Тема X. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

 

1. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения.

2. Обязанности нанимателя.

3. Права нанимателя:

А) право на вселение новых членов семьи;

Б) право на обмен жилого помещения;

В) право сдавать жилое помещение в поднаем и вселять временных жильцов;

Г) право требовать изменения договора социального найма жилого помещения;

Д) другие права: на сохранение жилого помещения в случае временного отсутствия, на получение жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

 

Специальная литература

Васькин В. Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя // Жилищное право. 2009. № 4.

Крюкова Е. К вопросу о правах временных жильцов // Семейное и жилищное право. 2006. № 4.

Максимкина Е. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового ЖК // Право и политика. 2006. № 3.

Наумова Р. Проживание временных жильцов // Жилищное право. 2008. № 5.

Никифорова Е. Капитальный ремонт // Жилищное право. 2009. № 2.

Рузанова В. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма // Жилищное право. 2006. № 2.

Сабонина О. Временные жильцы // Жилищное право. 2010. № 6.

Семина Т. Основания изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 7.

Семина Т. Обмен жилых помещений // Законность. 2006. № 11.

Шешко Г. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Жилищное право. 2009. № 8.

Шешко Г. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договоров // Жилищное право. 2009. № 10.

 

Нормативный материал

Жилищный кодекс РФ. Глава 8. Ст. 65, 67, 70-82. М.: Норматика. 2013.

Типовой договор социального найма жилого помещения: Утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 // СЗ РФ. 2005. № 22.

Правила пользования жилым помещением: Утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 // СЗ РФ. 2006. № 5.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов: Утв. Постановлением Правительства РФ от 06. 05.2011 г. № 354 // СЗ РФ. 2011. № 22.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 // СЗ РФ. 2006. № 34.

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ: Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 // Российская газета. 2009. 8 июля.

 

Судебная практика

1. Сорокина – наниматель однокомнатной квартиры в доме муниципального фонда г. Владивостока в 2005 г. познакомилась с Фроловым, имевшем дом на праве собственности в п. Славянка Приморского края. Сорокина закрыла свою квартиру и, никого не предупредив, уехала к Фролову, где проживала в течение пяти лет без регистрации. В 2010 г. Фролов умер, и Сорокина вернулась в г. Владивосток, где она узнала, что еще в 2008 г. ее квартира была предоставлена семье Нечаевых. Сорокина предъявила иск о выселении Нечаевых, т.к. в соответствии с новым Жилищным кодексом жилая площадь сохраняется за гражданами независимо от срока их отсутствия.

Нечаевы предъявили встречный иск и требовали признать Сорокину утратившей право на жилую площадь, поскольку она в течение пяти лет не заботилась о жилом помещении, не вносила квартплату и никаких претензий не предъявляла.

Решите спор.

 

2. Климов проживал с женой и сыном в двухкомнатной квартире в г. Владивостоке. Расторгнув брак, он снялся с регистрационного учета, забрал личные вещи и выехал на о. Сахалин, где вступил в новый брак и поселился в квартире жены.

Через год Климова приватизировала квартиру на свое имя. Узнав об этом, Климов предъявил иск о признании договора о приватизации недействительным, т.к. при этом было нарушено его право на получение в собственность части квартиры. Климова возражала против иска, ссылаясь на то, что ее бывший муж утратил право на жилую площадь, поскольку добровольно оставил квартиру, более года не появлялся в ней, никаких прав на квартиру не предъявлял и оплату за жилье и коммунальные услуги не вносил.

Решите спор.

 

3. Сергеев предъявил иск к Воробъевой и Гавриловой о признании обмена жилой площади недействительным.

Истец состоял в фактических брачных отношениях с Гавриловой и вместе с ней проживал в двухкомнатной квартире в г. Арсеньеве. Заключив срочный трудовой договор на три года, он выехал в г. Петроповлоск- на -Камчатке. По истечении срока договор был продлен еще на три года. Однако, через год Сергеев был признан инвалидом 2-группы и вернулся в г. Арсеньев. Здесь выяснилось, что через полтора года после его отъезда Гаврилова обменяла квартиру с Воробьевой, проживающей в г.Уссурийске. Сергеев в исковом заявлении указал, что обмен произведен без его согласия, и просил признать договор обмена недействительным. Суд установил, что через год после отъезда Сергеева Гаврилова перевела на себя финансово-лицевой счет, а затем вступила в зарегистрированный брак. Сергееву это было известно, но он никаких мер не принял.

Решите дело.

 

4. Пианистка филармонии Данилова занимает комнату 20 кв.м. в коммунальной квартире. Две другие комнаты занимает семья Цветковых. Цветковы предъявили иск к Даниловой о принудительном обмене жилой площади, ссылаясь на невозможность совместного с ней проживания в одной квартире.

В судебном заседании Данилова пояснила, что по характеру своей работы она должна постоянно репетировать дома, чтобы подготовиться к концерту, но она соблюдает правила пользования жилыми помещениями и никогда не играет ранее 9 и позже 20 часов. От обмена Данилова отказалась, т.к. ее полностью устраивает комната, в которой она проживает.

Какое решение должен вынести суд?

 

5. С 1988 г. Кузнецова проживала в доме муниципального фонда в комнате размером 22,5 кв.м. После капитального ремонта дома администрация района предоставила комнату Кузнецовой супругам Кустанаевым, а ей выделила комнату размером 13,5 кв.м.

Считая что действия администрации незаконны, Кузнецова обратилась в суд с иском о признании недействительным решения о предоставлении ее комнаты Кустанаеву, и о вселении ее на ранее занимаемую площадь.

Районный суд в иске отказал, указав, что у Кузнецовой оказались излишки жилой площади в связи с выездом дочери, поэтому администрация правильно предоставила ей после капитального ремонта меньшую площадь, а ранее занимаемую площадь передала другому лицу.

Кузнецова обратилась с жалобой в краевой суд.

Решите спор.

 

6. Антонова с несовершеннолетним ребенком в течение десяти лет проживала по договору поднайма в однокомнатной квартире, нанимателем которой была Батяева. После смерти Батяевой администрация города предъявила иск о выселении Антоновой без предоставления жилой площади.

Антонова предъявила встречных иск, в котором просила признать за ней право пользования квартирой, т.к. она прожила в ней более десяти лет и другого жилья не имеет.

Какое решение должен вынести суд?

 

Тема XI. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

1. Понятие расторжения и прекращения договора социального найма.

2. Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения.

3. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

4. Выселение без предоставления жилого помещения.

 

Специальная литература

Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11.

Карпухин Д. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. № 3.

Ломакин А. Некоторые вопросы принудительного выселения граждан по решению суда // Жилищное право.2012. № 6.

Петров А. О порядке применении норм ЖК о выселении // Жилищное право. 2007. № 1.

Петров А. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу // Жилищное право. 2007. № 5.

Свит Ю. Прекращение договора социального найма // Жилищное право. 2006. № 9.

Тихомиров М. Выселение граждан из жилых помещений. М. 2011.

Федотенко Ю. Лишение квартиры за неуплату коммунальных платежей // Жилищное право. 2011. № 8.

Цыганова Л. Отдельные вопросы предоставления жилых помещений в порядке ст. 89 ЖК РФ // Жилищное право. 2011. № 12.

 

Нормативный материал

Жилищный кодекс РФ Глава 8. Ст. 83-91. М.: Норматика. 2013.

Типовой договор социального найма жилого помещения: Утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 // СЗ РФ. 2005. № 22.

Правила пользования жилыми помещениями: Утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 // СЗ РФ. 2006. № 5.

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ: Постановление Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 // Российская газета. 2009. 8 июля.

 

Судебная практика

1. По договору социального найма жилого помещения Белов проживал вместе с членами своей семьи в комнате размером 18 кв.м., расположенной в трехкомнатной квартире. Нанимателем двух других комнат квартиры жилой площадью 42 кв.м. являлся Нестеров.

В марте 2008 г. Белову, в порядке улучшения жилищных условий, была предоставлена двухкомнатная квартира размером 28 кв.м. В полученную квартиру вселились Белов, его жена и младшая дочь, а вторая дочь отказалась переехать в эту квартиру.

Райжилуправление обратилось в суд с иском о выселении старшей дочери Белова из комнаты размером 18 кв.м., ссылаясь на то, что ее отец просил предоставить ему квартиру на всех членов семьи, и что указанная комната уже предоставлена гражданину Чижову.

Решите спор.

 

2. Семья Виноградовых с двумя детьми проживала в двухкомнатной квартире в доме муниципального фонда. ЖЭУ предъявило иск о выселении Виноградовых без предоставления жилой площади, ввиду не уплаты ими квартплаты в течение полутора лет.

В судебном заседании Виноградов пояснил, что квартплату их семья не платила из-за тяжелого материального положения. В подтверждение своих слов он предоставил справку с места работы о том, что задолженность по заработной плате на предприятии составляет 10 месяцев. Виноградов пояснил, что семья живет только на пенсию жены – инвалида II-ой группы и доходы от дачного участка.

Какое решение должен вынести суд?

 

3. Птицефабрика предъявила иск о выселении Федоровой с несовершеннолетним ребенком из квартиры, принадлежащей птицефабрике, без предоставления жилой площади. В обоснование своих требований истец указал, что Федорова, несмотря на предупреждение соседей, постоянно колет дрова на лестничной площадке. В результате чего сильно поврежден пол, осыпались стены, местами обрушилась штукатурка с потолка. Федорова, возражая против выселения, пояснила, что она не имеет цели портить помещение, просто ей больше негде колоть дрова.

Подлежит ли иск удовлетворению?

 

4. Харитонов самоуправно вселился в аварийный барак, угрожающий обвалом. На требования домоуправления освободить помещение добровольно, он ответил отказом, мотивируя это тем, что ему совершенно негде жить, а комната, которую он занял была свободна.

Можно ли выселить Харитонова, а если да, то в каком порядке?