Раскройте особенности предынвестиционной фазы девелопмента.

Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО (проект) строительства.

Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ.

На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования; место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования.

Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта; сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования – маркетинговые исследования рынка продукции проекта.

Цель организационного анализа – оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а так же выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.

Цель социального анализа – определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод.

 

 

20.Раскройте содержание эксплуатационной стадии девелоперского проекта.

Эксплуатационная стадия (стадия реализации). В первую очередь эта стадия включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, девелоперская компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Реализация маркетинговой кампании включает;

• разработку маркетинговой концепции и стратегии, логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов, а также пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей;

• издание соответствующих брошюр и буклетов, размещение рекламы в средствах массовой информации;

• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

• прямую рассылку рекламных материалов потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;

• проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;

• разработку типового договора аренды или продажи;

• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

На завершающей стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. На этом этапе девелопер помогает инвестору реализовать основную цель проекта — достичь максимальной эффективности осуще­ствленных инвестиций. Именно здесь инвестор может ощутить преимущества концепции комплексного управления строительными проектами, реализуемой управляющей или девелоперской компанией.

 

Раскройте сущность концепции временной стоимости денег, применяемой в международной практике оценки эффективности девелоперских проектов.

Международная практика оценки эффективности инвестиций базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах.

1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала проводится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта, и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечиваются возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2. Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток, приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта).

3. Дисконтирование капитальных вложений и денежных потоков осуществляется по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитывают структуру инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток СF1, СF2,..., СFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для возврата исходной суммы капитальных вложений и обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

К внешним факторам, влияющим на изменение стоимости денег, прежде всего, следует относить инфляцию, к внутренним – вероятность наступления рисковых случаев (правовых, экономических, экологических, социальных), которые могут потребовать дополнительного вложения средств.

Поэтому при оценке инвестиций к затратам (как к капитальным вложениям, так и текущим) применяют коэффициент накопления Кн (наращивания), а к прибыли и доходам соответственно обратно пропорциональный коэффициент дисконтирования Кд. Применение этих коэффициентов позволяет выразить будущие их потоки по периодам в реальном времени. Кд=1/(1+n)t; Кн=(1+n)t; где n – норма прибыли для соответствующего вида инвестиций, T –период инвестиций