Тема VI. Договор коммерческого найма жилого помещения.

1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения. Предмет, срок и форма договора.

2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

3. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.

4. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. Последствия расторжения договора.

 

Специальная литература

Вишневская И., Селиванова Е. Договор коммерческого найма жилого помещения. Ростов-на Дону: Изд-во РГПУ. 2002.

Мокроусова Л. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003.№ 2.

Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения // Хозяйство и право. 1999. № 4.

Романенко Н. Сделки с жилой площадью // Закон. 1997. № 8.

Свит Ю. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6.

Свердлык Г. Договор коммерческого найма жилого помещения // Жилищное право. 2007. № 7.

Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 7.

Ярыгина А. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7.

 

Нормативный материал

Гражданский кодекс РФ. Глава 35. Ст. 671-688. М.: Проспект. 2012.

О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 // Российская газета. 2010. 21 мая.

 

Судебная практика

1. Прокофьев с семьей, состоящей из трех человек, приехал во Владивосток и, не имея жилплощади, поселился в помещении временно закрытого на ремонт хлебного магазина. Администрация магазина предъявила иск о выселении семьи Прокофьева без предоставления жилой площади.

В судебном заседании Прокофьев пояснил, что занял помещение магазина не самовольно, а с разрешения начальника ЖЭУ, на территории которого находится магазин.

Подлежит ли иск удовлетворению?

 

2. Миронова предъявила иск к Шарапову, требуя его выселения из принадлежащего ей дома. В ходе судебного заседания выяснилось, что Миронова сдавала комнату Иволгиной. Три месяца назад Иволгина вступила в брак с Шараповым и, без согласия Мироновой, поселила его в занимаемой комнате. Через два месяца Иволгина умерла.

Подлежит ли иск удовлетворению?

 

3. Попов развелся с женой и заключил договор найма комнаты размером 15 кв.м в двухкомнатной квартире, принадлежащей Нестерову, сроком на три года. Через год бывшая жена Попова вступила в новый брак и предложила ему забрать к себе сына Валерия 10 лет. Попов согласился.

Нестеров предъявил в суд иск о расторжении договора найма и выселении Попова с ребенком, мотивируя свое требование тем, что он сдавал комнату Попову, когда он был один, и, что он (Нестеров) решительно возражает против вселения ребенка, поскольку является пожилым человеком (70 лет), страдает рядом заболеваний и нуждается в покое и тишине, а ребенок неизбежно будет шуметь, он будет нервничать, что повлечет ухудшение здоровья.

Какое решение должен вынести суд?

 

4. В августе 2012 г. семья Новиковых, уезжая на работу по контракту в США на два года, пригласила для проживания в своей квартире на период их отсутствия племянника жены Игоря Глебова приехавшего из Магадана и поступившего учиться в ДВФУ. Однако вернулись Новиковы раньше – в ноябре 2013 г. В день приезда они увидели, что в их квартире вместе с Игорем проживает еще два студента, его сокурсники. Квартира находилась в запущенном состоянии: обои были порваны, зеркало разбито, кругом валялось много мусора.

Соседи сообщили Новиковым, что во время их отсутствия в квартире часто собиралась молодежь, звучала громкая музыка, а соседи, проживающие этажом ниже, заявили, что месяц назад Игорь затопил их квартиру, оставив включенным кран в ванной.

Могут ли Новиковы выселить Глебова, если он будет ссылаться на то, что поселившись в их квартире, он утратил право проживания в общежитии и теперь ему негде жить?

Могут ли Новиковы и их соседи возместить причиненный им ущерб?

 

Тема VII. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Понятие и правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом.

4. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

 

Специальная литература

Васькин В. К вопросу о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире // Жилищное право. 2008. № 2.

Ермаков Е. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. 2003. № 1.

Миронов И. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. № 4.

Певницкий С. Общее имущество многоквартирного дома как объект права долевой собственности // Нотариус. 2005. № 3.

Рыжов А. Жилищные споры собственников помещений в многоквартирном доме // Жилищное право. 2007. № 7.

Сидоренко А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4.

Симонов В. Общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2005. № 3.

Чефранова Е. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6.

 

Нормативный материал

Жилищный кодекс. Глава 6. Ст. 36-48. М.: Норматика. 2013.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме: Утв.Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 // СЗ РФ. 2006. № 34.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 // СЗ РФ. 2006. № 34.

Примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме: Утв. Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.06.2012 г. № 252 /// Российская газета. 2012. 5 сентября.

 

Судебная практика

1. Жильцы двухэтажного дома приватизировали свои квартиры и огородили прилегающий к дому земельный участок забором. Жильцы соседнего дома предъявили иск и потребовали убрать забор, так как он перекрыл подъезд к их дому. Ответчики ссылались на то, что истцы могут пользоваться дорогой, которая подходит к их дому с другой стороны.

В судебном заседании выяснилось, что другая дорога проходит по крутому склону и в зимнее время покрыта льдом, поэтому пользоваться ею практически невозможно.

Решите спор.

 

2. Чернов приватизировал квартиру в многоквартирном доме и отгородил прилегающую к его квартире часть лестничной площадки. Соседи предъявили иск с требованием убрать перегородку, т.к. она затрудняет доступ к их квартире. К тому же, они хотят купить новую мебель, а из-за построенной Черновым перегородки внести ее в квартиру будет невозможно.

В судебном заседании Чернов пояснил, что как собственник квартиры он имеет право на часть общего имущества дома. Поскольку на лестничной площадки находится четыре квартиры, он отгородил ¼ часть, т.к. по закону имеет на нее право.

Решите спор.

 

3. Собственник комнаты в коммунальной квартире Наумова вышла замуж и переехала в квартиру мужа, а свою комнату подарила племяннице Барсовой. Собственник соседней комнаты Ильин предъявил иск к Наумовой и Барсовой с требованием признать договор дарения недействительным и обязать Наумову продать комнату ему, т.к. он с семьей из четырех человек проживает в одной комнате и в соответствии с законом имеет право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты.

Решите дело.

 

4. В московской коммунальной квартире многоквартирного дома было три изолированных комнаты, которые были приватизированы, проживающими в них жильцами. В одной из них, размером 15 кв. м, проживала пенсионерка, в другой, размером 30 кв. м., проживала молодая семья с ребенком, в третьей комнате, размером 45 кв. м, проживали супруги их совершеннолетний сын и дочь и мать жены.

В общем пользовании жильцов находились: коридор размером 10 кв. м., кухня размером 15 кв. м., четырехкомфорочная газовая плита, кладовая для хранения вещей размером 5 кв.м., мусоропровод, ванная и туалетная комнаты.

Среди жильцов квартиры часто возникали споры по следующим вопросам:

1). Какой размер площади коридора, кладовой и кухни должен быть отведен каждой семье для размещения кухонного стола, вешалки и вещей;

2). Сколько дней в неделю каждая семья должна убирать места общего пользования;

3). Сколько дней должна убирать места общего пользовании та семья, к которой приезжают временные жильцы;

4). Как жильцы должны оплачивать израсходованную электроэнергию в местах общего пользования;

5). В каком порядке жильцы каждой комнаты должны пользоваться ванной комнатой.

Решите спор.