Дайте определение и раскройте сущность девелопмента недвижимости.

Дайте определение и раскройте сущность девелопмента недвижимости.

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент» в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. Это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса).

В основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления инвестиционного проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

По мнению С.Н.Максимова, понятие «девелопмент» имеет 2 взаимосвязанных значения:

Во-первых, девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Во-вторых, девелопмен т – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» тесно связано с производным от него термином «девелопер».

Понятие девелопер, в широком смысле юр-ое или физ-ое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на зем-ый участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов. Физические изменения: кардинальные (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), или не очень заметныевнешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»). Они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

Важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к тем решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования.

Сущность девелопмента – управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

- выбор оптимального времени для реализации проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- использование строительных «ноу-хау»;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Девелопмент характеризуется рядом особенностей:

• комплексная ответственность за конечные результаты работ;

• высокая капиталоемкость проектов;

• длительность инвестиционного цикла;

• неделимость (как правило) создаваемого проекта;

• инновационный характер;

• максимальное комплексирование услуг/ продукции;

• улучшение финансовых результатов деятельности;

• обеспечение высокого качества работ.

 

Раскройте экономический и правовой аспекты девелопмента недвижимости.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Развитию девелопмента как профессиональной деятельности способствует реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

 

 

Дайте определение и раскройте сущность девелопмента недвижимости.

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент» в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости. Это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса).

В основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления инвестиционного проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

По мнению С.Н.Максимова, понятие «девелопмент» имеет 2 взаимосвязанных значения:

Во-первых, девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Во-вторых, девелопмен т – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» тесно связано с производным от него термином «девелопер».

Понятие девелопер, в широком смысле юр-ое или физ-ое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта.

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на зем-ый участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов. Физические изменения: кардинальные (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), или не очень заметныевнешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»). Они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

Важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к тем решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования.

Сущность девелопмента – управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

- выбор оптимального времени для реализации проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- использование строительных «ноу-хау»;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Девелопмент характеризуется рядом особенностей:

• комплексная ответственность за конечные результаты работ;

• высокая капиталоемкость проектов;

• длительность инвестиционного цикла;

• неделимость (как правило) создаваемого проекта;

• инновационный характер;

• максимальное комплексирование услуг/ продукции;

• улучшение финансовых результатов деятельности;

• обеспечение высокого качества работ.