Участники инвестиционно-строительных проектов и их экономические отношения

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:

* Инвестор – юридическое и/или физическое лицо, владеющее собственными и заемными средствами, посредством которых осуществляет финансирование строительства новых объектов, реконструкцию или ремонт существующих зданий и сооружений, и заинтересованное в окупаемости и страховании своих инвестиций.

* Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором от его имени и по поручению, осуществлять функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Именно заказчик осуществляет контроль за ходом выполнения строительства объектов и за ведением бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат.

* Застройщик – юридическое иди физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать строительно-инвестиционный проект; существенной особенностью является то, что застройщик обладает правом на земельный участок под застройку, в силу чего он является землевладельцем, а заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

* Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительное предприятие, которое по договору подряда или контракту осуществляет строительно-монтажные работы самостоятельно или с привлечением субподрядных организаций, т.е. возводит объект. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренных стоимостью. Ответственность за качество и сроки выполнения работ, в том числе выполняемых субподрядными организациями, перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

* Проектировщик (генеральный проектировщик) - проектное, проектно-изыскательское или научно-исследовательское предприятие, разрабатывающее по договору подряда или контракту с заказчиком проект объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

* Производители строительных материалов, изделий и конструкций поставляют по договорам или контрактам с заказчиком или с генеральным подрядчиком, субподрядными строительно-монтажными организациями материальные ресурсы на строительную площадку.

Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение ответственности и обязанностей зависят от масштаба, сложности проекта и могут меняться.

В целом каждый проект затрагивает интересы как лиц, являющихся участниками инвестиционно-строительного проекта, а также органов власти, населения, надзорных органов.

 

28. Заключение договоров (контрактов) в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов

Осуществление инвестиционно-строительного проекта требует значительного времени, в течение которого каждый из его участников действует в соответствии со своим контрактом с учетом факторов его окружения дальнего (социально-политического состояния общества, политической, правовой, нормативно-методической базы, новых технологий, науки, техники и др.), ближнего (рынков подрядных организаций, поставщиков, проектных организаций, трудовых ресурсов, машин и механизмов и др.), связанных с рыночной инфраструктурой, а также внутреннего – командой управления проектом (заказчик, инвесторы, которые проводят торги на проектно-изыскательские работы, подрядные работы, поставку материалов и оборудования и др.).

В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта взаимоотношения участников проекта реализуются на основе контрактов, которые предусматривают привлечение отдельных специалистов, генподрядных и субподрядных организаций для выполнения работ и услуг по проектированию, строительству, закупке и поставке материалов, оборудования и пр.

Подготовка контракта, процесс заключения контрактов и субконтрактов является важным моментом в реализации инвестиционно-строительных проектов.

При заключении контрактов опираются на источники их нормативного регулирования, к которым относят (приведем примеры):

Кодексы

Гражданский кодекс Российской Федерации

Градостроительный кодекс Российской Федерации

Бюджетный кодекс Российской Федерации

Жилищный кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Налоговый кодекс Российской Федерации

Законы федерального и регионального уровня

Федеральный закон № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Федеральный закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990 г.

Федеральный закон № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 г.

Подзаконные акты

Договор (контракт) – это юридический документ, в котором фиксируются достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения.

В преамбуле договора приводят название (например, договор подряда), дату и место составления, а также наименования участников и подробное наименование должности, фамилии, имени и отчества лица, подписывающего договор, и, кроме того, указывают наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, доверенность). Как правило, договор содержит:

· определения;

· предмет договора;

· цена договора;

· сроки выполнения (поставки) работ (материальных ресурсов) и услуг;

· порядок и условия расчетов и платежей;

· обязательства сторон;

· производство (поставка) и качество работ (материальных ресурсов) и услуг;

· обязательства непреодолимой силы;

· приемка и сдача работ (материалов, оборудования) и услуг;

· гарантии;

· расторжение договора;

· условия конфиденциальности;

· прочие условия;

· вступление договора в силу;

· перечень приложений;

· адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.

29. Ведение договоров (контрактов) в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов

Ведение договоров заключается в постоянном отслеживании событий, связанных с договорами и своевременной их оценке. Мониторингу подлежит: объем и сроки выполненных работ (поставок материальных ресурсов) и услуг, их качество и стоимость, а также особое внимание следует уделять формированию платежных документов и их предъявление к оплате. Элементом ведения договоров является также урегулирование возникающих конфликтов между сторонами договора (или как крайний случай) организация претензионно-исковой работы.

В процессе ведения договоров подряда осуществляется контроль за соответствием данных о фактических затратах на выполнение строительно-монтажных работ данным смет на строительство объекта, контроль за соответствием фактических норм расхода материалов предусмотренным сметных нормам, правильности применения расценок и расчетов фактической стоимости работ, а также соответствия номенклатуры применяемых материалов той, которая предусмотрена технической документацией на строительство.

Ведение договоров требует наличия хорошо продуманного документооборота. При его организации необходимо искать приемлемый компромисс между объемом информации, необходимым для ведения договоров подряда, и трудоемкостью его ведения.

Современные технические средства и программное обеспечение позволяют применять более эффективные, чем ранее до компьютеризации, процедуры ведения договоров подряда.

В настоящее время в строительной отрасли автоматизируются процессы проектирования, календарного планирования, сметное дело и другие направления деятельности, причем проявляется тенденция к их интеграции. К ней подталкивает сама логика организации строительного производства. Действительно, сначала делается проект, потом составляется смета затрат на строительство объекта; затем исходя из объемов и стоимости работ разрабатывается график производства работ, график финансирования, график потребления ресурсов и т.п., а с помощью систем бухучета выясняется, правильно ли тратятся деньги.