Розгляд проблеми на міжнародному рівні

 

Сучасний міжнародний досвід свідчить про посилення впливу держави на ринок земель, який проявляється в застосуванні низки економічних важелів, які сприяють концентрації земель, особливо сільськогосподарських, формуванню сталих землеволодінь та землекористувань. У жодній країні світу не існує абсолютно вільного земельного ринку і необмеженого права приватної власності на землю, безконтрольних операцій з її обороту.

У США та багатьох інших зарубіжних країнах існують законодавчі визначення понять, пов’язаних із земельними питаннями і сільгосппрацівниками. Так, Зведений Комерційний кодекс США зазначає, що фермер - це особа, яка постійно здійснює фермерську діяльність, тобто «роботу на фермі, обробіток землі, роботу чи вирощування сільськогосподарських культур, птиці чи тваринницької продукції у якомусь обробленому вигляді». У американському законодавстві селяни (фермери) відокремлюються від інших суб'єктів землекористування і з огляду на аграрну (сільськогосподарську) структуру тих організаційних форм, у яких здійснюється їх трудова діяльність. Це дає можливість вести мову і про фермерські юридичні особи (за певних обставин). При цьому враховується тісна інтеграція між сільськогосподарською

діяльністю фермерів та їх бізнесом. Зокрема, щоб вважатися сімейною фермою, необхідно більшу частину своїх прибутків отримувати від сільського господарства. Регламентація селянської (фермерської) діяльності, як і всього сільського господарства, у США на фермерському рівні здійснюється не стільки загальним цивільним комерційним законодавством, як, на його основі, широкою, спеціалізованою групою законодавства (понад 2000 спеціальних законів) сільськогосподарського (переважно - земельного) змісту.

В США функціональні ознаки землі стають самостійною правовою категорією, відмінною від цивільного права.

Економічний устрій, який склався на сьогодні в Німеччині, звичайно називають соціальним ринковим господарством. Основними його засадами є: приватна власність на засоби виробництва при посиленій юридичній відповідальності власників за використання капіталу; вільна конкуренція та відкритість ринку з державним впливом; забезпечення стабільної валюти та стабільності господарської політики; підтримка інтеграційних процесів в економіці як у країні, так і в межах ЄС; система соціального захисту населення від негативного впливу ринку.

Про питання приватизації йдеться в Законі «Про структурну адаптацію сільського господарства до соціальної та економічної ринкової економіки в НДР». Основні положення цього Закону такі: повна гарантія власності; рівні можливості для всіх форм власності в процесі конкуренції; створення засад для виробництва конкурентоздатних сільськогосподарських підприємств; пільгові кредити для підтримки товаровиробників; визначення заходів стимулювання експорту східнонімецької продукції; видача субсидій на закупівлю сільськогосподарської продукції.

Земельний ринок у Німеччині характеризується високим ступенем правової регламентації земельних відносин щодо трансакцій із земельними ділянками.

«Нездоровим перерозподілом землі» при переході права власності в Німеччині вважається угода на відчуження сільськогосподарських земель залежно від того, хто є покупцем земельної ділянки - фермер чи особа, яка не пов'язана з підприємницькою діяльністю у галузі сільського господарства. Договори купівлі-продажу, в результаті яких сімейне селянське господарство втрачає самостійність і площа його сільськогосподарських угідь після відчуження земельної ділянки становить менше 1 га, вважаються земельними органами такими, що призводять до «безгосподарського зменшення».

При розв'язанні питання наявності чи відсутності «грубої диспропорції» між виплачуваним за земельну ділянку еквівалентом та її дійсною вартістю за основу приймається реальна ринкова ціна земельної ділянки, яка використовується для сільськогосподарських цілей. «Грубою диспропорцією» вважається різниця у понад 50% між покупною ціною і ринковою вартістю ділянки.

Згідно із законодавством Німеччини покупець не стає автоматично власником земельної ділянки у момент підписання договору купівлі-продажу, а одержує ці права тільки тоді, коли буде здійснена державна реєстрація прав на нерухоме майно. Всі угоди на передачу прав власності між фізичними особами обкладаються податком на передачу нерухомості у розмірі двох відсотків суми угоди.

У французькому земельному праві набули найбільшого поширення два основних способи використання земель: прямий, коли земля сільськогосподарського призначення оброблюється її власником, і непрямий, коли обробка землі здійснюється особою, яка орендує господарство в одного або кількох власників. Протягом останнього століття половина сільськогосподарських площ оброблялася методом прямого ведення господарства. У сільському господарстві Франції певне місце посідають групові форми ведення господарства. Розвиток групових форм пов'язаний з поглибленням процесів його спеціалізації та концентрації. Головне місце серед них посідають кооперативи.

Аграрні та земельні правовідносини у Франції регулюються Аграрним кодексом, який закріплює існування різних форм власності у сільському господарстві, наявність різноманітних форм управління сільськогосподарськими підприємствами, розвиток орендних відносин, орієнтацію на великі фермерські господарства.

Роль держави в регулюванні земельного обороту полягає в обмежені правомочності власника землі щодо розпорядження земельними ділянками.

Серед західноєвропейських країн найбільш показовою у справі державного впливу на ринковий оборот сільськогосподарських земель є Норвегія. Мета державного контролю й регулювання ринку земель у цій країні - це захист сільськогосподарських земель і створення умов для ефективного їх використання.

При розв'язанні питання видачі дозволу на придбання земельної ділянки відповідно до законодавства має враховуватися працездатність покупця земельної ділянки. Слід зазначити, що Норвегія порівняно з іншими країнами західноєвропейського регіону здійснює найжорсткішу політику державного контролю земельного ринку. Очевидно, однією з причин цього є те, що в ній лише 3% усіх земельних площ придатні для сільськогосподарського виробництва.

Дозвільний порядок відчуження земель сільськогосподарського призначення здавна існує також в Австрії. Відповідно до законодавства цієї країни його дія спрямована на ефективне використання сільськогосподарських земель і боротьбу зі спекулятивними угодами в сфері земельного обороту.

Багатосекторне сільське господарство Польщі є, в основному, індивідуальним. Держава стимулює розвиток індивідуального сільського господарства прийняттям низки нормативних актів. Ці нормативні акти закріплюють досягнення продовольчої незалежності шляхом збільшення експорту, зменшення імпорту в кількісному асортименті, отримання позитивного сальдо торгівлі сільського господарства, динамічного та ефективного розвитку сільського господарства країни, стабілізації темпів його зростання, зменшення витрат та збитків. Держава забезпечує себе продовольчими товарами, водночас покращується харчування населення.

Привертає до себе увагу напрям формування ринку сільськогосподарських земель у сусідній із нами Польщі, де законодавчо були суттєво обмежені адміністративно-правові інструменти регулювання земельного ринку як у приватному, так і в державному секторі сільського господарства. Через системи економічної та законодавчої підтримки громадян, що виявили бажання купувати й орендувати землю, держава стимулює ринковий оборот земель. Спеціально створене з цією метою Агентство сільськогосподарської власності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств земель і нерухомості й продає їх перспективним господарствам. Пріоритет для придбання сільськогосподарських земель надається покупцям, що мають кваліфікацію для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Польське законодавство віддає перевагу економічним інструментам регулювання земельних відносин, які інтенсифікують ринок земель.

Цікавим є законодавчий механізм розрахунку за землю, придбану згідно з договором купівлі-продажу. Перший внесок покупця при укладанні договору становить лише 20%, а решта вартості земельної ділянки сплачується кожні півроку. Причому покупець, що придбаває земельну ділянку з метою організації нового господарства, виплачує її вартість протягом 30 років. Якщо ж він бажає розширити своє господарство, то строк виплати скорочується до 20 років. Такі пільги сприяють активізації чинників, які беруть участь у формуванні цивілізованого ринкового обороту сільськогосподарських земель.

Розвиток земельних відносин Угорщини в напрямі формування ринку сільськогосподарських земель опирається на Закон «Про податок за землю», яким установлено ряд пільг щодо оподаткування земель, а також диференційоване оподаткування залежно від суми річного доходу селян, що займаються сільськогосподарською діяльністю. Цим самим проявляється інтерес до землі як об'єкта ринку.

В Угорщині, як і в інших східноєвропейських країнах, існують певні обмеження на купівлю-продаж землі. Це зумовлено передусім наданням пріоритетного права на купівлю земельної ділянки тим громадянам, які пов'язані з сільськогосподарською діяльністю і здатні забезпечити збереження і підвищення родючості ґрунтів та охорону земель.

В останні роки у Великій Британії спостерігається тенденція поєднання аграрного сектора з промисловим капіталом; створюються великі формування агропромислового комплексу; практикуються концентрації виробництва окремих продовольчих товарів.

У розвитку аграрних відносин у Великій Британії беруть участь фермери, землевласники, наймані працівники. Найчастіше британська ферма являє собою сімейний бізнес. Фермери об’єднуються в кооперативи.

В Італії державне регулювання земельних відносин (точніше - втручання, адже Конституція Італії використовує саме цей термін) можливе щодо розмірів земельних ділянок, режиму використання сільськогосподарських земель, їх поліпшення та перетворення, а також надання допомоги дрібним та середнім землевласникам.

В Болгарії згідно Закону «Про власність та використання сільськогосподарської землі» наголошується, що власник або користувач земельної ділянки, яка не використовується на протязі 3 років, виплачує громаді податок у розмірі вартості середнього врожаю з одиниці площі для відповідного району. Ще одним цікавим досвідом стало повернення земельних ділянок або грошове відшкодування втрат власникам земельних ділянок, що втратили їх у 1946 році.

В даний час земельне право і чинне законодавство Російської Федерації націлені на розвиток вільній ринковій економічній системі, що припускає глибоке реформування політичних, економічних і правових відносин в земельному праві. Задача земельного права і чинного російського законодавства - формування нових правових норм і нових правових і законодавчих інститутів для функціонування ринкових відносин. У загальній характеристиці норм земельного права і законодавства слід зазначити значне зростання ролі норм земельного права і законодавства, які набувають все більше значення в регулюванні відносин сільськогосподарської власності і перш за все право власності на землю, купівля, продаж, оренда земельних ділянок, охорона земель в Російській Федерації і ін.

Серед земельних норм вийшли на перший план норми про право власності на землю, володіння, користування і розпорядження землею, оренди землі, застави, норми, регулюючі правомочність суб’єктів земельних відносин, що стосуються їх земельних ділянок. Земельне законодавство регулює відносини по використанню і охороні земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території (земельні відносини).

Формування ринку сільськогосподарських земель у Російській Федерації регулюється певною мірою Законом «Про оборот земель сільськогосподарського призначення», яким передбачено, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть продаватися вільно тільки для виробництва сільськогосподарської продукції при дотриманні обмежень, установлених Земельним кодексом Російської Федерації, іншими федеральними законами суб'єктів Федерації. Земельні ділянки можуть продаватися за ціною, не нижчою за кадастрову, а там, де вона не визначена, - не нижче від нормативної.

Відповідно до згаданого закону трансакції із земельними ділянками сільськогосподарського призначення передбачають дозвільний порядок. Для здійснення акта купівлі-продажу сільськогосподарської нерухомості, у тому числі земельної ділянки, потрібно одержати дозвіл виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації. При цьому надається право пріоритетного викупу земельної ділянки місцевим господарствам. Якщо сільськогосподарська організація чи селянське господарство має намір продати сільськогосподарську ділянку земель, то господарство, яке розташоване в цьому районі, має пріоритетне право на її придбання за умов наявності у нього фінансових і кадрових ресурсів для обробітку ділянки. Надаючи пріоритет у викупі, законодавство одночасно накладає обмеження щодо розпорядження придбаними за таких умов земельними ділянками. Законом встановлюється мораторій на перепродаж цих земельних ділянок строком на п'ять років. Право пріоритетного викупу запропонованих до продажу сільськогосподарських земель надано законом і для органів місцевого самоврядування у разі, якщо ціна, вказана в договорі купівлі-продажу, штучно занижена. Викуплена за таких умов земельна ділянка передається до фонду перерозподілу земель.

Земельні відносини в Ізраїлі регулюються Основним законом «Про земельне володіння». Якщо звернутися до етапів становлення земельного сектора в Ізраїлі, то передусім слід зазначити, що першими почали викуповувати землі в Палестині євреї з Росії за кошти, які були зібрані серед єврейської частини населення країни. Куплені землі не мали персональної належності (їх купували для сімей переселенців, які оселилися групами - кібуцами), у зв’язку з чим був створений Єврейський національний фонд, до якого перейшли усі кредити, куплені землі та всі наступні надходження.

Єврейський національний фонд діє на основі статуту, відповідно до якого землі, куплені на об'єднані кошти фонду, є невід’ємною власністю цього єврейського народу, невід'ємною частиною держави.

Все наведене свідчить про те, що аграрне законодавство зарубіжних країн має ряд суттєвих відмінностей порівняно з аграрним законодавством України. Великого поширення в світі набули інститути неподільності сільськогосподарських земель, недопущення їх надмірної експлуатації, принципи придбання права власності на землю за давністю їх володіння або користування. Гарантії та захист прав приватної власності на землю здійснюється в зарубіжному законодавстві через установлення складних процедур її відчуження. Важливого значення надає законодавство та право цих країн участі держави в здійсненні аграрних реформ.

Цікаво, що для країн Західної Європи характерним є не стільки внутрішнє державне регулювання земельних відносин, скільки регулювання на рівні Європейського Союзу. Єдина аграрна політика країн ЄС стосувалася перш за все регулювання експорту та імпорту. Передбачено, наприклад, стягнення спеціальних платежів при імпорті в країни ЄС зернових культур; введена система імпортних та експортних ліцензій на торгівлю яловичиною, зерновими, молоком та молочними продуктами за межі ЄС; передбачена виплата різниці між світовими цінами та цінами Союзу. Більш високі ціни порівняно зі світовими встановлюються з метою підтримки своїх товаровиробників, але це стало обтяжливим для бюджету ЄС та окремих його членів. Тому нещодавно переглянуто сільськогосподарську політику Союзу. З метою зменшення дотації аграрному сектору та припинення зросту бюджетних коштів на дотації сільськогосподарським товаровиробникам були змінені квоти на окремі види продукції, введені фінансові санкції за перевиробництво деяких продуктів тощо.