Признаки самовольного строительства

В настоящее время эксперты-юристы выявили признаки самовольного строительства.

Во-первых, создание здания на земельном участке, которое не предусмотрено в установленном порядке. Возводить здания на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, получившее разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой в соответствии со статьями 263 и 264 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд может признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, которое владеет, наследует пожизненно и постоянно (бессрочно) использует земельный участок, на котором велось строительство. Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не имеют права ходатайствовать о преобразовании здания в свою собственность.

Таким образом, решение о праве собственности на самовольную постройку фактически зависит от воли собственника земельного участка, на котором она построена: в случае предоставления права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщика по основаниям, предусмотренным законом, право собственности на это здание может быть признано за лицом, его осуществившим. В противном случае самовольное строительство "следует" за земельным участком: право собственности на него будет признано собственником последнего.

Во-вторых, создание здания на земельном участке, разрешенное использование которого не позволяет строить на нем данный объект. Статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник земельного участка обязан соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Собственник земельного участка в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил, норм.

Правовой режим земель, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок ведения которого установлены федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Соответственно, если здание возводится с нарушением определенного установленного вида разрешенного использования земельного участка, который устанавливается для каждого участка индивидуально в соответствии с правилами целевого использования земельного участка (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации), с нарушением правил градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации), то оно будет признано самовольным.

В-третьих, создание зданий без получения необходимых разрешений. Отношение зданий к градостроительным документам (пункт 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Здание должно соответствовать параметрам, которые установлены как проектом планировки территории, правилами землепользования и застройки, так и обязательными требованиями к параметрам здания, которые содержатся в других документах. На участке, прежде всего, чтобы легально создать объект, нужно получить разрешение и архитектурный проект. Второй документ составляется на основании архитектурно-планировочного задания. Она включает в себя положения согласованной градостроительной документации, обязательные требования к объекту (санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные), инструкции по проведению работ в особых условиях. В задании также уточняются требования по обеспечению защиты прав юридических лиц и граждан, если это строительство затрагивает их интересы. В случае нарушения положений или отсутствия архитектурно-планировочного задания, разрешения на строительство, выданного компетентным органом, объект, возведенный на участке, будет признан самовольной постройкой.

Четвертым признаком самовольного строительства является его создание с нарушением градостроительных норм и правил.

Утверждение региональных стандартов градостроительного проектирования в соответствии со статьей 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав и порядок подготовки и утверждения региональных стандартов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных стандартов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межпоселковых территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных стандартов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Законодатель ссылается на существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушения, которые ущемляют права и охраняемые законом интересы других лиц или создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, правовая природа отдельных видов объектов самовольного строительства рассматривается через призму их существенных признаков – физических (технических) характеристик, позволяющих квалифицировать данный вид недвижимых вещей как конкретные объекты гражданских прав, созданные с нарушением закона.