Тема 7. Договоры аренды и безвозмездного пользования жилым помещением

Вопросы

1. Договор безвозмездного пользования жилым помещением: понятие, признаки, виды, стороны, существенные условия, форма.

2. Права и обязанности ссудодателя.

3. Права и обязанности ссудополучателя.

4. Прекращение и расторжение договора безвозмездного пользования жилым помещением.

5. Договор аренды жилого помещения: понятие, признаки, стороны, существенные условия, форма.

 

 

Задачи

 

Задача 1. Попов решил сдать однокомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, и получил очень выгодное предложение от АО «Колос», которое намеревалась нанять эту квартиру для своего сотрудника. Попов отказался заключать договор с юридическим лицом, опасаясь, что фирма будет использовать жилое помещение не по назначению, и захотел заключить договор коммерческого найма непосредственно с сотрудником АО. АО не согласилось с этим и привело в качестве аргумента тот факт, что сотрудник, для которого оно снимает эту квартиру, может быть уволен, а АО в этом случае не сможет поселить туда нового сотрудника.

 

Задача 2. Общество с ограниченной ответственностью арендовало на десять лет у гр. Чебыкина двухкомнатную квартиру и предоставило ее своему сотруднику Коноплеву для проживания по договору ссуды. Через два года возникла необходимость проведения в квартире текущего ремонта. В обоих заключенных договорах условия регулирующие обязанности по проведению ремонта отсутствовали.

 

Задача 3. Богданов передал Жукову квартиру по договору ссуды сроком на два года, однако по истечении пятнадцати месяцев потребовал освободить занимаемое Жуковым помещение. Жуков отказался освободить жилое помещение и помимо прочего вселил в него свою сестру Екатерину.

 

Задача 4. Кулакова, собственник однокомнатной квартиры, передала ее 17 февраля 2003 года по договору найма семье Дъячковых сроком на пять лет. В апреле 2005 она потребовала увеличить плату за жилое помещение. Получив отказ, Кулакова решила избавиться от нанимателей и, когда они уехали в отпуск в июле 2005 года, предоставила квартиру в безвозмездное пользование своему приятелю Треногину. Дъячковы обратились в суд с иском о защите их нарушенных жилищных прав.

 

Задача 5. Прокурор района обратился в суд с иском к администрации района и гр. Пухову о признании договора безвозмездного пользования муниципальным жилым помещением недействительным. Ответчики иск не признали. Пояснили, что гр. Пухов признан в установленном порядке малоимущим, имеет государственные награды СССР и РФ, в связи с чем администрацией было принято решение передать ему на период его жизни муниципальное жилое помещение по договору ссуды.

 

Задания

1. Подготовьте сравнительную таблицу прав и обязанностей нанимателей по договору социального найма и пользователей жилья по договору ссуды частного жилищного фонда.

2. Подготовьте проект договора безвозмездного пользования жилым помещением, находящимся в частной собственности.

3. Подготовьте проект договора безвозмездного пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.

4. Подготовьте проект договора аренды жилого помещения, находящегося в частной собственности гражданина.

5. Подготовьте проект искового заявления о выселении гражданина, занимавшего жилое помещение по договору ссуды.

 

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

 

Дополнительная литература

1. Гражданское право: учеб. В 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1998. Т. 2. Полутом 1.

2. Трушин В. Аренда жилых помещений // Жилищное право. 2001. №4.

 

Тема 8. Приобретение жилых помещений в собственность граждан

Вопросы

1. Основания приобретения жилых помещений в собственность.

2. Приватизация жилья:

- понятие и принципы приватизации;

- субъекты приватизации;

- объекты приватизации;

- условия, порядок, форма договора приватизации;

- расприватизация жилых помещений.

3. Долевое участие в строительстве жилья.

4. Наследование жилых помещений.

5. Возникновение права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности.

 

Задачи

 

Задача 1. Рощенко обратился в суд с иском к Администрации г.Перми и МУП «Пермские аптеки» о передаче в собственность (путем приватизации) занимаемой изолированной комнаты в общежитии. Он указал, что работает в МУП «Пермские аптеки», которое и предоставило ему комнату в принадлежащем МУП общежитии. В исковом заявлении Рощенко указал, что дважды обращался В Администрацию г.Перми и к руководству МУП с заявлением о приватизации – в 1999 и 2005 годах. В обоих случаях ему было отказано.

 

Задача 2. В 2000 году Пономарев поселился в двухкомнатную комнатную квартиру в порядке обмена, получив на комнату обменный ордер. В другой комнате проживала Носова с дочерью. В связи с тем, что в дальнейшем Пономарев и Носова стали проживать одной семьей, по их просьбе на всю квартиру городская администрация выдала один ордер, при этом нанимателем стала Носова. В мае 2004 года Пономарев и Носова обратились с заявлением о приватизации квартиры, просили передать ее им в совместную собственность. Но квартира была передана в собственность одной Носовой. Дочь Носовой к тому времени проживала с мужем в другом городе, хотя и была прописана у матери. Пономарев, считая договор приватизации недействительным, обратился в суд.

 

Задача 3. 1 февраля 2005 года в законную силу вступило решение районного суда о предоставлении Ванюкову квартиры муниципального фонда социального использования. В мае того же года решение суда было исполнено – решением органа местного самоуправления Ванюкову предоставлена однокомнатная квартира по договору социального найма. В июне 2005 года Ванюков обратился в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации занимаемой квартиры.

 

Задача 4. Руденко с семьей проживает в приватизированной квартире и состоит в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы. В 2003 году Руденко выделена другая квартира для улучшения жилищных условий. Руденко желает передать свою приватизированную квартиру в наем, но не знает, как должна передаваться эта квартира, и может ли он приватизировать новую квартиру.

 

Задача 5. В Администрацию Свердловского района г.Перми обратился гр. Шариков, являющийся неработающим пенсионером, с заявлением о расприватизации квартиры. К заявлению прилагались документы, подтверждающие, что он является малоимущим и, что данная квартира является его единственным местом жительства. Администрация отказала ему в расприватизации жилья на том основании, что его супруга, участвовавшая наравне с ним в приватизации квартиры, умерла. Что изменилось бы, если бы Шариков не был малоимущим?

 

Задача 6. 12 апреля 2005 года Краснова обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на жилой дом. В заявлении указывалось, что в 1980 г. она приобрела у Жильцова дом по договору купли-продажи. При оформлении договора и передаче денег присутствовали свидетели. Договор нотариально удостоверен не был. С того времени Краснова непрерывно пользовалась этим домом, вносила страховые взносы, платила налоги, оплачивала коммунальные услуги. Данные обстоятельства подтверждают документы об оплате, показания свидетелей.

 

Задача 7. В районный суд г.Перми поступило исковое заявление о гражданина Елисеева о признании за ним права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности. В заявлении указывалось, что собственником этого дома является гражданка Сивухина на основании договора купли-продажи от 26.12.1934 года Собственник в доме фактически не проживает, налоги не платит. С 1983 года в доме проживает истец, платит налоги, вносит коммунальные платежи, поддерживает его в надлежащем состоянии. До 1983 года в доме проживал гражданин Гончаров, право собственности его на дом не было зарегистрировано, хотя фактически он владел домом с 1950-х годов. Истица приобрела этот дом у Гончарова по расписке в 1983 году за плату.

 

Задача 8. В.Макаров имел на праве собственности трехкомнатную квартиру в г.Перми, подаренную ему его родителями. 15 февраля 2004 года он умер не оставив завещания. 10 июля 2004 года за свидетельством о праве на наследство обратилась сестра умершего – Т.Макарова. Нотариус отказал ей в выдаче свидетельства о праве наследования на жилой дом по следующему основанию. Нотариусу стало известно, что в квартире совместно с В.Макаровым проживала его супруга Н.Макарова, умершая 1 июля 2004 года и за свидетельством о праве на наследство не обращавшаяся.

 

Задача 9. Разрешая заявленные требования гр.Заякина к ОАО «Стройтрест» о возложении обязанности исполнить условие договора, суд установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для Заякина трехкомнатной квартиры, а Заякин в свою очередь – по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства жилого дома. Суд пришел к выводу, что между сторонами имеет место договор строительного подряда и при разрешении спора руководствовался нормами ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений.

 

Задача 10. Общество с ограниченной ответственностью, являющееся застройщиком многоквартирного дома, обратилось в суд с иском к гр.Минину о расторжении договора долевого участия в строительстве и уплате последним пени в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за систематическую просрочку внесения денежных средств по договору. Минин иск не признал, указав что неуплата обусловлена изменением проектной документации строящегося дома (вместо шестнадцати этажей которого принято решение построить только пятнадцать). Кроме того, Минин потребовал расторжения договора, возврата ему денежных средств, уплаченных в счет цены договора, а также уплаты процентов на эту сумму в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

 

Задания

1. Подготовьте проект искового заявления о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.

2. Составьте проект заявления о признании права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности.

3. Составьте проект искового заявления о признании преимущественного права на жилое помещение, переходящее в порядке наследования.

Правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

3. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.1991г. №1541-1.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.

6. Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 г. // Российская газета. 1998. 12 ноября.

7. О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. №8.

 

Дополнительная литература

1. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Комментарий к закону “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. М., 1993.

2. Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений // Государство и право. 1992. №9.

3. Исрафилов И.М. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. №8.

4. Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. №10.

5. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1991.

6. Лозовская С.О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. №6.

7. Макаров С.Ю. Вопросы применения института приобретательной давности в отношении жилых помещений в свете принятия ГПК РФ // Жилищное право. 2004. №1.

8. Максимович Л. Приватизация жилья и охрана прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1994. №12.

9. Микрюкова Г.А., Зернин Н.В. О законе, опоздавшем на десять лет // Газета клуба юристов. 2005. №1.

10. Перепелкина Н.В. Деприватизация жилых помещений // Жилищное право. 2002. №2.

11. Перепелкина Н.В. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений в России // Жилищное право. 2002. №4; 2003. №1.

12. Потяркин Д.Е. Приватизация комнат в коммунальных квартирах // Законодательство. 2000. №6.

13. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4.

14. Соловьев А.А. Расприватизация жилья. Юридические последствия. М., 2000.

15. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. №2.

16. Хламов И. Законодательство о приватизации жилья // Хозяйство и право. 1994. №6.