Гражданско-правовые проблемы самовольного строительства

 

В наши дни дела, которые связаны с самовольным строительством являются одними из распространенных категорий судебных дел. Правовое регулирование данного основания возникновения права собственности, которое предусмотрено гражданским законодательством, на многие вопросы, рождаемые практикой не отвечает.

В данной работе хотелось бы остановиться на отдельных проблемах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольных постройках

С точки зрения законодательного регулирования институт самовольной постройки является одним из самых нестабильных институтов гражданского права. Объясняется данное обстоятельство тем, что законодательное регулирование самовольного строительства с изменением политических, социальных и экономических факторов меняется то в сторону ужесточения легитимации самовольных построек, то в сторону ее либерализации.

Речь идет о проблеме определения правовой природы данного объекта и проблеме гражданско-правового режима самовольной постройки. В свете множества проблем теоретического и практического характера, которые связаны с приобретением права собственности на самовольную постройку, данная тема в настоящее время приобрела особую актуальность.

В редакции до 1 сентября 2006 года положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации привели к тому, что лица, которые осуществляли самовольное строительство, воспользоваться судебным признанием права собственности могли в обход административного порядка, что исключительному характеру статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречило.

В результате этого пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации был в 2006 году изменен. Право собственности на самовольную постройку с 1 сентября 2006 года признано может быть только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Изменение правового регулирования приобретения права собственности на самовольную постройку, по-видимому связано с попыткой реализовать принцип «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов», который закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Рассматривать данный принцип можно как основополагающую идею, по которой земельный участок является главной вещью, а расположенная недвижимость на нем его принадлежностью.

Возможность легализации самовольных построек в настоящее время крайне ограничена. Так, с учетом совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/20 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за лицом, которое обращалось за выдачей разрешения на строительство в уполномоченные органы, но разрешение выдано не было по независящим от него причинам.

Однако в Концепции развития гражданского законодательства указывается на то, что целесообразен снос самовольной постройки только тогда, когда сохранение ее нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или, когда на земельном участке возведена постройка, строительство на котором законом запрещено. В Концепции, кроме того, указано на необходимость расширения возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, которая возведена на не принадлежащем ему земельном участке.

Связан новый подход связан с тем, что к положительным результатам не приводит ужесточение легитимации самовольных построек. Фактически самовольные постройки, если они частных интересов не затрагивают, не сносятся. Негативным последствием такого положения вещей является легальное уклонение от уплаты налога на имущество фактических владельцев самовольных построек. Владельцы самовольных построек, кроме того, распоряжаться ими могут путем отчуждения земельного участка, на котором возведена эта постройка, по цене, которая включает стоимость объекта самовольного строительства.

Представляется в данном случае то, что пытается законодатель установить баланс интересов владельцев самовольных построек и общества с учетом того, что как объект недвижимого имущества самовольная постройка аккумулирует значительные материальные вложения. Поэтому снос данных построек экономически нецелесообразен.

Анализ правовой природы, правового режима и специфики самовольной постройки при таких обстоятельствах способствовать будет по приобретению права собственности на самовольную постройку выбору наиболее оптимального правового регулирования отношений.

Связана в первую очередь, особенность правового режима самовольной постройки с двойственностью ее природы. С одной стороны, самовольная постройка является правонарушением, которое состоит в нарушении норм градостроительного и земельного законодательства. Самовольная постройка, с другой стороны является одним из оснований или условий приобретения права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно категория «самовольная постройка» выступает в качестве условного понятия, которое является элементом фактического состава, необходимого для приобретения права собственности.

Необходимо выяснить с практической и теоретической точек зрения, относится ли самовольная постройка к объектам гражданских прав и к недвижимому имуществу в целом. Так, в своей практике суды исходят из того, что объектом гражданских прав самовольная постройка не является.

Таким образом, необходимо самовольную постройку относить к недвижимому имуществу, в силу того, что статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация не упоминается среди квалифицирующих признаков объекта недвижимого имущества. Акт государственной регистрации, кроме того, не является фактом, который изменяет правовую природу явлений. Отнесение самовольной постройки к недвижимому имуществу, то есть к разновидности вещей, приводит к выводу, что она является объектом гражданских прав.

Рекомендации лицам, осуществляющих самовольное строительство

На основании перечисленного можно сформулировать рекомендации лицам, которые осуществляют самовольное строительство.

1) Необходимо заблаговременно получить разрешение собственника, которое оформлено будет соответствующей гражданско-правовой сделкой во избежание нарушения статьи 263 и 264 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) Получить сведения о разрешенном использовании земельного участка до начала строительства, запросив кадастровую выписку. Также необходимо знать, что вид разрешенного использования земельного участка самостоятельно изменить не получится. Сделать можно это только на основании решения компетентного органа – главы местной администрации с учетом публичных слушаний. Владельцу самовольного строительства этот порок устранить будет непросто, поэтому велика вероятность того, что ее легализовать не получится. В порядке, которые установлены статьями  37, 39, 40 Гражданского кодекса Российской Федерации разрешаются вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного. И решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, которые установлены положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Недопустимо рассмотрение судом указанных вопросов в ходе производства по делу, которое связано с легализацией самовольного строения, без установления фактов, которые свидетельствуют об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке.

3) Так же, как и предыдущий, этот порок может сохраняться при обращении заинтересованного лица в суд о признании права собственности на самовольную постройку. При этом владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию принимал меры.

4) Следует отметить то, что не могут быть признаком самовольного строительства несущественные нарушения, а устранимые нарушения заинтересованным лицом могут быть исправлены в целях легализации самовольной постройки.

Выражаются негативные правовые последствия возведения самовольного строения в следующем: лицо, которое осуществило самовольную постройку, право собственности на нее не приобретает и распоряжаться ею не вправе, то есть совершать какие-либо сделки с постройкой. А это значит, что данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и государственной регистрации не подлежит, в том числе как объект незавершенного строительства

Подлежит самовольная постройка сносу лицом, которое ее осуществил либо за его счет, кроме случаев, которые указаны в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Закреплено аналогичное положение и в специальном законодательстве (например, в пункте 3 статьи 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности»).

Таким образом, чтобы самовольную постройку в такой ситуации легализовать, ее владельцу следует обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если в изменении вида разрешенного использования компетентный орган откажет, владелец самовольной постройки такой отказ сможет оспорить в суде, а затем в случае удачного исхода дела самовольную постройку легализовать.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1) Необходимы дальнейшие исследования по определению понятия "самовольное строительство". Однако устранение уже выявленных проблем, возникающих при применении данного определения, создаст более стабильные условия для гражданского оборота самовольных построек.

Поэтому в данной работе была предложена концепция данной терминологии, которая будет направлена на обеспечение единообразия правоприменительной практики и конкретизацию закона о самовольном строительстве, вызванного необходимостью найти справедливый баланс между потребностями общества и частными интересами отдельных субъектов гражданского права.

2) Можно выделить следующие признаки самовольного строительства:

- земельный участок, на котором было создано здание, не был выделен для его строительства в установленном законом порядке;

- на земельном участке, разрешенное использование которого не позволяет строительство на нем данного объекта;

- для его создания не были получены необходимые разрешения; самовольное сооружение было создано с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3) Важным моментом в проблеме самовольного строительства в настоящее время является отсутствие надлежащей процедуры государственной регистрации недвижимости. Остается неясным, как регистрируется право собственности на недвижимость, которая построена без надлежащего разрешения, с нарушением правил и норм, и в конечном итоге может быть признана незаконным строительством.

4) Гражданско-правовое регулирование самовольного строительства должно быть изменено с учетом того, что самовольное строительство относится к объектам гражданских прав с особым правовым режимом. Под правовым режимом самовольного строительства следует понимать совокупность норм гражданского права, регулирующих содержание обязанностей и прав лица, осуществляющего самовольное строительство, до момента возникновения права собственности на него, порядок и условия приобретения права собственности на самовольное строительство, а также осуществление расчетов между собственником и лицом, создавшим самовольное строительство.

В данной работе рассматриваются лишь некоторые проблемы применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольном строительстве, но они позволяют сделать вывод о необходимости совершенствования правового регулирования данного основания возникновения права собственности.

5) Самовольное строительство-любое сооружение, построенное на участке, на котором строительство возводимого объекта не разрешено законом, или на участке, не предусмотренном в установленном порядке, а также сооружение, построенное без разрешения на строительство или с нарушением закона, поэтому лица, осуществляющие самовольное строительство, должны следовать определенным рекомендациям, которые основаны на законодательстве и сформулированы в данной курсовой работе.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ

 

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 09 марта 2021 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2021. № 11. Ст. 1698.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2020 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2021. № 1 (Часть 1). Ст. 44.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2020 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (Часть 1). Ст. 16; 2021. № 1 (Часть 1). Ст. 44.

4. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2020 г.) «О кадастровой деятельности» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст.4017; 2021. № 1 (Часть I). Ст. 33.

5. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (в ред. от 02 июля 2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ. 2010. № 1. Ст.5; 2013. № 27. Ст. 3477.

6. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 от 29.04.2010 г. (в ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. № 109; 2015. № 140.

7. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2006 г. № Ф08-4484/06 от 20.09.2006 г. «Спорный павильон не относится к объектам недвижимости, поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку» (извлечение)».

 

Научная и учебная литература

8. Договорное право. Книга вторая: общие положения / Брагинский М. И., Витрянский В. В. – М.: Статут, 2011. – 780 с.

9. Российское гражданское право: учебник. В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2010. – 956 с.