Оборот земельных участков (тема 6, тема 7)

Оборот земельных участков:

-распределение/перераспределение земельных участков

-гражданский оборот земельных участков

 

1. Распределение и перераспределение земель.

2. Административный порядок предоставления участков

 3. Аукционный порядок предоставления земельных участков

 4.Особый порядок предоставления земельных участков

5. передача земельных участков в государственную собственность

 6. изъятие участков для государственных нужд

 

1. Особенности: является важнейшей функцией государственного управления землями, в процессе которой определяется правовой режим земель; Сформирована достаточно эффективная система норм, регулирующая порядок изъятия и предоставления участков, обеспечения прав и законных интересов участников соответствующих отношений, потребностей ФЛ и ЮЛ в получении земельных участков. Перед государством стоит задача согласования не только экономических потребностей и природоохранных требований, но и экономических и социальных интересов соответствующих субъектов. Наилучшим вариантом является предоставление свободных, не занятых земельных участков пригодных для соответствующего целевого использования.

Распределение и перераспределение земель – совокупность действий государственных органов, направленных на: 1) определение условий дальнейшего использования земель/земельных участков; 2) направленных на возникновение, изменение и прекращение прав на земельные участки.

Определение условий дальнейшего использования земель/земельных участков выражается в установлении и изменении целевого назначения, а также отнесении земель к категориям и видам. Ст. 8 КоЗ, Положение о порядке перевода земель из одних категорий в другие (Указ 667), Положение о порядке изменения целевого назначения земельных участков.

Учет земель, планируемых для распределения и перераспределения в первоочередном порядке – ст.9 КоЗ, п. 4 Указа 667; Учет ведется в форме создания райисполкомами фонда перераспределения земель, в который включаются 1) сельскохозяйственные земли, которые в случае изменения их целевого назначения, характера использования или иного изменения могут использоваться более эффективно 2) свободные (не занятые) земельные участки, которые включены в соответствующие перечни;

Местные исполкомы формируют перечни а) свободных (не занятых) участков, в том числе с расположенными на них не используемыми объектами недвижимости, подлежащими сносу, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания жилых домов, коллективного садоводства, дачного строительства б) земельных участков, предназначенных для инвест-проектов; В населенных пунктах, расположенных в пригородных районах Минска, областных центрах и городов областного подчинения местный исполком обязан выставлять на аукционы не менее 30% включенных в перечень а). Доступ к информации обеспечивается путем размещения на информационных центрах и официальных сайтах исполкомов, через средства СМИ, на основании заявлений о предоставлении сведений из земельно-кадастровой документации.

Возникновение, изменение и прекращение прав на земельные участки мгут осуществлять путем: изъятия ил предоставления земельных участков, в том числе изъятия для государственных нужд; передачи участков в государственную собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности могут предоставляться: в административно порядке, по результатам аукциона, в судебном порядке.

 

2.Административный порядок предоставления участков

 

ст. 34-35 КоЗ, Указ 6777 и соответствующее положение, утвержденное этим актом.

Особенности: является одной из социальных гарантий, обеспечивающих доступ к земельным ресурсам различным слоям населения, ЮЛ, осуществляющим значимые для общества виды деятельности; всегда предоставляются в пожизненное наследуемое владение, постоянное и временное пользование; В некоторых случаях - в частную собственность, аренду (такие случае перечислены в п. 6 Указа 677);

Процедура предоставления земельных участков включает следующие этапы: 1. Подача в соответствующий исполком, в администрацию свободной экономической зоны заявление о предоставлении земельного участка и подготовка земель-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору земельного участка (п. 14-18 Положения о порядке изъятия и предоставлении земельных участков, утв. Указом 677); Возможны 2 варианта по результатам рассмотрения заявления: принимается решение об отказе заинтересованному лицу или при отсутствии оснований для отказа местный исполком поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы соответствующей комиссии. Подготовка данной земельно-кадастровой документации осуществляется на основании договора подряда, заключаемого данной организацией с заинтересованным лицом за счет средств этого лица. 2. Предварительное согласование места размещения земельного участка (п.11.1, глава 2 Положения о порядке изъятия и предоставлении земельных участков) является результатом работы комиссии по выбору места размещения земельного участка (эта комиссия действует на постоянной основе): данная комиссия не позднее 5 рабочих дней со дня получения от организации по землеустройству земельно-кадастровой документации рассматривает эту документацию. Заинтересованное в предоставлении земельного участка лицо должно быть уведомлено о месте и времени заседания комиссии и может принять в этом участие. Результаты работы комиссии оформляются актом выбора места размещения земельного участка, который составляется в 3х экземплярах, подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения земельного участка. В составе комиссии могут быть специалисты различной сферы. Данный акт утверждается в течение 5 рабочих дней председателем местного исполкома. Следует отметить, что после утверждения акта и до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка, местный исполком не имеет право предоставить этот участок другому лицу. 3. Разработка проекта отвода земельного участка (11.2, п. 25-30 Положения о порядке изъятия и предоставлении земельных участков). Проект отвода осуществляется организациями по землеустройству на основании договора подряда, заключенного заинтересованным лицом. Соответствующие организации в проекте отвода обосновывают размер и границы участка, определяют состав и качество его земель и другие аспекты. Эта же организация согласовывает проект отвода с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства соответствующего исполкома, направляет в соответствующую землеустроительную службу согласованный проект отвода с приложением документов и проект решения местного исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка. Землеустроительная служба в установленные сроки рассматривает проект отвода, при необходимости уточняет проект решения местного исполкома и вносит указанные материалы в соответствующий исполком. 4. Принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка (п.1.2 и п. 2 указа 677, п. 11.1, 31 Положения о порядке изъятия и предоставлении земельных участков). В пункте 1.2 и п.2 Указа 677 приводятся соответствующие исполкомы и администрации свободных экономических зон и круг земель (земельных участков) в отношении которых они правомочны принимать решения об изъятии и предоставлении земельных участков). К примеру, сельские и поселковые исполкомы принимают такое решение, если земельный участок предоставляется из земель в границах сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. Если предоставляемый участок находится на каком-либо праве у другого лица, то предоставление земельного участка возможно только после его изъятия у данного лица, в этом случае изъятие и предоставление осуществляется в рамках одной процедуры. Соответствующие решения принимаются местным исполкомом в течение 5 рабочих дней со дня получения материалов об изъятии и предоставлении земельного участка от землеустроительной службы. Требования к решению исполкома есть в Положении. 5. Если земельный участок, находящийся в государственной собственности предоставляется в аренду, в этом случае после принятия соответствующего решения между исполкомом и заинтересованным лицом заключается договор аренды. Договор подготавливается соответствующей землеустроительной службой в соответствии с типовой формой. 6. Внесение платы за земельный участок. При предоставлении земель в частную собственность или плата за право предоставлении аренды на земельный участок. Платежи устанавливаются в зависимости от кадастровой стоимости. 7. Установление границ земельного участка на местности (ст. 11 КоЗ). Производится в присутствии а) заинтересованного лица б) землепользователя земельного участка из земель которого изъят земельный участок в) смежных землепользователей. Установление границ оформляется актом об ознакомлении заинтересованных сторон с установленными границами на местности и подписывается указанными лицами и представителем исполнительных работ после установления фиксированной границы. Границы устанавливаются за счет средств лиц, которым предоставлен земельный участок, а в случае ведения КФХ – за счет средств республиканского бюджета. 8. Государственная регистрация создания земельного участка и возникновение права на него (ст. 20 КоЗ, п. 11.3 и 42, 43 Положения). Выдача свидетельств о гос регистрации осуществляется территориальными органами по го регистрации. Регистрацией может заняться как само заинтересованное лицо, так и организация по землеустройству. Сообщается заинтересованному лицу о дате и месте получения свидетельства о государственной регистрации.

Возможен усеченный порядок предоставления земельных участков (может отсутствовать предварительное согласование места размещения земельного участка, таки случае в п. 11.1 Положения; не требуется государственная регистрация права временного пользования земельными участками, предоставленными гражданам для строительства/установки временных индивидуальных гаражей, огородничества, сенокошения, выпаса сельхоз животных, также право временного пользования или аренды сроком до 1 года);

 

3. Аукционный порядок предоставления земельных участков

 

п. 5 и гл. 9 Положения, Положение о порядке проведения электронных торгов по продаже государственного имущества включая земельные участки, право на заключение договора аренды гос имущества, в том числе земельных участков, утв. ПСМ 12 июля 2013 года № 608; соответствующее положение, утв. ПСМ от 26 марта 2008 года № 462.

Особенности: аукцион позволяет выбрать будущего землепользователя на основе конкуренции, а также повысить размер платы за предоставление земельного участка, а значит и размер поступлений в бюджет; в аукционном порядке могут быть предоставлены земельные участки: 1) в частную собственность (гражданам РБ для строительства и обслуживания одноквартирных или блокированных домов, для коллективного садоводства в пригородной зоне города Минска, для дачного строительства и негосударственным ЮЛ РБ) 2) в аренду (предусмотрено проведение 3х видов аукционов: на право заключения договоров аренды земельного участка; по продаже объектов гос собственности и на право заключение договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества; в аренду с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий/сооружений). На аукцион выставляются уже сформированные земельные участки, зарегистрированные в государственном земельном кадастре. Аукционы проводятся сельскими, поселковыми, районными (городов районного подчинения), городскими (областного подчинения) исполкомами или уполномоченными ими государственными организациями; Возможно проведение электронных торгов;

Аукционный порядок предоставления земельных участков можно разделить на следующие этапы: 1) предварительный этап (подэтапы - работы по формированию земельных участков; - рассмотрение землеустроительной службой представленных организацией по землеустройству материалов; - принятие решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставление победителю аукциона или единственному участку не состоявшегося аукциона, - государственная регистрация в отношении создаваемого и изменяемого земельного участка); 2) основный этап (подэтапы – создание комиссии по организации и проведению аукциона или определяется государственная организация по его проведению, - публикации и извещения по поводу проведении аукциона, - подача заявления об участии в аукционе с прилагаемыми документами, - непосредственное проведение аукциона, - оформление результатов аукциона (в день проведения аукциона, протоколом, который подписывается победителем и руководителем аукциона); 3) заключительный этап (внесение платы за земельный участок, за право заключения договора предоставления участка). После внесения платы, но не позднее 2х рабочих дней, местный исполком передает победителю выписку из названного решения либо заключает с ним договор аренды земельного участка, а также один экземпляр протокола по результатам аукциона; 4) Государственная регистрация права частной собственности, права аренды.

 

4. Особый порядок предоставления земельных участков

 

Ст. 25 КоЗ, положение утв. Указом 1 апреля 2016 года;

Особенности: предоставляются для размещения дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств (надо обратиться в МИД); предложение по предоставлению земельных участков для размещения представительств формируется государственным учреждением, которое называется Дипсервис совместно с госкоммимуществом, облисполкомами, минским горисполкомом; предоставляются в собственность на условиях взаимности; могут быть предоставлены иностранным государствам или организациям в собственность, постоянное пользование или аренды на основании правового акта Президента; Договор о приобретении участка в собственность заключается Совмином; СМ не отражен в качестве субъекта принятие решения об изъятии и предоставлении участков п.1 Указа 677, таки полномочия указаны в КоЗ;

 

5. Передача земельных участков в государственную собственность

 

Ст. 54 КоЗ;

Особенности: частные собственники земельных участков имеют право в любое время добровольно отказаться от этого участка. Такая добровольная передача производится безвозмездно; Входит в содержание правомочий собственника по распоряжению земельными участками и ведет к смене собственника; Предполагает существование особого (не гражданско-правового) порядке перехода участков из частной собственности в государственную собственность; законодательство не определяет эти действия как сделки;

В случае с частной собственностью граждан такая передача производится на основании их заявлений и по решению соответствующего исполкома; В случае с частной собственностью негосударственных ЮЛ передача производится на основании их заявлений и по решению соответствующих исполкомов;

 

6. Изъятие участков для государственных нужд

 

Единичные нормы содержатся в ст. 1, 25, 35, 51, 60, 62-64, 69, 73, 75 КоЗ; Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом 677; Указ о некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд от 2 февраля 2009 года № 58; Указ о дополнительных мерах по защите имущественных прав при изъятии в Минке земельных участков для государственных нужд от 5 мая 2009 года № 231; Ряд положений, утв7 ПСМ от 28 марта 2008 года, в частности положение о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности для государственных нужд;

Государственные нужды а) это потребности, связанные с обеспечением национальной безопасности, охраны ОС и историко-культурного наследия, размещения и обслуживание объектов социальной, производственной инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки и и нахождения полезных ископаемых, реализацией международных договоров, государственных схем территориальной организации РБ и тд. б) потребности, связанные с размещением недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями президента, СМ или ими утвержденными программами.

Особенности: это один из способов перераспределения земель; осуществляется в основном при правомерном поведении землепользователей; для государственных нужд могут быть изъяты участки предоставленные на любом праве;

Указанное выше понятие государственных нужд сформулировано достаточно широко, проблема в более конкретной формулировке;

Законодательство предусматривает ограничения в отношении изъятия земель, имеющих особую ценность (например, земли с/х назначения). Изъятие участка для государственных нужд и его предоставление осуществляется в рамках одной процедуры; Изъятие для государственных нужд земельного участка6 находящегося в частной собственности осуществляется по решению местного исполкома, при отсутствии письменных возражений собственника на его изъятие; при наличии таких возращений - по решению суда. При изъятии земельного участка для государственных нужд, если он находится на остальных правовых титулах изъятие осуществляется по решению исполком; при несогласии землепользователя с решением оно может быть обжаловано в вышестоящий исполнительный комитет и/или суд;

 

Гарантии землепользователям при изъятии участков для государственных нужд: 1) возмещение землепользователям убытков, причиняемых изъятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества; 2) выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности; 3) предоставление равноценных участков при наличии такой возможности с учетом местных условий и особенностей и волеизъявления землепользователей.