Жилых помещений и пользование ими

 

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

 

Комментарий к статье 99

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений или их представителей. Представителями собственников в отношении специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти либо местного самоуправления. Указанные органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении специализированных жилых помещений.

2. Запрет на предоставление специализированного жилого помещения гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте, не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом.

 

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

 

Комментарий к статье 100

 

1. Комментируемая статья в ч. 1 дает определение договора найма специализированного жилого помещения, применимого ко всем его разновидностям, за исключением договора найма помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (см. комментарий к ст. 109 ЖК).

Спецификой данного договора является то, что наймодателями являются собственник жилого помещения, или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо. Например, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г. Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (уполномоченного органа государственной власти) являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе.

В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо (гражданин). Договор является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения соглашения. Период владения и пользования занимаемым жилым помещением ограничивается определенным сроком.

2. Обязательной предпосылкой для заключения договора найма специализированного жилого помещения является решение уполномоченных органов о предоставлении соответствующего жилого помещения.

3. Указание на предмет договора найма специализированного жилого помещения как его существенное условие представляется излишним, поскольку в любом договоре должен быть предмет договора. Кроме того, непонятно, почему в ч. 3 комментируемой статьи, в которой перечислены существенные условия, не установлено, что в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя, а это положение перенесено в ч. 6 комментируемой статьи.

4. В ч. 4 комментируемой статьи установлено ограничение на совершение нанимателем по такому договору таких сделок, как обмен занимаемого жилого помещения, а также передача его в поднаем.

5. Фактически согласно ч. 5 комментируемой статьи положения жилищного законодательства устанавливают условия для договоров о найме специализированного жилищного фонда, идентичные тем, что действуют в отношении договора социального найма жилых помещений. Так, на данные договоры распространены положения ст. 65, ст. 67, ч. ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ (см. комментарии к ним).

6. Для договора найма специализированного жилого помещения установлена простая письменная форма. Законодатель ничего не говорит о недействительности договора как последствии несоблюдения предусмотренной законом письменной формы. Следовательно, таким последствием будет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

7. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" установлены следующие виды типовых договоров:

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 548 "Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" был утвержден типовой договор найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

 

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

 

Комментарий к статье 101

 

1. В комментируемой статье содержится общее правило для расторжения гражданско-правовых договоров, т.е. договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время, что соответствует общим положениям гражданского права. Данное правило носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, поэтому при наличии соглашения сторон они не имеют юридического значения.

2. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут и в одностороннем порядке без обращения в суд, но только по инициативе нанимателя.

3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Кроме того, он может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в иных предусмотренных ст. 83 (см. комментарий к ней) комментируемого Кодекса случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

 

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

 

Комментарий к статье 102

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав в результате утраты (разрушения) жилого помещения.

Примерами иных оснований прекращения договора найма специализированного жилого помещения являются:

прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (см. комментарий к ст. 104);

прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (см. комментарий к ст. 105);

истечение периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда (см. комментарий к ст. 106).

2. Переход права собственности на занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения, права хозяйственного ведения или права оперативного управления служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии или иного подобного вещного права влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения. Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

 

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

 

Комментарий к статье 103

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи как прекращение договоров найма специализированных жилых помещений, так и расторжение указанных договоров влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.

В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане по общему правилу подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Исключение составляют случаи, предусмотренные ч. 2 ст. 102 и ч. 2 комментируемой статьи (см. комментарии к ним).

В п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" было отмечено следующее:

"В соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (статья 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 - 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях".

2. Из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях не могут быть выселены без предоставления другого жилья указанные в ч. 2 комментируемой статьи отдельные лица, не являющиеся нанимателями или собственниками жилья (членами их семей) и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. В абз. 3 п. 42 указанного Постановления Пленума ВС РФ было отмечено, что предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

4. Обязанность по выселению граждан из общежитий или служебного жилого помещения и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или субъекта вещного права на помещение п. 4 комментируемой статьи возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.

5. В ч. 5 комментируемой статьи говорится о недопустимости выселения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

 

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

 

Комментарий к статье 104

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи служебное жилье может быть предоставлено гражданам как в виде жилого дома, так и отдельной квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме (п. 5 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений").

2. Право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан. Определять такие категории граждан согласно ч. 2 комментируемой статьи управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта РФ, муниципального жилищного фонда. Например, Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. N 897.

3. Часть 3 комментируемой статьи увязывает жилищные правоотношения, возникающие в связи с предоставлением служебных помещений, с трудовыми. Она определяет, что завершение трудовых отношений, а также увольнение со службы ведет к прекращению договора найма на служебные помещения.

 

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

 

Комментарий к статье 105

 

1. Согласно комментируемой статье жилые помещения в общежитиях предоставляются на период работы, службы или обучения из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

После представления необходимого пакета документов заключается договор найма жилого помещения в общежитии.

2. В случае прекращения трудовых отношений, службы, обучения гражданин по общему правилу подлежит выселению из общежития без предоставления иного жилого помещения. Однако, если гражданин относится хотя бы к одной из категорий, указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК (см. комментарий к ней), он может быть выселен из общежития только при условии предоставления другого жилого помещения.

 

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

 

Комментарий к статье 106

 

1. Основанием возникновения жилищного правоотношения по найму жилого помещения маневренного фонда является договор найма жилого помещения маневренного фонда. По этому договору одна сторона - наймодатель обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) в случаях, предусмотренных законодательством, жилое помещение из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека, отнесенное к маневренному фонду, за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Срок действия договора найма жилого помещения маневренного фонда в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. п. 1 - 4 ч. 2 комментируемой статьи.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи по истечении указанного в договоре периода, т.е. прекращением указанных выше в ч. 2 комментируемой статьи обстоятельств, на срок существования которых заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие, а граждане выселяются из жилых помещений маневренного фонда.

 

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания граждан

 

Комментарий к статье 107

 

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

По вопросу регулирования предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания граждан, порядка предоставления жилых помещений комментируемая статья отсылает к специальному федеральному законодательству и законодательству субъектов РФ. Однако в настоящее время ни федеральным законодательством, ни законодательством субъектов не предусмотрен такой порядок и не сформулированы условия заключения таких договоров. Вместо этого порядок предоставления жилых помещений для указанной категории граждан регулируется в самом общем виде.

Так, в п. 3 ст. 19 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 442-ФЗ "Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации" сказано, что "социальные услуги в стационарной форме предоставляются их получателям при постоянном, временном (на срок, определенный индивидуальной программой) или пятидневном (в неделю) круглосуточном проживании в организации социального обслуживания. Получатели социальных услуг в стационарной форме обеспечиваются жилыми помещениями, а также помещениями для предоставления видов социальных услуг, предусмотренных пунктами 1 - 7 статьи 20 настоящего Федерального закона".

 

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

 

Комментарий к статье 108

 

Согласно комментируемой статье порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами. Речь, в частности, идет о Законе РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах", в котором есть ст. 11, названная "Порядок предоставления жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев", и Федеральном законе от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах", в котором есть ст. 11, названная "Фонд жилья для временного поселения".

Важное значение имеют Правила предоставления вынужденным переселенцам и членам их семей жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2016 г. N 1194.

Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев находятся в оперативном управлении территориального органа МВД России и предоставляются вынужденным переселенцам и беженцам в порядке очереди из расчета не менее чем 6 кв. м жилой площади на одного человека.

 

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

 

Комментарий к статье 109

 

В соответствии с комментируемой статьей предоставление жилых помещений для указанных лиц осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Жилые помещения для специальной социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются не по договору найма специализированного жилого помещения, а по договору ссуды (безвозмездного пользования) (см. комментарий к ч. 1 ст. 99).

Так, например, в г. Москве право на получение жилых помещений в безвозмездное пользование имеют признанные нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий пожилые граждане и инвалиды, ранее безвозмездно и в установленном порядке передавшие городу жилое помещение в связи с их помещением в организации стационарного социального обслуживания, в случае отказа от получения социальных услуг в стационарной форме, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение. В целях социальной защиты отдельных категорий граждан в г. Москве также заключается договор безвозмездного пользования жилыми помещениями с многодетными семьями (ст. 27 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. N 2).

Дома ночного пребывания предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 5 ноября 1995 г. N 1105 для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства.

 

Статья 109.1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

 

Комментарий к статье 109.1

 

В настоящее время в Российской Федерации вопросы обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (далее - дети-сироты и лица из их числа), находят закрепление в федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, подзаконных нормативных актах, актах органов местного самоуправления.

На уровне актов федерального законодательства право детей-сирот и лиц из их числа на бесплатное получение жилого помещения в пользование закреплено:

- Жилищным кодексом Российской Федерации;

- Семейным кодексом Российской Федерации;

- Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2012 г. N 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей").

Таким образом, для детей-сирот и лиц из их числа установлена федеральная гарантия обеспечения жильем.

Субъекты Российской Федерации должны:

- сформировать полноценный и достаточный для решения жилищной проблемы детей-сирот и лиц из их числа жилищный фонд и установить порядок формирования такого фонда;

- своевременно предоставлять жилые помещения из указанного жилищного фонда детям-сиротам и лицам из их числа, чтобы указанным лицам обеспечивался достойный уровень жизни и надлежащая социальная среда сразу же при вступлении детей во взрослую жизнь и прекращении попечительства со стороны государства (специализированные учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) или назначенных лиц (попечители, приемные родители), а в определенных случаях ранее возраста совершеннолетия детей;

- осуществлять управление и контроль за сохранностью и использованием жилых помещений жилищного фонда для детей-сирот и лиц из их числа.

Выполнение указанных функций осуществляется субъектами Российской Федерации за счет собственных средств при финансовой помощи Российской Федерации, реализуемой в форме субсидий из федерального бюджета.

В соответствии с письмом Минобрнауки России от 8 апреля 2014 г. N ВК-615/07 "О направлении методических рекомендаций" (вместе с "Методическими рекомендациями по внедрению эффективного механизма обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей") "с 1 января 2013 г. жилые помещения должны предоставляться детям-сиротам и лицам из их числа не из фонда социального использования по договорам социального найма во внеочередном порядке по договору социального найма, как это предусмотрено пунктом 2 части 2 ст. 57 Жилищного кодекса (в редакции, действующей до 01.01.2013), а из специализированного жилищного фонда для детей-сирот и лиц из их числа по договору специализированного найма по достижении ребенком определенного возраста или наступлении установленных обстоятельств. После окончания срока договора специализированного найма с нанимателем указанной категории граждан заключается договор социального найма в отношении этого же жилого помещения".