Обзор современных особенностей ипотечного кредитования   (российский и мировой опыт)

 

В отличие от многих исторических открытий и достижений цивилизации, история возникновения ипотечного кредита имеет вполне конкретного создателя, архонта Солона. Он был одним из важных реформаторов в Афинах в 594 году до нашей эры. Одним из наиболее значимых достижений для него являлось создание свободного общества и отмены долгового рабства. Данный пакет реформ содержал в себе ряд ограничений, направленных на отмену долгового рабства в результате невозможности выплаты по кредиту. В качестве альтернативы реформатор предложил залог, которые необходимо внести афинянину, для того чтобы не быть ограниченным своей свободе. В средние века феодалы также использовали кредитную систему, при этом в XVII веке оно приобретает по-настоящему большие масштабы и становится организованным процессом и элементом всего кредитного процесса и экономического развития стран [20].

В первую очередь, в средние века было распространено ростовщичество. Ростовщики давали деньги, что называется, в рост и затем возвращались себе кредитное тело процентами за пользование. Это были кабальные условия, ростовщики приходили вымогать деньги, что походило на современные рейдерские атаки, которые сейчас происходят с должниками, которые не могут оплатить взносы по кредиту. Ростовщик забирал имущество и иногда членов семьи должника, иногда калечил самого должника и т.д.

Дальнейшее развитие ипотечный кредитный системы происходило с участием и присоединением новых элементов, такие как квазибанковские учреждения или ландшафты. Это было начальной формой коллективного кредитования и объединения с одной стороны заемщиков, с другой стороны вкладчиков.

До 20 века основным инструментом привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости было именно ипотечное кредитование. Значимый исторический виток потека получила в период послевоенной Германии, которая создала первые жилищные кооперативы. Целью созданных кооперативов являлись накопления денежных ресурсов на приобретение недвижимости, при этом гражданин получал определенные субсидии от государства и затем самостоятельно повышал остаток задолженности в течение 10-15 лет.

На сегодняшний день, Россия находится в стадии развития системы институтов ипотечного кредитования, поскольку длительный период времени с 1921 г. до начала 1990 г. ипотечный кредит фактически отсутствовал в экономике страны. Тем не менее, до данного периода с 1895 г. по 1917 г. система ипотечного кредитования вполне успешно развивалась и функционировала, а ипотечные кредиты были доступны широкому слою населения. До распада СССР советская власть отменила частную собственность: на землю и объекты недвижимости, что в итоге искоренило саму потребность в данном кредите. В связи с утратой данного института в период плановой экономики страны, были утрачены наработки и опыт применения данного банковского продукта.

В 1992 г. начала возрождаться и развиваться система ипотечного кредитования в современной России. С этого периода в России начинает формироваться нормативно-правовая база, возникают первые ипотечные банки, создается система государственных учреждений и институций, контроля и регулирования. До 2005 г. формируется инфраструктура кредитного ипотечного рынка в России. Вплоть до 2008 г. активно развивается и формируется современная система ипотечного кредитования в России, а также принимается ряд важных законов: об ипотечных ценных бумагах, о залоге.

Рассматривая наибольшее влияние на формирование и становление российской системы ипотечного кредитования оказала Германия. Именно её опыт стал определяющим в развитии ипотечного кредитования, доля которого на рынке кредитных продуктов является наибольшим и именно ипотечный портфель в каждом государстве развит наиболее сильно и значительно. На сегодняшний день, опыт Германии стал преимущественным и определяющим для Австрии, Франции, Словакии, Венгрии, Польши, Словении и т.д.

На североамериканском континенте система ипотечного кредитования развивалась и устанавливалась в качестве главного инструмента борьбы с Великой американской депрессией (1929-1939 гг.). Американский способ работы ипотечного кредитования был основан Теодором Рузвельтом, который создал жилищную комиссию при администрации президента. Для этого были стандартизированы такие показатели, как ставка ипотечного кредитования, первоначальный взнос, период погашения и ресурсная обеспеченность кредита. Через несколько лет был создан оператор по управлению ипотечным кредитованием – его название «FNMA» («Фэнни Мэй»).

Основной целью и задачей данной организацией являлось хеджирование рисков и распределение ответственности. Фэнни Мэй приобрела застрахованный кредит у государства, а затем продавала их инвесторам, это походило на деятельность кредитного брокера или спекулянта. В конечном счете, данная структура была приватизирована Правительством США.

Американский опыт внес в международную практику системы кредитования понятие «двухуровневости». Ее основная особенность и суть состояла в том, что банковские системы получали доходы не от заемщиков, а от инвесторов, которые вкладывали деньги в обеспеченные ценные бумаги, в основе которых лежало реальное имущество должника. Наличие инвесторов и рынка ценных бумаг позволило снизить ипотечные ставки, сократить первоначальный взнос и расширить потенциальный рынок заемщиков, сделать данную группу кредита широкомасштабной и народной [43].

В 2000-ые в США возникла программа под названием «Осуществление американской мечты», которая являлась прототипом для российской программы «Доступное жилье». Это решало большинство социальных вопросов, связанных с беднейшей частью населения США, так и России.

Следом произошел обвал рынка ипотечного кредитования, который сформировал основу для кризиса в 2008 году. В США увлеклись выдачей субстандартной ипотеки, что привело к возрастанию в ипотечном портфели доли заемщиков с низкими доходами и не гарантированными ипотечными кредитами без обеспечения. Финансовый сектор научился эффективно продавать и необеспеченные кредиты, а потому неприемлемо вырос в совокупный финансовый риск по дефолту обязательств.

Задачи оценки риска состоит в том, что даже если отдельный гражданин перестанет платить по ипотечному кредиту, то предполагалось, что все сразу платить перестать не могут. Однако, это произошло, что повлекло за собой целую череду банкротств и списаний долгов, поскольку они были признаны невозвратными. Несмотря на это, двухуровневая система ипотечного кредитования не проявила себя плохо, а основой кризиса являлась беспечность и желание выдать кредит каждому гражданину, что само по себе является наивным и легкомысленным. Сегодня на рынке американского ипотечного кредитования доминирует система скоринг, которая введена как раз после грандиозного обвала ипотечных ценных бумагах [45].

На сегодняшний день, наилучшими условиями для приобретения ипотечного кредита является Финляндия. Практически каждый гражданин в этой стране может взять кредит на приобретение индивидуального деревянного дома, где первоначальный взнос не превышает 15%, а максимальный срок составляет 30 лет и 4% в год.

Одними из самых худших условий ипотечного кредита считается Азия и Китай. Современное состояние ипотечного кредитования в Китае обусловлено решением противоположной демографической проблемы. Считается, что чем хуже условия жизни, тем меньше у него будет желания завести семью. Для этого Правительство ежегодно внедряет дополнительные административные барьеры и всячески усложняют получении ипотечного кредита.

Кредитные продукты и услуги в России развивались значительно хуже, чем Европе или США в связи с частыми воинами, революциями и столкновениями. Лишь в 1992 году принят закон о залоге, а в следующие 8 лет были приняты основные нормы, которые сегодня регулирует рынок ипотечного кредитования и кредитования в целом.

В 2002 году Россия перешла на двухуровневую систему регулирования рынка ипотечного кредитования. Данная модель была принята еще до получения негативного опыта США 2008 г. Двухуровневая система регулирования рынка ипотечного кредитования в странах на сегодняшний день доказала свою эффективность, несмотря на существующие недостатки. В большинстве случаев, основным недостатком является обеспеченность и высокие темпы прироста ипотечного кредитования, а также глубокая погруженность и вовлеченность граждан в кредитную систему. Сегодня в России действуют правительственная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Проведя сравнительный анализ между недвижимостью в России и за рубежом, можно сделать несколько принципиальных допущений.

Следует обратить внимание на то, что недвижимость в Европе или США стоит существенно дороже в сегменте эконом-класса, чем даже в России дома Премиум и Бизнес-класса. Ипотечное кредитование в России по ставкам и размерам первоначального взноса постепенно приближается к европейским стандартам. В 2019 г. снилась ключевая ставка, вслед за которой крупнейшие банки России начали снижать стоимость ипотечных кредитов. Стоимость кредита в России в процентном отношении к телу кредита все еще остается достаточно высокой (около 6,6-8%). Стоит заметить, что для России данная процентная ставка является беспрецедентно низкой относительно темпов инфляции.

Проводя эмпирический анализ недвижимости, ее стоимости и уровня жизни, обратим внимание, что что недвижимость в России сопоставима по стоимости с автомобилем, который является вторым после недвижимости объектом кредита. Стоимость ипотеки в Европе едва ли превышает 5% годовых, но за счет высокой стоимости, несмотря на высокую заработную плату, в Европе приобрести недвижимость значительно сложнее.

Отдельные страны Европейского Союза выдают ипотечный кредит крайне неохотно и могут рассматривать заявки месяцами или даже годами. Например, в Италии намеренно ограничивают продажу в одних регионах и стимулируют в других. Северный район Италии значительно лучшие располагает к приобретению недвижимости, чем южные. Можно утверждать, что ипотечный кредит является одним из эффективных и мощных инструментов социального регулирования в странах. Теперь для удобства выделим несколько вариантов моделей ипотечного кредитования, которые можно сопоставить по схожим признакам (таблица 5).

 

Таблица 5 – Основные модели ипотечного кредитования за рубежом                   (составлено автором)

Элементы модели	Модели ипотечного кредитования
	Усеченно-открытая (Великобритания)	Расширенная открытая (США)	Автономная (Германия)	Умеренная (консервативная), единая (Россия)
Принцип деятельности	Рыночный (функционирование модели зависит от состояния финансово-кредитной системы страны)		Ссудно-сберегательный (модель автономна)	Комбинированная: роль рынка и государства
Объекты кредитования	Новостройки (дома, квартиры), готовое жилье	Новостройки (дома и квартиры) для 1 семьи, 2-х- 3-х семей, готовое жилье	Новостройки (дома, квартиры), готовое жилье	Новостройки: дома и квартиры. Весь спектр жилой и коммерческой недвижимости. В приоритете семьи с детьми
Источники кредита	Собственные и заемные средства банков (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги (вторичный рынок), собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)	Собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.). Жилищные накопления и контрактные сбережения заемщиков.	Ипотечные ценные бумаги (вторичный рынок), собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)
Кредиторы	Ипотечные и универсальные банки	Сберегательные и ипотечные банки	Ипотечные, коммерческие банки, сберкассы, сберкассы	Коммерческие банки, кредитно-потребительские кооперативы (КПК)

 

Модель кредитного рынка Великобритании остаётся достаточно упрощенной, где суть упрощения состоит в ограничении распространения по закладных по недвижимости (обеспечительная бумага). В свою очередь ограничение по распространению влечет за собой сокращение инвестиционного потенциала финансового сектора Великобритании. Из-за ограниченности модели число субъектов кредитования (специализированные институты – участники рынка ипотечных кредитов) минимальное.

Возвращаясь к российской действительности, сегодня обращается пристальное внимание на рекордные темпы роста ипотечного кредитования и потребительского кредитования. Часто на приобретение недвижимости берут потребительские кредиты, что, в целом, можно отнести к рынку ипотечного кредитования, в связи с этим в правительстве РФ вызывает большую настороженность рекордный рост объемов продаж кредитных продуктов в России. Для того чтобы таргетировать риск и предотвращать избыточную вероятность дефолта, в России были введены дополнительные критерии оценки платежеспособности заемщиков. В 2015 г. было введено понятие личных банкротств и т.д.

В качестве выводов можно заметить, что система и структура ипотечного кредитования в России очень близка к модели США. Проходя основные этапы становления ИЖК, Россия рискует столкнуться с аналогичными проблемами, с которыми столкнулись США годами ранее. Мировой опыт также показывает, что ипотечное кредитование приобретает всё больше универсальных признаков, происходит смешение различных подходов и стирание индивидуальных признаков.