Тема: правовое регулирование гражданского оборота земельных участков и прав на них

1. Общая характеристика гражданского оборота земельных участков и прав на них

2. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента)

3. Залог в земельных правоотношениях (ипотека, залог права аренды земельных участков)

4. Переход права на земельные участки в зависимости от определенных обстоятельств;

 

 

1. Общая характеристика гражданского оборота земельных участков и прав на них

 

Земельные участки следует относить к ограниченно оборотоспособным (ст. 129 ГК). Наибольшее число специальных норм содержатся в главе 5 КоЗ;

Можно выделить 2 группы способов гражданского оборота земельных участков: 1) путем совершения сделок; 2) путем перехода права на земельные участки в зависимости от определенных обстоятельств.

 

Общая характеристика совершения сделок с земельными участками. Сделки заключаются в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами президента и иными законодательными актами. Сделки с земельными участками и права можно подразделить на 3 группы: а) сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента); б) сделки с земельными участками, не связанные с их отчуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты); в) сделки с правами на земельные участки (по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду; передача арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам; по предоставлению права аренды земельных участков в залог; по внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ);

Общие правила, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными участками, правами на них:

1) предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности либо право аренды земельного участка;

2) при совершении сделок с частью земельного участка такой участок должен быть делимым и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок (при этом должны учитываться нормы статьи 10 КоЗ и инструкция утв. Постановление госкоммимущества от 30 сентября 2016 года № 18);

3) совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки: свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права, иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданные по ранее действующему законодательству.

4) запрет на изменение целевого назначения;

5) единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий и сооружений);

6) обязанность при совершении сделок предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях, обременениях прав на земельный участок (при переходе прав на земельный участок обременения сохраняются);

7) сделки должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации;

Недействительность сделок – ст. 48, 49 КоЗ. (общие правила ст. 167, 169 ГК);

 

Общая характеристика перехода прав на земельные участки от одного лица к другому в зависимости от определенных обстоятельств.

 

Можно выделить следующие случаи такого перехода: 1) переход права частной собственности, права пожизненного наследуемого владения на переданный по наследству земельный участок (ст. 52, 53 КоЗ); 2) переход права на земельные участки при переходе прав на расположенные на них капитальные строения, не завершенные, законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты (ст. 55 коЗ); 3) преход прав на земельные участки при реорганизации ЮЛ (ст. 56 КоЗ).

Земельное законодательство предусматривает упрощенный механизм возникновения прав на землю у лиц в указанных случаях: гос. регистрация перехода прав на земельный участок см. закон о государственной регистрации. При переходе права на земельный участок к другому лицу сохраняются также ограничения/обременения прав на этих участок;

 

2. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента).

Формы: купля-продажа, мена, дарение, рента;

Ст. 31, 47-49, 51 КоЗ; Указ № 677; Указ № 87 о некоторых мерах по сокращению незавершенных строительством, не законсервированных жилых домов, дач от 7 февраля 2006 года; нормы гражданского законодательства по конкретным договорам.

Особенности: возможность отчуждения лишь земельных участков, находящихся в частной собственности. Граждане, негосударственные ЮЛ РБ имеют право отчуждать земельные участки: соответствующему исполкому, другим гражданам РБ, негосударственным ЮЛ РБ. Но существуют особенности субъектного состава сделок, обусловленных целевым назначением земельных участков: граждане еще могут отчуждать земельные участки сельским/поселковым исполкомам; в случае с участками, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки могут отчуждаться соответствующему исполкому, либо гражданам РБ, зарегистрированным по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа. Отчуждение исполкому происходит на основании: 1) заявлений собственников, 2) по решению местного исполнительного комитета, при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков. Наблюдается тенденция к расширению субъектного состава сделок по отчуждению земельных участков. Ранее граждане могли отчуждать земельные участки соответствующим исполкомам и другим гражданам, а негосударственные ЮЛ – только соответствующим исполкомам и другим негосударственным ЮЛ.

Если земельные участки предоставлены их собственникам без внесения платы, то их отчуждение местным исполкомам не производится, они могут быть добровольно переданы в государственную собственность в порядке, предусмотренном ст. 54 КоЗ. Данное правило не распространяется, когда земельный участок предоставлен без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд.

Проявляется принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений в следующих правилах: земельные участки, находящиеся в частной собственности могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями, включая незавершенные/законсервированные и наоборот. Это правило не распространяется при отчуждении капитальных строений, не завершенных/законсервированных капитальных строений на снос. Происходит одновременное отчуждение таких земельных участков и расположенных на них капитальных строений.

Существует правовой запрет на отчуждение земельных участков, предоставленных для строительства и/ или обслуживания капитальных строений до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения за исключением 2х случаев: отчуждение земельных участков соответствующему исполкому, отчуждение земельных участков с расположенными на них законсервированным капитальными строениями.

Граждане, получившие земельные участки в частную собственность как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечении 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов, вправе отчуждать такие участки и расположенные на них объекты недвижимости только местным исполкомам.

Отчуждение незавершенных законсервированных строений, расположенных на таких земельных участков не допускается за исключением отчуждения местным исполкомам.

При совершении сделок по возмездному отчуждению земельных участков их стоимость устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости земельных участков на момент совершения сделок (ст. 31 КоЗ).

 

 3. Залог в земельных правоотношениях (ипотека, залог права аренды земельных участков)

 

Это один из способов обеспечения обязательств, включение земельных участков в гражданский оборот, предоставление правомочий по распоряжению земельными участками позволяет применять этот способ обеспечения к земельным отношениям.

Формы (виды) залога в отношении земельных участков: залог участка как недвижимости (ипотека); залог права аренды земельных участков (земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет на срок договора все свои права по его использованию).

Правовые основы: ст. 47-50 КоЗ, ГК глава 23, закон об ипотеке от 20 июня 2008 года, указ об отдельных вопросах ипотеки земельных участков от 2 июня 2009 года; ст. 330-331 ГК, декрет президента о некоторых вопросах залога имущества от 1 марта 2010 года; ПСМ об особенностях проведения публичных торгов по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки от28 октября 2008 года.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности могут быть объектом ипотеки, а право аренды – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Ст. 47-50.

 

4.Переход права на земельные участки в зависимости от определенных обстоятельств;