Тема 5. Договор коммерческого найма жилого помещения

Вопросы

1. Понятие, признаки, стороны договора коммерческого найма жилого помещения.

2. Порядок заключения договора коммерческого найма, существенные условия, форма, срок.

3. Права и обязанности наймодателя по договору коммерческого найма.

4. Права нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан.

5. Обязанности и ответственность нанимателей жилых помещений.

6. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

 

Задачи

Задача 1. Петров, являющийся наймодателем жилого помещения, обратился с иском в суд о расторжении договора коммерческого найма на том основании, что наниматель, вселил в предоставленную по договору квартиру своего знакомого с семьей. В суде было установлено, что договором найма порядок вселения в квартиру иных граждан не предусмотрен, но и само по себе вселение договором не запрещено.

Задача 2. Ярков, являющийся собственником квартиры, передала ее по договору коммерческого найма семье Богдановых сроком на десять лет. По истечении трех лет Ярков обратился в суд с иском о выселении семьи Богдановых на том основании, что наниматели в течение последнего полугодия прекратили осуществлять платежи, предусмотренные договором (плату за помещение, коммунальные услуги, телефон). Кроме того, членами семьи нанимателя в его отсутствие был причинен имущественный ущерб затоплением квартиры соседей.

Задача 3. Гражданин Суханов, являлся нанимателем трехкомнатной общей площадью 33 кв.м. Договором было предусмотрено, что право пользования указанной квартирой приобретают сам гр. Суханов и его родители. Через некоторое время после вселения в квартиру гр. Суханов женился и вселил в квартиру свою жену Суханову И.А. с ее пятилетним ребенком Семеновым Игорем в занимаемую квартиру без согласия наймодателя. Наймодатель обратился в суд с иском о выселении Сухановой И.А. и Семенова И.

Задача 4. В соответствии с заключенным договором гр. Данилов передал в пользование гр.Никитиной жилой дом сроком на пять лет. Договором предусматривалось, что плата за пользование жилым помещением заключается в оплате нанимателем коммунальных, платежей, счетов за телефон и кабельное телевидение. Вопросы ремонта дома договором не были урегулированы. По истечении двух лет возникла необходимость капитального ремонта дома. Никитина обратилась в суд с иском об обязании ответчика – наймодателя произвести необходимый капитальный ремонт. Ответчик иск не признал и предъявил встречный иск об обязании Никитиной произвести капитальный и текущий ремонт дома.

Задача 5. Самохин с семьей проживал по договору коммерческого найма в изолированной комнате жилого дома принадлежащего Егорову. Срок договора – три года. Через два дня после истечения срока договора Егоров потребовал заключения нового договора найма, с удвоенной платой за жилое помещение. Самохин от заключения нового договора отказался. Отказался он и освободить занимаемую им комнату. Наймодатель обратился в суд с иском о выселении Самохина и членов его семьи, на том основании, что жилое помещение необходимо ему для личного проживания, в связи с рождением ребенка.

Задача 6. Титов занимавший квартиру по договору найма с Мельковым, вселил в нее свою знакомую – Долгих, которая прожила вместе с ним более восьми месяцев. Узнав об этом, Мельков предъявил иск в суд о выселении Титова и Долгих, а также об обязании Титова и Долгих солидарно возместить стоимость косметического ремонта. Титов иск не признал и предъявил встречный иск об обязании Мелькова произвести текущий ремонт квартиры.

Задача 7. Наниматель жилого помещения в г.Перми, принадлежащего Кононову, Петухов получил выгодное предложение о работе в г.Москве. 20 мая 2005 года он заказным письмом с уведомлением сообщил Кононову о том, что освободит квартиру 30 мая (договор найма был заключен с 01 августа 2003 года сроком на 2 года).Не получив ответа, 30 мая Петухов оставил ключи от квартиры на вахте и уехал в Москву.

7 ноября Петухов получил из суда копию искового заявления, в котором Кононов просил взыскать с Петухова задолженность по оплате жилого помещения и пользование кабельным телевидением за май месяц. А также плату за квартиру за период с июня по октябрь 2005 года на том основании, что смог сдать указанную квартиру в наем только с 01 ноября.

Петухов предъявил встречное исковое заявление о признании договора найма недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации этого договора, сославшись на ст.609 Гражданского кодекса РФ.

Задача 8. Общество с ограниченной ответственностью предоставило своему сотруднику Якимову по «Договору аренды» жилое помещение – двухкомнатную квартиру за плату во временное владение и пользование «на весь период трудовых отношений». Договор содержал условие о том, что вместе с Якимовым будет проживать его жена не являющаяся сотрудницей ООО.

Через семь лет после заключения договора Якимов умер. ООО обратилось с иском в суд о выселении Якимовой и ее пятилетнего ребенка из занимаемого жилого помещения, ссылаясь на условия договора. Якимова иск не признала, считая, что заключенный договор является договором найма служебного помещения, и, ссылаясь на ст.103 ЖК РФ, предъявила встречный иск о предоставлении ей и ребенку другого жилого помещения. Представитель ООО в ответ заявил, что в любом случае Якимова с сыном подлежат выселению из спорной квартиры, так как туда был вселен сын Якимовых без согласия наймодателя.

Задача 9. Дом, в котором гр.Сидоров снимал принадлежащую Смирнову квартиру, подлежал сносу, так как был признан находящимся в аварийном состоянии. В связи с этим Сидоров предъявил к Смирнову требования о предоставлении ему до окончания срока договора другого благоустроенного жилого помещения.

Гр. Смирнов считая, что жилое помещение признанное аварийным не может быть предметом договора найма, самостоятельно вынес из квартиры вещи нанимателя и закрыл дверь на замок от которого у нанимателя не было ключа.

Задача 10. Федоскин, являющийся собственником трехкомнатной квартиры общей площадью 70 кв.м., в том числе жилая 40 кв.м, заключил договор найма с Прохоровым. Договор содержал следующую фразу: «Плата за пользование предоставленной квартирой составляет 100 рублей за один квадратный метр нанятой площади в месяц и осуществляется ежемесячно до пятого числа месяца следующего за оплачиваемым». Через месяц Прохоров принес Федоскину 4000 рублей. Федоскин принял деньги и объяснил Прохорову, что тот должен ему еще 3000 рублей, с чем последний не согласился. Стороны обратились к знакомому юристу за консультацией.

Задача 11. Прокурор района обратился в суд с иском к администрации района и гр. Егорову о признании договора коммерческого найма жилого помещения находящегося в муниципальной собственности недействительным. Ответчики иск не признали, сославшись на пункт 4 части 3 ст.19 Жилищного кодекса РФ.

 

Задания

1. Подготовьте сравнительную таблицу прав и обязанностей нанимателей по договорам социального и коммерческого найма.

2. Подготовьте проект договора коммерческого найма жилого помещения, используя все диспозитивные нормы Главы 35 Гражданского кодекса РФ в пользу наймодателя.

3. Подготовьте проект договора коммерческого найма жилого помещения, используя все диспозитивные нормы Главы 35 Гражданского кодекса РФ в пользу нанимателя.

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2.

 

Дополнительная литература

1. Алексеева О.Г. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения // Актуальные проблемы цивилистических отраслей права: Межвузов. сб. науч. трудов / Уральский юридический институт МВД России. Екатеринбург, 2004. Вып. 4.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2. – М., 2000.

3. Касаткина Ю.О. Наем жилья по российскому дореволюционному гражданскому законодательству // Жилищное право. 2004. №3.

4. Комментарийчасти второй Гражданского кодекса для предпринимателей. М., 1996.

5. Комментарийк Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) /отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра–М, 1997.

6. Комментарийк Гражданскому кодексу РФ (постатейный) с постатейными материалами /отв. ред. А.В. Борисов. М.: Книжный мир, 2003.

7. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. №3.

8. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилой сфере // Государство и право. 1977. №7.

9. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. №7.