Раскройте основные функции девелоперской компании

Они включают несколько групп функций:

1. Оформление в надлежащем порядке в муниципальных органах исходно-разрешительных документов:

• распоряжение главы администрации по проекту;

• инвестиционный контракт; • землеотвод (договор аренды земли); • градостроительное заключение – задание;• технические условия присоединения к городским коммуникациям;• технический паспорт;

• техническое задание на проектирование;

• получение согласований и разрешений.

2. Управление проектированием. Управляющая компания руководит:

- формированием группы проектировщиков, включая:

• проведение тендера по выбору главного архитектора проекта;• проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам;• проведение тендера по выбору архитектора-конструктора; (и заключение с ними контрактов);

- этапом подготовки эскизного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО), включая:

• согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах;• управление разработкой эскизного проекта и ТЭО;• проведение проектных и архитектурных совещаний;• получение оконча-тельных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям;• согла-сование в установленных действующим законода-тельством органах федеральной или местной власти;• получение заключения Горэкспертизы;

- этапом рабочего проектирования, включая:

• управление рабочим проектированием объекта;

• управление проектированием внешних коммуникаций;• проведение проектных и архитектурных совещаний;• корректировку ТЭО;

• подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству; • разработку и корректировку строительного бюджета.

3. Управление строительством.

Управляющая компания осуществляет:

- проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков, включая:

• разработку полного пакета тендерной документации;• организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций;• подготовку контрактов и ведение переговоров;

- управление строительством, включая:

• разработку и оптимизацию программы строительства;• организацию взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству;

• контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации;• контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа;

• получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям;• контроль за качеством строительных работ;• контроль за техникой безопасности;• контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов;

• технический надзор;• проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта;

• контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту;• контроль за подготовкой объекта к эксплуатации;• подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации;

- сдачу объекта в эксплуатацию, включая:

• сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям;• оформление и получение документов на готовый объект.

4. Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств (это когда инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов.

Управляющая компания выполняет функции:

• разработку инвестиционной стратегии проекта;

• осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта; • разработку кредитной заявки на русском и английском языках;• анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях;• разработку инвестиционного предложения на русском и английском языках;• анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект;• презентацию проекта и рассылку всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям; • проведение переговоров с финансовыми учреждениями и проработка юридических и финансовых схем их участия в проекте;• разработку контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и заказчиком.

5. Маркетинг объектов недвижимости (если проект реализуется инвестором в коммерческих целях):

• разработку маркетинговой концепции и стратегии;• разработку логотипа проекта и атрибутов;• разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей:• издание брошюр и буклетов; • размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации;• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта; • создание службы для работы с клиентами;• осуществление прямой рассылки клиентам и профессиональным брокерам; • проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур; • разработку типового договора аренды или продажи;• проведение переговоров с клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

 

6. Раскройте порядок оценки эффективности девелоперских проектов по формированию единых объектов недвижимости (концептуальная схема).

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена в комплексе с разных точек зрения:

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности – неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное выражение. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости в комплексе с другими объектами, рассматривая проблему освоения территорий.

Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким влиянием деловой активности в сфере недвижимости.

Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента (напр. платежи за право застройки, арендная плата за ЗУ, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов и т.д.).

Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). Их минимизация – важнейшая задача девелопмента.

В качестве инструментов контроля по минимизации негативных внешних эффектов девелопмента выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и прочее.

Градостроительный кодекс РФ выделяет в границах населенных пунктов следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производ-ственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохоз-яйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.