 

Компания Южного Моря

 

В том же 1720 году весьма похожая спекуляция достигла пика в Лондоне. Основанная в 1711 году Компания Южного Моря (South Sea Company) выпустила долговые расписки на покрытие долгов правительства британского. Взамен от правительства она получила... исключительные права на всю территорию Центральной и Южной Америки, начиная от Мексики, и заканчивая Огненной Землёй (за исключением Бразилии).

 

Компания начала активную продажу своих акций, чтобы привлечь средства якобы на разработку этих земель. В частности, она рассчитывала получить хорошие прибыли от залежей металлов в Мексике и Перу, и от работорговли.

 

Единственным неудобством было то, что Испания также считала эти территории своими. Но с Испанией удалось договориться. Она разрешила Компании Южного Моря совершать ровно один вояж в год в эти земли, при условии участия Испании в прибыли.

 

Компания продолжала выпускать акции, и к началу 1720 года она полностью избавила Британию от долгов. Директорами компании были видные члены Парламента. Министры правительства получали от неё щедрые подарки.

 

Даже английские аристократы побороли свою гордость и приняли активное участие в торговле акциями. С января по август 1720 года акции поднялись в цене со 128 фунтов до 1100 фунтов. Появилось множество новоиспечённых богачей.

 

Пример успеха Компании Южного Моря вызвал к жизни множество подражателей. Выпустила акции компания по разработке вечного двигателя, компания по страхованию лошадей, и даже компания «по ведению дел в области, приносящей огромную выгоду, но эта область является коммерческим секретом».

 

Как бы то ни было, уже к декабрю 1720 года акции упали в цене в 7 раз, и от дальнейшего краха их спасло только активное вмешательство правительства и вновь созданного Банка Англии. Среди потерпевших был и сэр Исаак Ньютон. Как и во Франции, после краха пирамиды в Англии наступила всеобщая депрессия.

 

 

Спекуляции XIX века

 

По мере распространения религии денег и сведения всех чувств человека к страху и жадности перед материальными идолами, спекуляции стали не только распространённым, но и регулярным явлением.

 

В 1824 году в Лондоне появилась компания, которая ставила целью осушить Красное море, чтобы вернуть «сокровища, которые были покинуты египтянами после исхода евреев».

 

Посмотрим на историю США. Вскоре после войны 1812 года[226] банки начали возникать в церквях, тавернах и кузницах. Каждый из этих банков выпускал свои долговые обязательства. Банкноты выпустили даже цирюльники и владельцы баров. Цены на недвижимость росли, экономика процветала. К 1819 году деньги цирюльников неожиданно потеряли силу, бурный рост закончился всеобщими банкротствами и сильной депрессией.

 

К 1830-м годам память о прошлом пузыре выветрилась, появились новые банки, начался новый экономический подъём. Спекуляция закончилась крахом и депрессией в 1837 году. Прошло 10 лет, необходимых для очистки памяти, опять начался выпуск бумажек, и он тоже закончился крахом и депрессией, в 1857 году.

 

Наверное, читатель уже догадался, что последовало дальше. Взлёт, крах и депрессия 1873 года, на этот раз связанные с пирамидой долгов компаний по строительству железных дорог. Следующий подъём-крах, в 1907 году, прошёл по тому же известному сценарию. Очередная депрессия планировалась на середину 1910-х годов, но она была отсрочена Первой мировой войной.

 

В 1890 году объявила банкротство по долгам Аргентина, что чуть не обрушило всю банковскую систему Англии. В последующие годы Аргентина объявляла и объявляет банкротство с такой же постоянной и завидной регулярностью, с какой происходят биржевые крахи в США.

 

 

Вторичный контур и кризисы

 

Перейдём к рассмотрению наиболее интересной пирамиды, пирамиды акций. Как мы отмечали в 6-й главе, спекуляция на средствах производства приводит к возникновению вторичной стоимости и механизма вторичного контура.

 

I.