Договор об ипотеке подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

Находящееся в залоге имущество может стать предметом еще одного залога, создаваемого в обеспечение иных требований. Такой перезалог именуется последующим залогом (п. 1 ст. 342 ГК РФ). Вопрос о допустимости перезалога решается сторонами предшествующего залогового отношения; оговорка о недопустимости последующего залога запрещает залогодателю прибегать к перезалогу. Если же такого запрещения в предшествующем договоре о залоге нет, то залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного имущества (пп. 2-3 ст. 342 ГК РФ). Неисполнение залогодателем этой обязанности налагает на него обязанность возмещения убытков, возникших у последующих залогодержателей ввиду недостаточности стоимости заложенного имущества для удовлетворения их требований.

Права и обязанности, возникающие из залога. Права и обязанности залогодержателя и залогодателя зависят от вида залога, а регламентирующие их нормы ГК РФ имеют в основном диспозитивный характер.

Одной из важных обязанностей, порождаемых залоговым правоотношением, выступает обязанность содержания и сохранения заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ).

Она возлагается на того из участников, у кого находится это имущество, а ее исполнение предполагает:

страхование за счет залогодателя заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения (а если полная стоимость имущества превышает размер обеспечиваемого залогом требования, то на сумму не ниже размера требования);

сохранение заложенного имущества, в том числе мерами, необходимыми для защиты от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

Немедленное уведомление другой стороны о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Сторона залогового правоотношения вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ).

А. Права залогодателя. Основное право залогодателя состоит в том, что после исполнения обязательства он имеет право требовать возврата заложенного имущества, а в случае удовлетворения кредитора за счет заложенного имущества - возврата оставшейся части его стоимости. В то же время у него могут возникать и иные права.

Заложенное имущество, оставленное у залогодателя, может быть объектом хозяйственного использования со стороны последнего, если это не запрещено договором о залоге или не вытекает из существа залога (п. 1 ст. 346 ГК РФ). При том же условии залогодатель, а также при согласии на то залогодержателя, может даже отчуждать предмет залога, передавать его в аренду либо распоряжаться иным способом.

За должником, передавшим свое имущество в залог, признается право зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение своего долга.

Залогодатель вправе требовать досрочного прекращения договора о залоге, если залогодержатель допускает грубое нарушение условий хранения заложенного имущества, создающее угрозу его утраты или повреждения (п. 3 ст. 343 ГК РФ).

Залогодатель вправе взыскать с залогодержателя, утратившего предмет залога, сумму его действительной стоимости.

Если же предмет залога не утрачен, а лишь поврежден, то взысканию подлежит сумма, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы оценки предмета залога при его передаче залогодержателю.

Повреждение, вызвавшее изменение предмета залога до степени, сделавшей его непригодным для использования по прямому назначению, позволяет залогодателю отказаться от него и потребовать возмещения за его утрату, а также потребовать возмещения иных убытков, оговоренных в залоговом соглашении (п. 2 ст. 344 ГК РФ).

Риск гибели или порчи заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 344 ГК РФ).

Б. Права залогодержателя. Основным правом залогодержателя является право удовлетворения своего требования к должнику из заложенного имущества прежде прочих кредиторов данного должника. Обращение взыскания на это имущество не допускается лишь в тех случаях, когда неисправность должника несоразмерна стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГКРФ).

На реализацию этого права направлены и иные права, предоставляемые ему договором или законом. Важнейшие из них состоят в следующем.

Залогодержатель, которому передано или должно было быть передано заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя (п. 1 ст. 347). Залогодержатель, получивший по договору право пользования заложенным имуществом, вправе требовать от других лиц, не исключая и залогодателя, устранения всяких нарушений его права (п. 2 ст. 347 ГК РФ).

В некоторых случаях залогодержателю предоставляется право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. К числу таких случаев закон относит:

выбытие имущества, оставленного у залогодателя, "не в соответствии с условиями договора о залоге";

нарушение залогодателем порядка замены предмета договора, требующего, чтобы заменяемые предметы были равноценны по своей стоимости;

Неспособность залогодателя восстановить предмет договора, утраченный по его вине либо случайно (п. 1 ст. 351 ГК РФ).

Залогодержатель вправе иногда дополнить требование о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства требованием обращения взыскания на предмет залога в случае неспособности залогодателя произвести досрочное исполнение. Основаниями обращения взыскания на предмет залога при непредоставлении исполнения досрочно служат:

перезалог, произведенный залогодателем вопреки условиям договора;

ненадлежащее хранение и содержание имущества, способное повлечь его утрату или повреждение;

Распорядительные действия залогодателя в отношении заложенного имущества, совершаемые без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 351 ГКРФ).

Заложенное имущество, переданное залогодержателю, может быть объектом использования со стороны последнего лишь в случаях, предусмотренных договором, и при условии предоставления залогодателю регулярных отчетов о пользовании.

Однако если в состав такого имущества входят плодоприносящие вещи, то договором на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из них плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

Удержание

Если обязательственное правоотношение сложилось между сторонами таким образом, что кредитор владеет вещью, подлежащей передаче должнику, то у него возникает другая возможность обеспечить свое требование: при просрочке должником оплаты этой вещи он вправе удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, а издержки и другие убытки, связанные с этой вещью, - не возмещены (п. 1 ст. 359 ГК РФ). Такой способ обеспечения исполнения обязательств называют удержанием.

Особенность удержания состоит в том, что кредитор, удерживающий вещь неисправного должника, напоминает своим статусом залогодержателя, во владении которого находится заложенное имущество. Действительно, если должник не исполняет своей обязанности перед кредитором, то последний вправе удовлетворить свое требование за счет удерживаемой вещи, причем по правилам, действующим в залоговых отношениях (ст. 360 ГК РФ).

Поручительство

По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (п. 1 ст. 361 ГК РФ).

Сторонами в договоре поручительства выступают поручитель и кредитор по основному обязательству. Под страхом недействительности этот договор подлежит совершению в письменной форме. Исполнение договора поручительства, не облеченного в требуемую законом форму, может быть оспорено, и стороны могут быть возвращены в положение, которое они занимали до его заключения (двусторонняя реституция) (ст. 167 ГК РФ).

Обеспечительная природа поручительства проявляется в том, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор вправе предъявить свое требование к поручителю.

Поручитель отвечает перед кредитором солидарно либо субсидиарно с должником, в зависимости от положений договора или закона. Если характер ответственности поручителя в договоре или законе не определен, предполагается, что он отвечает солидарно (п. 1 ст. 363 ГК РФ).

При солидарной ответственности поручителя кредитор вправе требовать исполнения как от него и должника совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Не получив полного удовлетворения от поручителя, он вправе довзыскать неполученное с должника, и наоборот (ст. 323 ГК РФ).

При субсидиарной ответственности поручителя кредитор, прежде чем предъявлять требование к поручителю, обязан предъявить его к основному должнику. Лишь при отказе должника удовлетворить такое требование либо неполучении от него в разумный срок ответа на предъявленное требование, кредитор вправе обращать его к поручителю (п. 1 ст. 399 ГК РФ).

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и основной должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек и других убытков кредитора, вызванных неисправностью основного должника.

В тех случаях, когда на стороне поручителя выступают несколько лиц, они несут перед кредитором солидарную ответственность. Однако во взаимоотношениях с главным должником они могут быть связаны как солидарной, так и субсидиарной ответственностью, в зависимости от положений договора или закона.

Важным полномочием поручителя, предусматриваемым, однако, лишь диспозитивной нормой закона, выступает право выдвигать против требования кредитора все возражения, которые мог бы представить должник. Право на предъявление таких возражений сохраняется за поручителем даже в том случае, когда сам должник от них отказался или признал долг (ст. 364 ГК РФ).

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят все права кредитора по этому обязательству, причем в объеме, равном объему исполнения. Если поручителей было несколько, то каждый из них имеет право обратного требования (право регресса) к должнику в объеме исполнения, представленного каждым из них. Совершив исполнение, поручитель вправе взыскать с основного должника не только стоимость исполнения, но и проценты на сумму исполненного, а также убытки, понесенные в связи с исполнением, произведенным за должника (п. 1 ст. 365 ГК РФ).

Если же обязательство было исполнено основным должником, то он обязан немедленно известить об этом своего поручителя. Обязанность немедленного извещения предусмотрена законом для того, чтобы предупредить повторное исполнение того же обязательства. Если избежать этого не удалось по вине должника, то поручитель вправе по своему усмотрению взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику. В последнем случае удовлетворивший регрессное требование должник взыскивает с кредитора лишь неосновательно полученное (ст. 366 ГК РФ).