Дайте классификацию рисков в процессе девелопмента.

Риск – измеримая неопределенность. Любые инвестиционные проекты и, проекты девелопмента, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Девелоперский цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от 3 до 5 и более лет, сроки окупаемости проектов составляют с высокими ставками капитализации от 3-4 лет (а по отдельным проектам - десятки лет).

Под рисками девелоперских проектов понимается возможность потерь, возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.

Все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, делят на риски систематические и несистематические.

Под систематическими рисками, понимаются риски, возникающие у всех участников хозяйственной деятельности (например риски инфляции, риски изменения налогового законодательства).

К систематическим рискам на рынке недвижимости можно отнести региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим несистематические риски – это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, за счет эффективного управления проектом.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, выделяют следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

• юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременении объекта и пр.);

• градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики – ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.);

• финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Экономические риски делят на 2 основные группы:

1. Риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:

• отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социально-экономической и демографической ситуации в регионе;

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным;

• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

2. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах, как:

• неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;

• неэффективная схема привлечения ресурсов;

• неправильный выбор участников проекта.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факторов, также возможно ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.

Риски ранжируют следующим образом:

А – непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;

Б – риск, который трудно переносим; от него следует избавиться какможно раньше;

В – переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;

Г – приемлемый риск.

Разновидности рисков:

1.По возможности контроля над рисками: систематические и несистематические (специфи-ческие).

2. По факторам возникновения:

• юридические; • финансовые.

• градостроительные и технологические;

• административные; • экономические;

3. По вероятности:

• с высокой вероятностью;

• со средней вероятностью;

• с низкой вероятностью.

4. По последствиям: • катастрофические; • средние;

• незначительные.

Опишите алгоритм управления рисками в процессе девелопмента.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность.

В наиболее общем виде алгоритм управления рисками может быть представлен как состоящий из трех основных этапов:

• идентификация риска;

• анализ риска;

• адекватная реакция на риск

Как видно из схемы, управление рисками начинается с их качественного анализа, целью которого является идентификация рисков. Данная цель распадается на следующие задачи:

• выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному проекту;

• описание рисков;

• классификация рисков;

• определение характеристик рисков.

Вторым этапом в управлении рисками является количественный анализ рисков, целью которого является измерение риска, что обусловливает решение следующих задач:

• определение вероятности рисков;

• оценка рисков;

• учет рисков.

На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками.

В этом этапе выделяются три основные позиции (своеобразные подэтапы):

1. Предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в проводимые расчеты, учитываются при заключении договоров с партнерами и пр., наконец, страхуются).

2. Мониторинг рисков (систематическое наблюдение за процессом реализации проекта, отклонениями от графика реализации проекта, в денежных потоках).

3. Переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и пр.).

На стадии анализа рисков в общем случае можно выделить две составляющие количественного анализа риска инвестиционного проекта:

• чувствительность его чистой настоящей стоимости к изменениям значений ключевых показателей;

• величину диапазона возможных изменений ключевых показателей, определяющуюся их вероятностными распределениями.

Все перечисленные методы количественного анализа инвестиционных рисков базируются на концепции временной стоимости денег и вероятностных подходах.

Идентификация и анализ рисков являются для девелопера основанием для реализации мероприятий по практическому управлению рисками (реакции на риск).

В общем случае можно говорить о следующих вариантах реакции на риск:

1. Предотвращение риска – изменение ситуации, вызывающей риск (отказ от реализации проекта, отказ от взятия кредита и пр.).

2. Передача риска – возложение риска на другую сторону (подрядчика, инвестора).

3. Разделение риска – распределение ответственности между участниками соглашения о финансировании.

4. Сокращение риска – создание системы противопожарной безопасности.

5. Страхование риска.

Содержание конкретных мероприятий по управлению рисками зависит от этапа реализации проекта девелопмента и в большинстве случаев невозможно без взаимодействия девелопера с иными участниками реализации проекта.

Следует заметить, что каждый из участников проекта является для девелопера как партнером по совместной деятельности, так и потенциальным источником рисков, что должно учитываться и при разработке плана реализации проекта, и при формировании договорных отношений, и в процессе практической работы.