Анализ современного состояния ипотечного кредитования в  России

 

В ходе проведенного анализа установлено, что система ипотечного кредитования в России динамично развивается, поддерживается системой органов государственного управления финансовыми институтами, имеет высокий спрос со стороны определенных категорий граждан и является инструментом социальная стабилизации населения в период кризиса. В первую очередь, на рисунке 7 рассмотрим основные показатели текущего состояния жилищного кредитования в России 2018-2020 гг.

Рисунок 7 – Основные параметры рынка ипотечного кредитования в России, 2012-2020 гг. (составлено автором по данным Банка России)

 

Исходя из данных, которые представлены на рисунке 7 становится видно, что количество выданных кредитов начиная с 2014 г. планомерно снижалось вплоть до 2019 г., когда был достигнут абсолютный минимум за последние 9 лет.  

Обратим внимание, на рост риска дефолтность ипотечных кредитов, которая наблюдается в период с 2016-2020 гг. риск дефолта обусловлено снижением количества предоставляемых ипотечных кредитов, но в тоже время сохранения объемов задолженности по уже предоставленным жилищным кредитам. В то же время, объем предоставленных жилищных кредитов в период с 2015-2019 гг. сократился, при этом количество предоставленных кредитов уменьшилось, что объясняется ростом стоимость жилья. Отсюда можно сделать несколько выводов о динамике ипотечного кредитования в России:

- сохранение объемов задолженности в денежном выражении по жилищным кредитам;

- небольшое сокращение объема предоставленных кредитов до 2019 г.;

- значительное сокращение количества выданных жилищных кредитов;

- увеличение стоимости жилья, увеличение доходности ипотечного кредита.

В данном исследовании, ранее было указано то, что во-первых сфера ипотечного кредитования имеет временной лаг на период строительства и возведения многоквартирных домов, поскольку они являются основным объектом кредитования, а во-вторых было обращено внимание на то, что что государство заблаговременно чего вводить различные реформы в целях повышения привлекательности ипотечного кредитования, чтобы таргетировать возможные негативные экономические последствия (от периода                               2013-2014 гг.), которые будут являться основой для дестабилизации социальной стабильности в обществе.

Именно государственное регулирование сферы ипотечного кредитования является продолжением социальной политики государства, которая направлена на стабилизацию экономического положение граждан. Через механизм ипотечного кредитования реализуется улучшение жилищных условий и стабилизация экономического положения домохозяйств за счет регулирования процентных ставок, категории жилья и отдельных категорий граждан, которая наиболее остро нуждаются в жилых помещениях.

Сегодня реформирование института ипотечного кредитования активно развивается, внедряются новые направления для ипотечного кредитования: частные деревянные дома, вторичный рынок жилья. Основой для данного развития являются инициативы Правительства РФ, Президента РФ, профильных комитетов и частных инициатив. Заложена основа для будущего развития и трансформации ипотечного кредитования, которая присутствует в рамках национальных проектов и федеральных программ, которые основываются на данных нацпроектах. Рассмотрим экономический эффект для банковского сектора на основе снижения процентной ставки, регулированием которого занимаются Национальный проект и федеральные проекты на его основе на рисунке 8.

 

Рисунок 8 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и совокупного    ипотечного кредитного портфеля коммерческих банков (составлено автором на основе данных Банка России)

 

Обратим внимание, что снижение процентной ставки приводит к совокупному увеличению ипотечного кредитного портфеля для банков по России. В условиях дополнительных экономических рисков и нестабильности платежеспособного спроса (его уменьшения), процентная ставка и льготная ипотека является драйвером развития ипотеки и жилищного строительства на его основе. Обратим внимание также на тот факт, что доля дефолтов ипотечных жилищных кредитов планомерно нарастает несмотря на то, что на графике то данный показатель кажется незначительным. Следует обратить внимание также на то, что речь идет исключительно о доходах ипотечного жилищного кредитования, которая является наиболее защищенным и безопасным для банка. Таким образом, рост доходов свидетельствует об ухудшении платежеспособности, ухудшении экономического климата и кредитоспособности потенциального спроса.

Интенсификация объёмов просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию отрицательно влияет на банковскую сферу России, поскольку наращивает финансовый риск дефолта отдельных категорий заемщиков. В настоящее время для экономики России это не является уникальным опытом. В 2008 г. в США подобный опыт с масштабированием ипотечного кредитования привел к масштабному экономическому кризису в США, который распространился за пределы страны. Ипотечный кризис 2008 г. затронул многие сферы экономики по всему миру, поскольку строительство, недвижимость и рынок ипотечных облигаций являются одной из основных отраслей в рыночном хозяйстве страны. Крушение рынка ипотечных кредитов привело к череде банкротств не только строительного бизнеса, но и смежных отраслей, включая транспортную отрасль, деревообрабатывающую, сталелитейную промышленность и т.д.

В США множество ипотек было выдано необеспеченным кредитам, поскольку предполагалось, шанс маловероятен, когда целый класс заемщиков не сможет справляться с долговыми обязательствами. Тем не менее, данная вероятность наступила и вслед за этим развился десятилетний кризис, который разрушил систему страхования, банковский, кредитный и финансовый секторы.

Поскольку опыт США в интенсификации ипотечного жилищного кредитования является основополагающим в развитии ипотеки в России, правительство разрабатывает комплекс мер по нейтрализации возможных рисков, которые ранее проявляли себя:

- введение ипотечных каникул для различных категорий заёмщиков;

- введение программы рефинансирования для ипотечных кредитов;

- введение дополнительных коэффициентов, характеризующих долговую нагрузку заёмщиков (не более 50% на источник дохода);

- упразднение ДДУ и внедрение проектного финансирования;

- развитие программы дотаций и субсидий для малоимущих категорий граждан;

- снижение ключевой ставки для номинального снижения процентных ставок (в том числе и для ИЖК).

Теперь проведем оценку социального влияния через призму количества квадратных метров от данного жилья, которое было построено и сдано в период положительного изменения параметров ипотечного кредитования в России на рисунке 9.

 

Рисунок 9 – Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и объёмов   строительства жилых домов в России, 2013-2020 гг. (составлено автором по данным Росстат и Банка России)

 

Исходя из данных, которые отражены на рисунке 9, можно наблюдать, что снижение ставки по ипотечному кредиту не является ключевым фактором влияния на объем строительства жилья. Начиная с 2017 г. происходит снижение ставки, но также происходит одновременное падение объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Можно предположить, что на объем строительства также влияют демографические и экономические параметры регионов. В том числе, активно воздействуют на покупательскую способность населения реальные доходы, реальные расходы и способность накапливать личные сбережения. Рассмотрим график на рисунке 10, которая отражает взаимосвязь и оценку зависимости реальных доходов населения и стоимости квадратного метра жилья, чтобы оценить потребность в заемном финансирование жилой недвижимости.

 

Рисунок 10 – Взаимосвязь реальных доходов и стоимости квадратного метра (составлено автором)

 

Данный график наглядно показывает, что в период с 2012-2015 гг. Приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования было довольно сложно в связи с довольно высокой процентной ставкой, максимальным разрывом между реальными доходами населения и стоимостью квадратного метра жилой недвижимости. В период 2015-2018 гг. постепенно происходит снижение стоимости квадратного метра в связи с развитием экономического кризиса в России.

Вместе с этим, до 2020 г. снижаются реальные располагаемые доходы населения, уменьшается платежеспособный спрос, что нивелирует снижение цен на недвижимость. Однако этот период является отправной точкой развития рынка ипотечного кредитования, который демонстрирует рост за счет внедрения и расширения комплекса государственных программ и федеральных проектов. По нашему мнению, реальные располагаемые доходы граждан и домохозяйств являются базовым обоснованием необходимости внедрения государственных программ по ипотечному жилищному кредитованию.

Останавливаясь на этом более подробно, отметим, что динамика номинальной заработной платы возрастает на протяжении всего периода                    2012-2019 гг. В основном, рост номинальной заработной платы обусловлен дотациями, субсидиями и сотрудниками бюджетной сферы, которая имеет ежегодную индексацию. В основном, номинальная заработная плата плохо коррелирует с реальными показателями благополучия и благосостояния населения. В первую очередь, это объясняется скрытой инфляцией, которая возникает в связи с широким распространением теневых рынков и нерегулируемых цен.

Приобретение ипотечного кредита также связано с значительной долей переплат и скрытых платежей. Например, при выдаче кредита распространены дополнительные формы и виды страхования, которое значительно удорожает стоимость кредита, скрытые комиссии при переводе денежных средств. Самым главным источником дополнительной прибыли для банка является организация алгоритма погашения долга перед банком. Несмотря на кажущийся низкий процент по ипотечному кредиту, заёмщик в первую очередь выплачивает проценты, но только в конце ему удаётся начать выплачивать основное тело кредита, что увеличивает валовой объем переплат.

До 2018-2019 гг. ипотечный кредит часто отождествлялся с скрытыми платежами, дополнительным страхованием, что также увеличивает конечную стоимость занимаемых средств. Сегодня институты ипотечного кредитования являются более прозрачными и открытыми по отношению к заемщикам. Значительным вызовом для современной системы ипотечного кредитования в России является ликвидация значительной доли конкуренции в банковском секторе. Представим рэнкинг банков в таблице 9, характеризующие состав участников предложения ипотечного кредитования в России.

 

Таблица 9 – Рейтинг банков по объёмам выданных ИЖК, 2019 г. (составлено автором)

№	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев, млн. руб.	Количество выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев	Рыночная доля за 12 месяцев, %	Доля рефинансирования чужих клиентов в объеме выдачи, %
1	Сбербанк	1396928	743809	52,28	4,05
2	ВТБ Банк	577672	250508	21,62	12,62
3	Газпромбанк	135305	58513	5,06	32,58
4	Россельхозбанк	119731	64564	4,48	14,77
5	Банк Дельта Кредит	65551	25276	2,45	20,60
6	Райффайзенбанк	60613	21837	2,27	40,53
7	Абсолют Банк	43741	18080	1,64	3,4
8	Банк Уралсиб	28234	13102	1,06	10,42
9	Альфа-Банк	28073	7825	1,05	38,37
10	Банк ФК Открытие	27755	11062	1,04	15,64

 

Рыночные доли, которые закреплены за крупнейшими банками наглядно демонстрируют высокую роль на рынке ипотечного кредитования именно государственных банков (монопольное положение). Например, доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования за 2019 г. составила более 50%. Стоит отметить, что помимо ипотечного жилищного кредитования, существуют жилищные кредиты, которые также активно используют различные категории граждан. Совокупная доля 3-ех крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов составляет около 80%. Из этого следует, что совокупный ипотечный портфель, который ранее рассматривался в данном исследовании, также практически полностью принадлежит крупнейшим банком с государственной аффилиацией. Проанализировав состояние рынка ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1 Высокая зависимость развития рынка ипотечного жилищного кредитования от государственных программ по их развитию и таргетированию основных показателей. Зависимость проявляется за счет снижения платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, что компенсируется целевыми программами, которые обуславливают стоимость ипотечного кредита от 4-6,5% для отдельных категорий граждан. Можно сказать о том, что государственные программы внедрились в банковский сектор для поддержания спроса на ипотечные кредиты именно в тот период, когда в экономике России появились первые признаки кризиса, который в настоящее время существенно сильнее воздействует на экономику.

2 Вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование, увеличиваются финансовые риски, в том числе для совокупного ипотечного кредитного портфеля. Данный фактор также сопровождается снижением реальных располагаемых доходов, ростом стоимости за квадратный метр жилья. Можно говорить о том, что снижение ставки рефинансирования, таргетирование процентные ставки по ипотечному кредитованию не является исчерпывающим перечнем мер по нейтрализации экономических рисков, которая связана с ипотечным кредитованием населения. По большей степени, государству сегодня расходуют бюджетные средства на поддержание необходимого объема ликвидности банковского сектора, а также разделение риска дефолта ипотечных кредитов отдельных категорий заемщиков.

3 Рост закредитованности населения сопровождается не только падением реальных доходов, но также увеличением доли дефолтов по ипотечному кредиту, что может развиться в масштабный ипотечный кризис, но уже в России. Примерами данного кризиса можно назвать 2008г., когда ипотечный рынок облигаций в США рухнул, вследствие чего произошла масштабная реструктуризация системы институций ипотечного кредитования, была пересмотрена стратегия оценок рисков, а также созданы дополнительные механизмы по защите данных активов от дефолта.

Вместе с этим необходимо отметить административное регулирование значительного сектора экономики путём сдерживания роста цен на ипотечный кредит (за счет государственных программ и федеральных проектов проектов), также ограничение конкуренции. Создается ситуация, когда дерегулирование рынка ипотечного кредита, а скорее всего приведет к напольному возрастанию за счет снижение конкуренции в последние 5 лет. Таким образом, государство вынуждено будет и в будущем обращаться к административному контролю за изменением стоимости ипотечного кредита, поскольку утрата контроля со стороны государства обернется ростом стоимости данного кредита в связи с высокими факторами риска: кредитоспособность населения, нестабильность национальной экономики.