Значение и роль в народном хозяйстве.

Введение

Дисциплина «Сметное дело».

 Трактовка понятия анализ:

1) метод научного исследования, состоящий в мысленном или фактическом разложении проектно-сметной документации на составные части;

2) разбор, рассмотрение проектно-сметной документации.

Определение экономической эффективности инвестиций, суть которого состоит в том, чтобы выяснить, в какой мере решения, предусмотренные проектом (технические, технологические, маркетинговые, производственные, финансово-экономические) соответствуют целям и экономическим интересам инвестора, является в современных условиях единственным способом технико-экономического обоснования принятия управленческого решения в этой сфере.

Взаимосвязь с другими дисциплинами.

Данная дисциплина тесно связана с такими дисциплинами как:

· технология строительного производства

· анализ сметного дела

· информатика

· экономика и планирование хозяйственной деятельности предприятия/организации.

Основные цели и задачи,

Проектирование,

Его значение и организация.

В строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционно - строительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-нормативную базу.

Современные рыночные отношения между субъектами инвестиционной деятельности, появление современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций обусловили формирование новой методологии подхода к определению стоимости строительной продукции. Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости строительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики. Инвестиционный цикл это единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь.

Новый подход к проведению государственной политики в области строительной деятельности отражается в следующем:

· В непрерывности инвестиционного процесса

· В многообразии форм собственности

· Необходимости охраны окружающей среды

· Сертификации продукции (услуг)

· В лицензировании строительной и проектной деятельности

· Совершенствование отечественной технологии разработки проектной продукции

· Государственной экспертизе проектной документации

· Государственной регламентации инвестиционно - строительной деятельности

· В обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при капитальных минимальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожание строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (договоре подряда).

В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документов.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный иинвестиционный период. В предынвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

· схемы размещения жилищного и других видов строительства;

· схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

· градостроительные планы административных округов, районов;

· проекты планировки территорий.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется:

· разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации);

· подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД);

· оформление акта городской администрации – разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт (декларация о намерениях), определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно - строительной деятельности.

Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

· разработку, согласование и утверждение архитектурно – градостроительного решения (архитектурного проекта);

· разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части РП);

· разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

Декларации о намерениях.

 Во времени инвестиционный проект охватывает период от момента зарождения идеи о создании или развития производства, его преобразования до завершения жизненного цикла создаваемого объекта. Этот цикл  можно охарактеризовать тремя фазами (этапами) (Рис.1.1.):

1. предынвестиционной;

2. инвестиционной;

3. эксплуатационной.

 

 

Доход

 

Время

Инвестиции

Рис 1.1. Жизненный цикл инвестиционного проекта.

 

Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах.

 Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рисунке 1.2. (стр.13).

Предынвестиционной этап содержит несколько важных стадий:

· формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования) – СП 11- 101 -95, «Рекомендации по формированию инвестиционного замысла», осуществляется заказчиком с привлечением проектных, проектно-строительных и других ЮЛ и ФЛ, имеющих на это лицензию.

· определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей

· анализ альтернативных вариантов проекта по архитектурным, строительным и функциональным характеристикам

· формирование (предварительный выбор) проекта

· технико-экономическое обоснование (ТЭО)

· оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании)

Содержание задания на разработку инвестиционного замысла:

1) объем намечаемых к инвестициям средств, их источники и предпочтительные направления их вложения;

2) намечаемые источники и условия финансирования;

3) предполагаемая номенклатура продукции (услуг);

4) предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;

5) граничные технико-экономические характеристики и показатели объекта;

6) особые условия инвестирования;

7) основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.

Состав и содержание инвестиционного замысла приведен на рисунке 1.3.

Рис. 1.3. Состав и содержание инвестиционного замысла.

Инвестиционный этап – (Рис 1.4.)

 

Рис. 1.4. Этапы инвестиционной фазы.

 

На данном этапе осуществляется процесс формирования производственных активов. Особенность этой фазы состоит в том, что затраты здесь имеют необратимый характер, а т.к. проект не завершен, то он пока не приносит доходов.

Основные стадии этой фазы:

· переговоры на поставку оборудования

· приобретение лицензий и патентов

· выполнение СМР

·  работы по монтажу, наладке и пуску оборудования.

Специфика этой фазы – неукоснительное выполнение продолжительности строительства и соблюдение размеров затрат предусмотренных сметой.

Эксплуатационный этап - его продолжительность устанавливается в ходе проектирования на уровне нормативного срока службы технологического оборудования и еще в зависимости от темпов обновления продукции, если она требует технического перевооружения (Долгосрочная, среднесрочная и краткосрочная перспектива). Это оказывает большое влияние на показатели экономической эффективности проекта. Чем дальше по времени будет отнесена эта фаза, тем больше будет размер чистого дохода.

Анализ основных технико-экономических обоснований проекта.

ТЭО проекта (инвестиций) в строительство является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводятся:

1) требования:

· к архитектурно - планировочным решениям;

· к конструктивным и инженерным рениям;

· к охране окружающей среды;

2) особые условия строительства;

3) основные ТЭП объекта строительства.

При разработке ТЭО инвестиций, как правило, рассматривается несколько вариантов объекта строительства. По каждому варианту по укрупненным показателям определяются:

• Объем капитальных вложений (К);
• Себестоимость продукции (С);
• Удельные капитальные вложения;
• Удельные расходы сырья, топлива, электроэнергии;
• Численность работающих;
• Производительность труда;

Оптимальный вариант выбирают по минимуму затрат.

 

  Тема 1.2. Анализ порядка разработки состава обоснований инвестиций.

Анализ договора,

Регулирующего правовые

 и финансовые отношения, взаимные

Проверка исходных данных.

Разработка проекта начинается с разработки и выдачи задания на проектирование. Техническое задание на проектирование выдает заказчик. Но в связи с тем, что заказчик, как правило, не обладает достаточной квалификацией, для его составления привлекается проектная или инжиниринговая фирма. Оно является основой для составления договора на ПИР.

Задание на проектирование разрабатывается в соответствии с ТЭО (проекта) и с исходно – разрешительной документацией на строительство, полученной в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ и МДС 11-1.99.

 В задании на проектирование зданий и сооружений освещаются основные требования к проектируемому объекту.

Рекомендуемый состав и содержание задания на проектирование объектов производственного в приложении «А», жилищно-гражданского назначения в приложении «Б» приводится СНиП 11-01-95.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проемной организации исходные материалы:

· Обоснование инвестиций

· Решение местного органа исполнительной власти о пре5дварительном согласовании места размещения объекта,

· ТУ на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения инженерными сетями и коммуникациям,

· Сведения о проведении с общественностью обсуждение решений о строительстве объекта,

· Материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения,

· Имеющиеся обмерочные чертежи, материалы инженерных изысканий и обследований, топографическую съемку участка и данные геологических и гидрогеологических изысканий. 

Выбор площадки

 для строительства

При подготовке задания на проектирование выбор площадки для строительства

проводит комиссия, состоящая из представителей:

· заказчика проекта,

· проектной организации,

· подрядной строительной организации,

· местных органов власти,

· органов санитарно - эпидемиологической службы,

· государственного пожарного надзора

· Госгортехнадзора

· органов, контролирующих использование и охрану водных ресурсов

· управления железной дороги, связи, энергетики, гражданской обороны.

Целесообразной площадкой под застройку считается:

1. земля, непригодная для работ в сельском хозяйстве

2. вблизи населенных пунктов, источников энергоснабжения и водоснабжения.

3. земля, удовлетворяющая санитарным требованиям.

Комиссия составляет акт о выборе площадки.

       Мощности предприятия и номенклатуры продукции, основных технологических решений, обеспечения предприятия ресурсами, основных строительных решений, оценки воздействия на окружающую среду, кадров и социального развития, эффективности инвестиций, выводов и предложений.

Сооружений.

 От уровня проектных решений в большей степени зависит экономическая эффективность проектируемого объекта. 

Основные направления повышения экономичности являются:

· совершенствование объемно планировочных решений – расчет коэффициента застройки (должен быть максимальным),

· конструктивных решений – предусматривать укрупнение и блокировку зданий, увеличение при необходимости этажности, переход к пространственным (объемным) конструкциям,

· применение прогрессивных материалов и конструкций - выпуск комплексных плит, покрытий и перекрытий, повышение заводской готовности материалов, металлических конструкций, ЛМК, асбоцементных изделий, деревянные клееные конструкции, отделочные материалы. 

Проекты должны предусматривать максимальную сборность и унификацию зданий, но без ущерба их архитектурному содержанию, укрупнение конструкций с учетом наличных средств механизации. При данном анализе требуется рассмотреть следующие показатели:

1) Уровень сборности здания

2) Степень унификации изделий заводского изготовления

 

АР – архитектурные решения,

КЖ – конструкции железобетонные,

КМ - конструкции металлические,

ТХ – технологические,

ОВ – отопление и вентиляция,

ВК – водопровод и канализация.

 

Рис. 1.6. Структурная схема полного комплекса рабочих чертежей по видам СМР.

 

В базовом (постоянном)

Стоимости строительства.

На основании исходных данных, выдаваемых преподавателем, выполнить оценку показателей эффективности проекта; сделать проверку сводного сметного расчета стоимости строительства по главам и затратам с учетом рыночных отношений, проанализировать договорную цену.

 

Предпроектных проработок.

На основании исходных данных, выдаваемых преподавателем, сделать анализ правильности определения сметной стоимости с проверкой технико-экономических обоснований инвестиций. 

Согласование места

Размещения объекта

 Особое внимание уделяется оценке места расположения площадки (трассы) строительства в увязке с утвержденной градостроительной документацией. Проверяется срок действия акта выбора земельного участка и другой разрешительной документации. Производится сравнение с данными и технико-экономическими показателями лучших отечественных и зарубежных аналогов. При этом может возникнуть необходимость и целесообразность дополнительного рассмотрения обоснований инвестиций в данное строительство, т.к. основополагающие моменты определяются именно на стадии их разработки.

В проектах зданий большое внимание должно уделяться их внешнему облику, с тем, чтобы от  размещения новых объектов был получен не только экономический, но и социальный и градостроительный эффект. Особое внимание уделяется рациональному использованию земли и охране окружающей среды.

 Получение разрешения

На производство СМР

 Соответственно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик имеет право:

· осуществить застройку земельного участка

· благоустройство территории

· строительство и реконструкцию здания, строения и сооружения,

на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а так же капитальный ремонт.

     Разрешение требуется в случае, если при осуществлении строительства, реконструкции объектов и капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности этих объектов.

     Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Исключением являются объекты, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или градостроительные регламенты на них не установлены, а также в иных случаях предусмотренных федеральным законом. В этом случае разрешение выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

     Разрешение выдается:

· уполномоченным федеральным органом власти,

· органом исполнительной власти субъекта РФ,

· органом местного самоуправления.

Допускается при размещении объектов капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта федерального, регионального и местного значения изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка.

Основные положения по выдаче разрешения на строительство приведены в статье 51 Градостроительного кодекса РФ, МДС 11-1.99 «Методические рекомендации о порядке выдачи разрешения на строительство».

В них указаны:

1. Субъекты градостроительных отношений, попадающих под регулирующее действие «Порядка выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости».

2. Обязанности органов местного самоуправления в пределах своей компетентности.

3. Обязанности местных органов архитектуры и градостроительства.

4. Перечень документов и материалов, которые являются основанием для выдачи разрешения:

o заявление застройщика в утвержденной форме;

o правоустанавливающие документы на земельный участок;

o градостроительный план земельного участка;

o материалы, содержащиеся в проектной документации;

o положительное заключение государственной экспертизы ПСД;

o согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, в случае реконструкции такого объекта.

5. Причины отказа в выдаче разрешения.

6. Состав разрешения на строительство;

7. Случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется.

Застройщик в течение 10 дней после получения разрешения должен предоставить экземпляр копий инженерных изысканий и ПСД для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение выдается на срок, предусмотренный ПОС (но не более чем на три года), а на индивидуальное жилищное строительство – на 10 лет.

И коммуникациям

Основным документом для согласования намеченных проектных решений и подключения предприятия, здания, сооружения к инженерным сетям является акт о выборе площадки под застройку.

Переутверждение

Наличие экспертизы

 проектно-сметной документации.

В процессе экспертизы ПСД на строительство предприятий, зданий и сооружений проверяется соответствие:

· проекта заданию на проектирование

· генплану населенного места или промышленного узла

· технологических процессов и оборудования новейшим достижениям науки и техники

· архитектурно - строительных решений требованиям технологии проектируемого производства.

Определяются:

· сметная стоимость строительства

· прогрессивность принятых конструктивных решений

· методов организации и механизации строительства

· обеспечение охраны окружающей среды.

Если в заключение экспертизы рекомендуются изменения проектных решений и сметной стоимости строительства, то даются обоснования этих изменений, а также ожидаемый эффект от их реализации.

В общих выводах проект рекомендуется к утверждению или принимается решение о возвращении его на доработку.

Введение

Дисциплина «Сметное дело».

 Трактовка понятия анализ:

1) метод научного исследования, состоящий в мысленном или фактическом разложении проектно-сметной документации на составные части;

2) разбор, рассмотрение проектно-сметной документации.

Определение экономической эффективности инвестиций, суть которого состоит в том, чтобы выяснить, в какой мере решения, предусмотренные проектом (технические, технологические, маркетинговые, производственные, финансово-экономические) соответствуют целям и экономическим интересам инвестора, является в современных условиях единственным способом технико-экономического обоснования принятия управленческого решения в этой сфере.

Взаимосвязь с другими дисциплинами.

Данная дисциплина тесно связана с такими дисциплинами как:

· технология строительного производства

· анализ сметного дела

· информатика

· экономика и планирование хозяйственной деятельности предприятия/организации.

Основные цели и задачи,

значение и роль в народном хозяйстве.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной предпроектной разработке и проработке идеи, предварительной оценке ее эффективности, проектировании, строительном производстве и эксплуатации объекта. Это включает в себя:

1) Формирование экономического образа мышления

2) Новые подходы к оценке экономической эффективности

3) Принятие решения об инвестировании

4) Организацию инвестиционно - строительной деятельности в различных фазах

5) Определение экономической эффективности инвестиционных проектов.

6) Эффективное использование капитальных вложений инвесторов всех форм собственности

7) Рациональную организацию  проектных работ.  

8) Возможность формировать договорные цены на строительную продукцию

9) Определять ее сметную стоимость на различных этапах инвестиционного цикла

10)   Обеспечение гибкого подхода к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации.

Основные понятия дисциплины.

Инвестиции – вложения капитала в объекты предпринимательской или иной деятельности с целью получения прибыли или достижения положительного социального эффекта. Существуют:

  финансовые инвестиции – денежные вложения в ЦБ, акции, облигации, долговые права, на депозитные счета в банке под определенные проценты;

реальные инвестиции – вложения капитала в производство на его создание и развитие.

Инвестиции в основной капитал (основные средства) осуществляют в форме капитальных вложений.

Инвестиционный процесс – открытая система, в которой наряду с заказчиком/застройщиком принимают участие и другие контрагенты (проектировщики, подрядчики, банки, поставщики оборудования и материальных ресурсов для строительства и т.д.).

Инвестиционный проект (ИП) – любое мероприятие (предложение), направленное на достижение определенных целей (экономического или внеэкономического характера) и требующее для своей реализации расхода или использования капиталообразующих инвестиций.

Экономическая эффективность – выражает экономические отношения и интересы участников ИП по поводу складывающихся при этом процессе соотношения между результатами и затратами.

Результаты – отражают те глобальные задачи, которые должны быть решены в ИП для достижения главной цели экономического развития, связаны напрямую с целями инвестора. Разделяются, как: экономические – получение дохода, прибыли и

сокращение потерь и внеэкономические – сохранение среды обитания, экологии и т.д.

Затраты – единовременные и текущие.

Разность оценок результатов и затрат формирует эффект, позволяющий судить о том, что получит инвестор в результате реализации ИП.

Эффективность ИП – экономическая категория, отражающая соответствие проекта (принятых по поводу него технических, технологических, организационных и оптимизационно - финансовых решений) целям и интересам участников проекта.

Инвестиционная политика – совокупность целей и задач стратегического и тактического назначения, а также механизма их реализации в сфере строительной деятельности (бизнеса).

 

Тема 1.1. Организация проектной подготовки строительства и ее анализ.

Проектирование,

Его значение и организация.

В строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционно - строительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-нормативную базу.

Современные рыночные отношения между субъектами инвестиционной деятельности, появление современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций обусловили формирование новой методологии подхода к определению стоимости строительной продукции. Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости строительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики. Инвестиционный цикл это единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь.

Новый подход к проведению государственной политики в области строительной деятельности отражается в следующем:

· В непрерывности инвестиционного процесса

· В многообразии форм собственности

· Необходимости охраны окружающей среды

· Сертификации продукции (услуг)

· В лицензировании строительной и проектной деятельности

· Совершенствование отечественной технологии разработки проектной продукции

· Государственной экспертизе проектной документации

· Государственной регламентации инвестиционно - строительной деятельности

· В обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при капитальных минимальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожание строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (договоре подряда).

В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документов.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает предынвестиционный иинвестиционный период. В предынвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

· схемы размещения жилищного и других видов строительства;

· схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

· градостроительные планы административных округов, районов;

· проекты планировки территорий.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется:

· разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации);

· подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД);

· оформление акта городской администрации – разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт (декларация о намерениях), определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно - строительной деятельности.

Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

· разработку, согласование и утверждение архитектурно – градостроительного решения (архитектурного проекта);

· разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части РП);

· разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.