Проблемы самовольного строительства

 

На территории Российской Федерации в настоящее время наблюдается все больше случаев незаконного строительства, признания вновь построенных новостроек самовольными, в результате чего увеличивается количество обманутых участников долевого строительства. Все это свидетельствует о несовершенном механизме системы действующих нормативных актов, регулирующих порядок строительства, недостаточно эффективной процедуре государственной регистрации недвижимости, а также недобросовестном исполнении должностных обязанностей сотрудниками государственных органов, контролирующих процесс строительства.

Владелец, казалось бы, имеет триаду прав: право владеть, право пользования и право распоряжаться своей собственностью. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам и не нарушающие прав и интересов других лиц. При одновременном осуществлении строительства застройщик или собственник обязан действовать только при наличии разрешения на строительство, соблюдать все противопожарные, санитарные, строительные, экологические и другие нормы и правила. Однако, игнорируя все правила, застройщики часто строят незаконные здания.

Ряд теоретиков гражданского права считают, что самовольное сооружение-это совокупность строительных материалов, другие ученые изучают его как особый вид недвижимости, а другие рассматривают его как гражданское правонарушение. Рассматривать самовольное строительство, в первую очередь, необходимо как недвижимость. Ведь строение, построенное без разрешения, является своего рода недвижимым имуществом, так как оно не будет подлежать сносу как самовольное, если оно не является недвижимым.

Именно поэтому особое внимание следует уделить арбитражному делу о признании права собственности на торговые центры, возникшие в результате реконструкции рыночного комплекса.

По мнению советского и российского юриста, доктора юридических наук, профессора Л. В. Щенниковой, " основанием для приобретения права собственности должна быть исключительно законная деятельность, направленная на создание новой вещи (в том числе недвижимого имущества), а ее гражданско-правовым последствием, как подчеркивается в пункте 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, является приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего. Самовольное строительство является незаконным актом, и закон призван обеспечить адекватные гражданские последствия."

Н.И. Матузов и А. В. Малько считают, что "рассмотрение самовольного строительства как правовой категории только через его характеристику как правонарушения может привести только к правовому последствию в виде гражданско-правовой ответственности (снос), поскольку осуществление самовольного строительства является виновным деянием, доказательством которого является установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Трудно не согласиться с высказанными мнениями, поскольку любое нарушение закона должно повлечь за собой наступление определенных санкций, и если из этого есть исключения, то правонарушения будут совершаться чаще. Получается, что законодатель противоречит сам себе, устанавливая самовольные основания для признания здания, и в то же время самовольное строительство, даже если эти основания имеются, может быть легализовано.

Таким образом, злоупотребление правом гражданами является одной из причин самовольного строительства. Таким образом, граждане, купившие или получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, строят многоквартирные дома или иные жилые дома, не являющиеся объектами индивидуального жилищного строительства. Собственники, владеющие этими земельными участками, пользуются упрощенной процедурой государственной регистрации этих земель, предъявляя только правоустанавливающие документы на землю без предъявления документов на ввод в эксплуатацию объектов строительства.

Несанкционированных построек по всей стране с каждым годом становится все больше и больше. Поэтому часто суды принимают противоречивые решения, иногда признавая, а в других случаях не признавая объекты недвижимости произвольно построенными, хотя закон, устанавливающий критерии самовольного строительства, одинаков для всех. Проблема, по-видимому, заключается в пробелах в этом законе, в его неправильном толковании, а также в отсутствии должного контроля со стороны органов государственной власти и за несоблюдение требований Гражданского кодекса Российской Федерации об административной ответственности в части осуществления законного строительства.

В некоторых случаях судебные органы ни при каких обстоятельствах не смогут признать право собственности на самовольную постройку и тем самым легализовать ее – например, если использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному виду использования, а компетентный орган отказался его изменить. В этом случае суд не может удовлетворить требование о признании права собственности на самовольное здание, построенное с нарушением целевого назначения земельного участка.

Важным моментом в настоящее время является отсутствие надлежащей процедуры государственного контроля.