Правовое регулирование оценочной деятельности

Правовое регулирование оценочной деятельности

Оценочная деятельность в Украине регулируется следующими нормативными документами: Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (от 12 июля 2001 г. № 2658-III); Про оцінку земель (від 11 грудня 2003р.) Национальный стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», Національний стандарт № 2 „Оцінка нерухомого майна”, Національный стандарт № 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів", Національный стандарт  № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності", Методика оцінки майна (Постанова Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р.).

Согласно ст.5 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» субъектами оценочной деятельности, то есть деятельности по оценке всех видов имущества могут быть не только органы государственной власти и местного самоуправления, но и любые субъекты предпринимательства – физические лица, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили соответствующий сертификат. Статья 7 предусматривает случаи обязательного проведения оценки имущества:

1) в случае создания предприятий (хозобществ) на базе госимущества или имущества, находящегося в коммунальной собственности;

2) при реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);

3) для определения доли имущества в совместном имуществе, в котором имеется государственная доля (доля коммунального имущества);

4) при приватизации и ином отчуждении в случаях, установленных законом, аренде, обмене, страховании государственного и коммунального имущества;

5) при проведении переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета;

6) при налогообложении имущества и определении размера госпошлины;

7) при передаче имущества в залог;

8) при определении убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом.

 

Основные понятия оценки

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальные, так и нематериальные.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночная конъюнктура, конкуренция, экономические особенности оцениваемого объекта.

Основными факторами являются время и риск. Слова американского ученого и политического деятеля Вениамина Франклина «Время - деньги» являются девизом бизнесменов.

Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать. Деньги, не приносящие доход, лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, т.к. уже полученный доход может быть употреблен для увеличения еще большего дохода.

Время, в течение которого должны быть выполнены или получены деньги, имеет важное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.

Другой, характерной чертой рыночной экономики, является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и др. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

ТЕМА 2. Подготовка информации, необходимой для оценки

1. Система информации.

2. Внутренняя информация.

3. Основные виды корректировок финансовой отчетности в процессе оценки.

 

Система информации

Оценка стоимости предполагает использование большого объема информации, которую принято классифицировать на 2 группы:

- внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

- внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Информацию необходимо давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.

Основные факторы макроэкономического риска:

- уровень инфляции;

- темпы экономического развития страны;

- изменение ставок процента;

- изменение обменного курса валют;

- уровень политической стабильности.

В процессе оценки сопоставляются ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые) данные. Стоимость имущества предприятия, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако, практически изменение стоимости денежной единицы происходит в виде индекса, являющегося измерителем соотношения цен за разные периоды:

Риск, связанный с изменением темпов экономического развития. Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу.

Риск, связанный с изменением величины ставки процента. Движение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставки дохода по государственным ценным бумагам.

Риск, связанный с изменением валютного курса. Курсы валют меняются под влиянием экономики и политических факторов. изменение валютного курса не точно отражает колебание различных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.

Политический риск – это угроза активам, вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как правило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами.

Информационный блок «внешняя информация», кроме макроэкономической информации, включает отраслевую: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Содержание данного раздела определяется степенью доступности отраслевых данных. В нем должны быть отражены условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции; факторы, влияющие на потенциальный объем производимой продукции и динамику изменения спроса на нее.

Внутренняя информация.

Внутренняя информация характеризует деятельность оцениваемого предприятия. Данный блок информации включает:

- ретроспективные данные об истории предприятия;

- описание маркетинговой стратегии предприятия;

- характеристику поставщиков;

- производственные мощности;

- рабочий и управленческий персонал;

- финансовую отчетность за 3-5 лет;

- другая информация.

История предприятия. В отчете описывается процесс производства продукции по каждому виду продукции, и начинается описание с истории предприятия.

Маркетинговая стратегия предприятия. Маркетинговая стратегия определяется внешними факторами, периодом жизненного цикла производимых товаров и наличием производственных мощностей.

Анализируя маркетинговую стратегию предприятия, оценщик должен сопоставить следующую информацию:

- объемы продаж за прошлый, текущий и прогнозируемый периоды;

- себестоимость реализованной продукции;

- цены товаров и услуг, их динамику;

- прогнозируемое изменение объемов спроса;

- производственные мощности.

Производственные мощности. Объем выпускаемой продукции определяется, с одной стороны, спросом на нее, а с другой – наличием производственных мощностей для ее производства. Оценщик, особенно при составлении прогнозов, учитывает данные о наличии производственных мощностей на предприятии с учетом будущих капиталовложений.

Финансовая отчетность.

Важнейшим источником информации, характеризующим финансовое состояние предприятия, является баланс, в котором отражается информация о ресурсах предприятия и источниках их формирования. Элементами баланса являются: активы, обязательства и собственный капитал. Исходя из этого, следует балансовое уравнение:

Активы = Собственный капитал + Обязательства

Активы и обязательства разделены на необоротные и оборотные, долгосрочные и текущие в соответствии с периодом, в течение которого активы будут реализованы или использованы, а обязательства будут погашены. Критерием такого деления является:

1) 12 месяцев с даты баланса или

2)операционный цикл, если он превышает 12 месяцев.

В соответствии с вышесказанным, проведем группировку разделов актива и пассива, при этом выделим следующее: текущие активы, долгосрочные активы, текущие пассивы, долгосрочные пассивы, собственный капитал. Такая группировка позволяет сформулировать важнейшие аналитические показатели, качественно характеризующие баланс (рис 2.4.):

1.Разница текущих активов и текущих пассивов – рабочий капитал;

2.Отношение текущих активов и текущих пассивов – ликвидность;

3.Отношение текущих активов и обязательств – платежеспособность;

4.Отношение текущих активов и долгосрочных активов и наоборот, а также их удельный вес в валюте баланса – структура активов;

5.Отношение собственного капитала и обязательств и наоборот, а также их удельный вес в валюте баланса – структуру пассивов;

6.Показатели баланса в соотношении с показателями других форм отчетности формируют целый ряд аналитических характеристик финансовой отчетности.

Важную роль в оценке субъектов предпринимательской деятельности занимает финансовый результат, который представляет собой выраженный в денежной форме экономический итог хозяйственной деятельности. В зависимости от соотношения между доходами и расходами финансовый результат может быть в форме прибыли или убытка.

Вся деятельность классифицируется на обычную и чрезвычайную. Под обычной деятельностью подразумевают любую основную деятельность предприятия, а также операции, которые ее обеспечивают или возникают вследствие осуществления такой деятельности. К чрезвычайной деятельности относят такие операции или события, которые отличаются от обычной деятельности и не происходят часто или регулярно.

Операционная деятельность – это основная деятельность предприятия, а также другие виды деятельности, не являющиеся инвестиционной или финансовой деятельностью. К основной деятельности относят операции, связанные с производством или реализацией продукции (товаров, работ, услуг), которые являются главной целью создания предприятия и обеспечивают основную долю его дохода.

Инвестиционной деятельностью считают приобретение и реализацию тех необоротных активов, а также тех финансовых инвестиций, которые не являются составной частью эквивалентов денежных средств. Под финансовой деятельностью понимают деятельность, которая приводит к изменениям размера и состава собственного и заемного капитала.

Структурно отчет о финансовых результатах состоит из трех разделов:

I – Финансовые результаты

II- Элементы операционных затрат

III- Расчет показателей прибыльности акций

Отчет о движении денежных средств составляется с целью предоставления пользователям финансовой отчетности полной, правдивой и непредвзятой информации об изменениях, происходивших в денежных средствах предприятия и их эквивалентах за отчетный период. Цель отчета о движении денежных средств – предоставить пользователям информацию об источниках финансирования предприятия и способе применения этих средств. Он объясняет, откуда поступили деньги и как они были использованы. На основании полученной информации об источниках и направлениях денежных потоков предприятия появляется возможность:

- оценивать, прогнозировать и сравнивать денежные потоки предприятия;

- изучать состояние предприятия, погашать обязательства и выплачивать дивиденды;

- исследовать денежные и неденежные направления деятельности предприятия;

- выявлять причины несоответствия прибыли денежным поступлениям и расходам.

Под движением денежных средств следует понимать поступление и выбытие денежных средств и их эквивалентов. К денежным средствам относятся денежная наличность, средства на счетах в банках и депозиты до востребования, а к эквивалентам денежных средств – краткосрочные высоколиквидные финансовые инвестиции, которые свободно конвертируются в определенные суммы денежных средств и характеризуются незначительным риском изменения их стоимости.

Отчет о движении денежных средств составляется в разрезе трех видов деятельности: операционной, инвестиционной, финансовой. Суммы поступлений и расходов денежных средств приводятся развернуто по каждому из этих видов (рис.). Последовательность составления отчета о движении денежных средств основывается на требовании отдельного раскрытия движения денежных средств в результате операционной, инвестиционной и финансовой деятельности.

 

 

3.

Работа оценщика с финансовой отчетностью проводится по следующим направлениям:

- инфляционная корректировка;

- нормализация финансовой отчетности;

- трансформация финансовой отчетности;

- расчет финансовых коэффициентов.

Инфляционная корректировка дает возможность приведения ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконтов.

Поскольку даже умеренная инфляция оказывает влияние на финансовые результаты деятельности предприятий и усложняет возможность получения сторонними пользователями реальной картины о финансовом состоянии имеющихся и потенциальных контрагентов, в международной практике разработаны определенные подходы к учету влияния инфляции, закрепленные, в том числе, в международных стандартах финансовой отчетности: в системе стандартов, разработанных комитетом по международным стандартам бухгалтерского учета (International Accounting Standards Commitee, IASC), два посвящены инфляции: «Информация, отражающая влияние изменения цен» (IAS 15) и “финансовая отчетность в условиях гиперинфляции” (IAS 29).

В мировой учетно-аналитической практике известно несколько подходов к учету влияния инфляции:

- игнорировать в учете;

- делать пересчет по отношению к стабильной валюте;

- переоценивать объекты бухгалтерского учета в денежные единицы одинаковой покупательной способности (General Price Level Accounting);

- переоценивать объекты бухгалтерского учета в текущую стоимость (Current Cost Accounting, CCA) и др.

Два последних метода достаточно распространены. В основе понимания причин и целесообразности применения того или иного метода оценки при наличии колеблющихся цен лежит классификация объектов бухгалтерского учета на монетарные и немонетарные. В условиях инфляции политика управления этими активами различается, по разному оперируют оценками этих активов при переоценке для составления баланса в текущих ценах.

Распространенным методом освобождения финансовой отчетности от инфляции является метод учета изменения общего уровня цен.

Наиболее простым способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса гривны относительно курса более стабильной валюты, например, доллара США.

Пример: в 1997г. было приобретено оборудование за 50000 грн. (курс гривны к $ на дату приобретения составил 2: 1). На дату оценки (октябрь 2002г) курс составил 5,4: 1. Следовательно, скорректированная стоимость покупки оборудования в 2002г составила:

Этот способ имеет преимущества и недостатки.

Преимущества: простота и возможность работы без большого объема информации.

Недостатки: этот способ не является достаточно точным, т.к. курсовые соотношения гривны и доллара не совпадают с их реальной покупательной способностью.

Более точным является переоценка статей актива и пассива баланса по колебаниям уровней товарных цен. Такая переоценка может проводиться как по товарной массе в целом, так и по конкретным товарам или группам товаров.

Широкое применение имеет метод учета изменения общего уровня цен. Данный метод исходит из того, что различные статьи финансовой отчетности рассчитываются в денежных единицах одинаковой покупательной силы (в грн. базового или текущего периода на дату отчета). Для пересчета используется либо индекс динамики валового национального продукта, либо индекс потребительских или оптовых цен. Для такого пересчета статей финансовой отчетности формула имеет следующий вид:

                            ,

где В_п – реальная величина статьи, скорректированная по уровню инфляции, тыс. грн.

В_б – номинальная величина статьи по данным бухучета и отчетности, тыс. грн.

і₁ – индекс инфляции на момент или за период анализа

і₀  - индекс инфляции в базовом периоде или на начальную дату отслеживания величины статьи баланса.

Инфляционная корректировка по индексам і₁ : і₀  проводится только по не денежным статьям: основные средства, нематериальные активы, производственные запасы, незавершенное производство, готовая продукция  и др.

Денежные статьи: денежные средства, дебиторская и кредиторская задолженность, кредиты, финансовые инвестиции независимо от изменения общего уровня цен инфляционной корректировке не подлежат.

Техника пересчета по индексу изменения общего уровня цен включает ряд этапов:

1. Составляют финансовую отчетность в учетных ценах, т.е. с использованием первоначальных оценок.

2. Все статьи отчетности классифицируются на денежные и неденежные.

3. Денежные статьи пересчитываются по текущим ценам с помощью общих индексов цен, взятых по годам приобретения активов и возникновения обязательств. Баланс по активу и пассиву достигается регулированием статьи «Нераспределенная прибыль».

4. Составляется переоценочная отчетность и рассчитывается прибыль (убыток) от изменения покупательной способности денежной единицы в отчетном периоде. Сам показатель изменения покупательной способности денежной единицы определяют с помощью общего индекса цен путем пересчета денежных активов и обязательств на начало и конец года и последующего их сравнения.

Оценка неденежных активов (обязательств) в денежных единица одинаковой покупательной силы осуществляется следующим образом: все активы группируются по годам их приобретения (возникновения). Для каждого года стоимостная оценка группы объектов пересчитывается с использованием индексов цен текущего года и года приобретения объектов, а затем результаты суммируются.

Пересчет неденежных статей баланса осуществляется по следующей формуле:

,

где P_y – оценка всех активов в денежных единицах одинаковой покупательной способности, тыс. грн.

P_in – цена приобретения i -го актива, тыс. грн.

i_tp – общий текущий индекс цен

i_ip – общий индекс цен в год приобретения i -го объекта.

Пример: оборудование было приобретено за 50000 грн., индекс цен в год приобретения составил 110, текущий индекс цен – 320. Скорректированная стоимость оборудования в сопоставимых ценах составит в текущем году:

Метод корректировки финансовой отчетности по изменению общего уровня цен повышает точность анализа, дает возможность определить размеры дополнительной прибыли или убытка, возникающих у предприятия в связи с изменением покупательной способности денег.

Данный метод не учитывает разную степень изменения стоимости отдельных активов.

Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен:

1) учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;

2) изучить структуру расходов и в первую очередь соотношения постоянных и переменных издержек;

3) оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;

4) изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

5) определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;

6) рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

7) сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий – конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Производительные издержки должны быть минимизированы без ущерба для качества продукции, которая остается конкурентоспособной.

Для оценки бизнеса важную роль играет классификация издержек на:

1) постоянные и переменные. Данная классификация используется для определения точки безубыточности и оптимизации структуры выпускаемой продукции;

2) прямые и косвенные. Она применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.

 

Анализ и прогноз инвестиций

Данный этап метода дисконтирования денежных потоков включает:

1) определение излишка или недостатка рабочего капитала:

- излишек увеличивает рыночную стоимость предприятия;

- недостаток уменьшает рыночную стоимость предприятия и должен 

  быть восполнен.

2) анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных;

3) расчет изменения (увеличения или уменьшения) долгосрочной задолженности.

 

Прогнозного периода

Косвенный и прямой метод.

 

Инвестиционная деятельность:

Увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования. Реализация долгосрочных активов увеличивает денежные средства.

Финансовая деятельность:

Увеличения (уменьшения) задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения) кредитов увеличения собственного капитала за счет размещения дополнительных акций означает увеличение денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их уменьшению.

7 этап  – Расчет ставки дисконта

Ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющейся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимая по уровню риска объекты инвестирования (альтернативные варианты инвестирования).

Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом 3^х факторов:

1) Наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;

2) Необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени;

3) Фактор риска или степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

 

Методики определения ставки дисконта:

1) денежного потока для собственного капитала:

а) модель оценки капитальных активов

   CAPM – Capital Asset Pricing Model

б) метод кумулятивного построения

2) денежного потока для всего инвестированного капитала:

- Модель средневзвешенной стоимости капитала

  WACC – Weighted Average Cost of Capital

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:

· для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная 

требуемой собственником ставки отдачи на вложенный капитал;

· для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала.

В соответствии с моделью WACC, ставка дисконта рассчитывается по формуле:

                                

                            ; 

где Kd – стоимость привлечения заемного капитала;

    t_c  – ставка налога на прибыль предприятия;

  Kp – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированных акции);

  К_S – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

  W_d – доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

  W_p – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

  W_s – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

В соответствии с моделью САРМ, ставка дисконта находится по формуле:

 

                                    ;

где R – требуемая инвесторам ставка дохода (на собственный капитал);

R_f – безрисковая ставка дохода;

β – коэффициент бета;

R_m – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ЦБ);

S₁ – премия для малых предприятий;

S₂ – премия за риск, характерный для отдельной компании;

С – страховой риск.

Модель САРМ основана на анализе массивов информации фондового рынка (изменений доходности свободно обращающихся акций). Для ЗАО – эта, модель требует дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике дохода используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигации, векселя). В Украине может в качестве безрисковой ставки можно взять ставку по депозитным вкладам по надежным банкам. Безрисковая ставка является своеобразной точкой отсчета, для различных видов риска.

Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяют 2 вида рисков:

1) специфический для конкретной компании (не систематический)

2) общерыночный, характерный для всех компаний (систематический).

В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается коэффициент бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

Общая доходность определяется следующим образом:

 

Общая доходность акции кампании = Рыночная цена акции ―  

           за период                              на конец периода

 

  Рыночная цена акции + Выплаченные за

  ―   на начало периода     период дивиденды

          Рыночная цена на начало периода 

 

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигации или векселя).

β коэффициент корректирует среднюю премию за риск так, чтобы она отражала более или менее значительный уровень относительной рискованности конкретно акции. Показатель β >1, если относительный риск по акции превышает среднерыночный, и меньше 1, если относительный уровень риска ниже среднего.

  S₁ – дополнительная премия за риск вложения в малые предприятия, что объясняется недостаточной кредитоспособностью (отсутствие достаточного имущественного обеспечение кредитов. Величина этой премии (уточняется экспертно), может составлять до 75% от номинальной безрисковой ставки ссудного процента.

Это же относится и к премии за риск, характерный для отдельной компании (S₂).

Дополнительную премию за страновой риск (с) в индивидуальной ставке дисконта следует учитывать независимо от того, является ли инвестор резидентом данной страны или иностранным резидентом.

Страновой риск обычно предусматривается в случаях:

1) конфискации имущества;

2) непредвидимого изменения законодательства, приводящего к уменьшению ожидаемых доходов; непредвидимого изменения налогов;

3) смены персонала в органах государственного и местного управления, готовящего подзаконные нормативные акты, принимающие оперативные решения.

Метод кумулятивного построения индивидуальной ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставки ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски, которая состоит из премий за отдельные «несистематические», относящиеся именно к данному проекту, риски.

Формула для индивидуальной ставки дисконта (J) выглядит следующим образом:

                                                   

где – базовая ставка (безрисковая или менее рискованная ставка);

 – i-я поправка на премии за отдельный несистематический риски

1) недостаточная финансовая устойчивость

2) повышенной доли долгосрочной задолженности в структуре капитала

3) повышенной доли постоянных расходов в операционных издержек и др.

При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определение поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок.

В общем виде ставок дисконта на собственный капитал () следующая:

                                                ;

 – безрисковая ставка процента;

 – ставка премии за риск неликвидности;

 – ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

 – ставка премии за прочие (дополнительные) риски.

 

8^й этап расчета дисконтированного денежного потока – расчет величины стоимости в постпрогнозный период

Определение стоимости в простпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и после окончания прогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

1) метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство с последующей продажей активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося на стадии роста этот метод неприменим;

2) метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса у которого значительные материальные активы;

3) метод предполагаемой продажи, состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. (применения этого метода к отечественной практике - проблематична);

4) модель Гордона, метод годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капитальных вложений равны. Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона проводится по формуле:

                                                       

где V – стоимость в постпрогнозный период;

 – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного 

              (остаточного) периода;

       К – ставка дисконта;

       g – долгосрочные темпы роста денежного потока;

Конечная стоимость по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

 

9-й этап расчета дисконтированного денежного потока - расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:

       – текущей стоимости денежных потоков в течении прогнозного 

         периода;

     – текущего значения стоимости в послепрогнозный период.

 

10-й этап расчета дисконтированного денежного потока - внесение итоговых поправок.

Для выведения окончательной величины рыночной стоимости компании вносится ряд поправок.

1) При расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. В наших расчетах в денежных потоках их стоимость не учитывается, но это не значит, что они не имеют стоимости. Поэтому необходимо определить рыночною стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при Дисконтировании денежного потока.

2) – учет фактической величины наличие собственных оборотных средств. В модели дисконтированных денежных потоков включается требуемая величина наличие собственных оборотных средств, приведенная к прогнозному уровню реализации (обычно оно определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина может не совпадать с требуемой, поэтому проводят корректировку: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а недостаток вычтен из величины предварительной стоимости.

 

2.