Договор купли-продажи недвижимости

 По ДКП недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, а покупатель обязан принять его и уплатить обусловленную договором сумму.

Продавец по договору должен передать недвижимость. Особенность требования к передаче – она осуществляется по акту приемки - передачи или иному документу о передаче. Обязательство считается исполненным с момента передачи имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Отказ от подписания такого документа считается отказом от исполнения своих договорных обязанностей соответствующей стороной.

Одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходит право на земельный участок, находящийся под соответствующим объектом недвижимости. Если продавец обладает правом собственности на землю, то покупателю передается право собственности на нее, либо право аренды или иное право на часть земельного участка, занятого зданием или сооружением. Если передаваемое на земельный участок право договором не конкретизировано, то переходит право собственности. Если продавец не собственник земельного участка, то согласия собственника земли, по общему правилу не требуется, если это не противоречит условиям пользования землей, закону или договору. При отчуждении земельного участка, на котором находится недвижимость, продавец сохраняет право пользования недвижимостью и соответствующим земельным участком, на котором она находится.

Предмет договора подробно описывается - это должны быть данные, позволяющие определенно установить соответствующее недвижимое имущество, в т.ч. определяющие расположение недвижимости. При отсутствии в договоре таких условий он считается не заключенным.

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Особая форма: письменно, только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежит переход права собственности (фактически регистрации подлежит договор). Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, то решение о государственной регистрации может вынести суд, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации должна возместить причиненные этим убытки.

Ст.558 ГК особенности купли - продажи жилых помещений.

1. существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих, в соответствии с законом, право пользования этим помещением после приобретения его покупателем, с указанием их прав в отношении продаваемого жилого помещения.

2. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

 

ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор, в силу которого продавец обязан передать в собственность покупателю предприятие в целом, как имущественный комплекс, а покупатель обязан принять указанное имущество и уплатить за него обусловленную договором сумму.

Объект договора: предприятие в целом, как имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В составе предприятия передаются вещи, вещные права, права требования, права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др. средства индивидуализации предприятий. В составе предприятия не могут отчуждаться те права и обязанности, которые продавец не вправе передавать другим лицам (лицензия). Состав и стоимость предприятия определяются на основании полной инвентаризации. До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень долгов с указанием кредиторов, характера, размеров, сроков требований.

Форма договора: путем составления одного документа, подписанного сторонами, иначе договор будет недействительным. Договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Кредиторы предприятия имеют ряд прав:

1. они должны быть письменно извещены о продаже предприятия

2. если кредитор письменно не сообщил о согласии на перевод долга, то он может в течение 3 месяцев требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков, либо признания договора недействительным полностью или в части. 3 месяца начинают течь со дня, когда он получил уведомление о продаже предприятия. Такие же права имеют кредиторы, письменно не уведомленные о продаже, но они могут предъявить соответствующий иск в течение 1г. со дня, когда узнали или должны были узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

3. продавец и покупатель солидарно отвечают по долгам, входящим в состав проданного предприятия, которые были переведены без согласия кредитора.