Поняття та ознаки договору найму (оренди).

 

Стаття 759. Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

 2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

У статті, що коментується, дається традиційне визначення договору оренди, основною ознакою якого є передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) майна в тимчасове володіння і користування (чи тільки користування) за плату. За загальним правилом майно передається орендарю в його володіння і користування.

Договір найму (оренди) — двосторонній, консенсуальний і оплатний. Договір майнового найму (оренди) відрізняється від інших договорів такими особливостями: наймач отримує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. Цією ознакою даний договір відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, за якими покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, із закінченням строку договору або у разі його дострокового розірвання він повинен повернути взяте в найм майно наймодавцю у справному вигляді; договір має оплатний характер.

Елементи договору найму (оренди). Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). За загальним правилом, наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо суб'єктного складу наймодавця (договір оренди державного та комунального майна, договір прокату). Наймодавцем речі за договором оренди може бути його власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. Ця норма ЦК ґрунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або у управителя за договором довірчого управління майном.

 Предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права. Зокрема об'єктом договору найму (оренди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути об'єктом договору найму. Так, не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей.

 

 

Договір ренти.

 

Стаття 731. Договір ренти

1. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

 2. Договором ренти може бути встановлено обов'язок виплачувати ренту безстрокове (безстрокова рента) або протягом певного строку.

Договір ренти є новелою в цивільному законодавстві України. Договір ренти — це цивільно-правовий договір, згідно з яким одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язаний в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачеві ренту у вигляді певної грошової суми чи надання засобів на його утримання в іншій формі.

 Для ренти характерні наступні ознаки:

 — під рентою слід розуміти передання того, що передано (для отримання ренти необхідне передання певного майна)

 — рента має безперервний характер;

 — рентні відносини характеризуються тривалістю існування і періодичністю виплат;

 — рента не пов'язана з отриманням прибутку.

 Істотною умовою договору, що передбачає передання під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є умова, яка встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань, або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих обов'язків.

 Предметом договору ренти виступає майно, яке відчужується під виплату ренти, а з другого боку — сама рента, яка виплачується її одержувачеві. Відносно майна закон не встановлює обмежень, отже теоретично можливе передання під виплату ренти майнових прав, інформації, результатів інтелектуальної діяльності, виключних прав на них, виконання робіт та надання послуг з тією ж метою. Переважною формою рентних платежів виступають грошові суми, але в договорі можливо передбачити виплату ренти шляхом надання речей, виконання робіт та надання послуг, які відповідають по вартості грошовому еквіваленту ренти, крім цього можливе встановлення змішаної форми ренти, яка включає в себе виплату грошових сум і надання утримання в натурі. Договір ренти може бути укладений на певний строк або безстроково, рентні платежі проводяться щоквартально, якщо інше не передбачено договором.

 Ціна договору ренти є істотною умовою. Для встановлення ціни з однієї сторони необхідна оцінка вартості майна. При укладенні договору ренти житла оцінка вартості повинна надаватися в довідці-характеристиці БТІ. Ця оцінка необхідна для обчислення держмита при нотаріальному посвідченні договору, і відповідно до цієї оцінки платник ренти як власник сплачуватиме податки. Ціна договору ренти еквівалентна сумі рентних платежів.

 2. За своєю юридичною природою договір ренти є двостороннім, оскільки платник ренти та одержувач ренти мають права та обов'язки. Поділ договорів на реальні і консенсуальні Грунтується на впливі фактичного передання майна на дійсність пов'язаного з нею договору. Слід звернути увагу на те, що законодавче закріплення рентного договору як самостійного правового інституту є новелою в цивільному законодавстві, що вимагає дискусію, пов'язану з тим, до якої групи договорів його слід віднести: 1) договір ренти реальний; 2) договір ренти консенсуальний; 3) залежно від об'єкта договір ренти або реальний (при відчужуванні рухомого майна), або консенсуальний (при відчужуванні нерухомого майна).

Зазначений договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації і в цей же момент до платника ренти переходить право власності на майно, але платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

 

Договір лізингу.

Стаття 806. Договір лізингу

1. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізннгоодсржувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

 2. До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених цим параграфом та законом.

 До відносин, пов'язаних з лізингом, застосовуються загальні положення про купівлю-продаж та положення про договір поставки, якщо інше не встановлено законом.

 3. Особливості окремих видів і форм лізингу встановлюються законом.

Лізинг — це поряд з іншими одна з форм надання майна у користування, яка, виходячи з притаманних їй специфічних рис, має спеціальне правове регулювання. Згідно з Законом України "Про лізинг", лізинг являє собою підприємницьку діяльність, яка спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк лізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним у власність за дорученням та погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

 Лізинг здійснюється на підставі договору лізингу, який опосередковує відносини учасників лізингу. Визначення цього договору закріплене у пункті першому статті, що коментується.

 Закон "Про лізинг" містить істотне обмеження щодо сторін у договорі лізингу — ними можуть бути тільки суб'єкти підприємництва.  Суб'єктами лізингу відповідно до ст. З закону є:

 — лізингодавець — суб'єкт підприємницької діяльності, у тому числі банківська або небанківська фінансова установа, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу;

 — лізингоодержувач — суб'єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об'єкти лізингу за договором лізингу;

 — продавець лізингового майна — суб'єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування тощо) та/або продає власне майно, яке є об'єктом лізингу.

 Істотними умовами договору лізингу є: об'єкт лізингу (склад і вартість майна), умови та строки його поставки; строк, на який укладається договір лізингу; розмір, склад та графік сплати лізингових платежів, умови їх перегляду; умови переоцінки вартості об'єкта лізингу згідно з законодавством України; умови повернення об'єкта лізингу у разі банкрутства лізингоодержувача; умови страхування об'єкта лізингу; умови експлуатації та технічного обслуговування, модернізації об'єкта лізингу та надання інформації щодо його технічного стану; умови реєстрації об'єкта лізингу; умови повернення об'єкта лізингу чи його викупу після закінчення дії договору; умови дострокового розірвання договору лізингу; умови надання відомостей про фінансовий стан лізингоодержувача; відповідальність сторін.

 Договір лізингу повинен бути укладеним у письмовій формі, але її недодержання не впливає на дійсність правочину.

Закон України "Про лізинг" виділяє два види лізингу: фінансовий та оперативний.

 Фінансовий лізинг — договір лізингу, в результаті укладення якого лізингоодержувач на своє замовлення отримує в платне користування від лізингодавця об'єкт лізингу на строк, не менший строку, за який амортизується 60 % вартості об'єкта лізингу, визначеної в день укладення договору. Після закінчення строку договору фінансового лізингу об'єкт лізингу переходить у власність лізингоодержувача або викуповується ним за залишковою вартістю.

 Договір оперативного лізингу відрізняється від договору фінансового лізингу за двома критеріями: строком лізингу і наслідками закінчення строку лізингу. На відміну від договору фінансового лізингу, строк договору оперативного лізингу є тривалішим, адже він повинен бути не меншим строку, за який амортизується 90 % вартості об'єкта лізингу. Наслідком спливу строку договору оперативного лізингу є те, що лізингоодержувач не має права набути майно у власність (як у договорі фінансового лізингу), а має повернути його лізингодавцеві (якщо договір не продовжений на новий строк).

 Оперативний лізинг — це короткострокове здавання в оренду машин, приладів, апаратури. Він вигідний у тому випадку, якщо технічні засоби вимагаються час від часу для проведення яких-небудь робіт.

 Стаття, що коментується, виділяє два раніше не відомі українському законодавству види лізингу: прямий або непрямий.

 Прямий лізинг є двосторонньою угодою між лізингодавцем і лізингоодержувачем. Він передбачає, що в лізинг передається об'єкт, який є власністю лізингодавця, а головне — придбаний (набутий) ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем.

 У непрямому лізингу беруть участь лізингодавець, лізингоодержвач та продавець об'єкта лізингу. Він може укладатися у формі багатосторонньої угоди або у формі низки угод. В останньому випадку лізингодавець (лізингова фірма), базуючись на отриманому від лізингоодержувача описі (специфікації) предмета майбутнього лізингу, укладає угоду про його постачання (купівлю) і стає власником майна. Умови цієї угоди повинні бути схвалені майбутнім лізингоотримувачем у тій мірі, у якій це стосується його інтересів. Причому вибір постачальників, умови постачання, характеристики засобів виробництва є прерогативою лізингоодержувача. За другою лізинговою угодою, лізингодавець передає лізингоодержувачеві придбане ним майно для використання.

 Специфіка непрямого лізингу полягає в тому, що в лізинг здається майно, придбане лізингодавцем виключно з метою передання його в лізинг. Повідомлення про це продавця лізингового майна є обов'язковим для лізингодавця (ст. 11 Закону України "Про лізинг").

 Прямий та непрямий лізинги можуть бути як фінансовим, так і оперативним.