Товарищества собственников жилья

 

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

 

Комментарий к статье 143

 

1 - 2. Согласно комментируемой статье членство в товариществе собственников жилья (ТСЖ) возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления. При этом, если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, собственники помещений в котором создали ТСЖ, то у такого лица автоматически возникает право стать членом ТСЖ. Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.

3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи для выхода из членов ТСЖ необходимо подготовить и подать в ТСЖ соответствующее заявление. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи указанного заявления.

4 - 5. Правление ТСЖ, согласно ч. 4 комментируемой статьи и ст. 148 ЖК РФ (см. комментарий к ней), ведет реестр членов, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также информацию о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что возлагает на всех участников ТСЖ обязанность по представлению соответствующих данных в правление ТСЖ.

6. В ч. 6 комментируемой статьи предусмотрена возможность автоматического прекращения членства в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах. Наличие указанной нормы обусловлено практикой создания "многодомных" ТСЖ и упрощенной процедурой реорганизации таких товариществ (см. комментарии к ч. 2 ст. 136; ч. ч. 3 и 4 ст. 140 ЖК). В частности, согласно ч. 6 комментируемой статьи членство в товариществе прекращается в силу закона, если в связи с подачей заявления о выходе из товарищества в одном из многоквартирных домов, собственником помещения в котором является данное лицо, оставшиеся члены ТСЖ будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

 

Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме

 

Комментарий к статье 143.1

 

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи информация о деятельности товарищества собственников жилья предоставляется в порядке и объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества. Речь идет прежде всего о праве на ознакомление с документами, о которых идет речь в ч. 3 комментируемой статьи.

Кроме того, в ч. 1 комментируемой статьи также говорится о праве как членов товарищества собственников жилья, так и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.

Вместе с тем, как правильно было отмечено, реализовать это право сложно, поскольку при соблюдении установленного ч. 6 ст. 46 ЖК РФ шестимесячного срока на обжалование в суд решения, принятого общим собранием членов ТСЖ, и требования о заблаговременном извещении членов ТСЖ (в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 181.4 ГК РФ) о намерении оспорить данное решение может сложиться ситуация, при которой возникает угроза пропуска срока обращения в суд <10>.

--------------------------------

<10> Маслова О.В. Особенности обжалования решения общего собрания членов товарищества собственников жилья // Судья. 2015. N 3. С. 24.

 

2. Одним из важнейших прав потребителей является право на качество работ, услуг. Чтобы быть востребованным, работа или услуга должны обладать полезными свойствами, удовлетворяющими определенные потребности человека. Следовательно, работа, услуга должны обладать набором характеристик, в совокупности способных удовлетворить потребности человека в определенной сфере его жизнедеятельности. Совокупность таких характеристик и является качеством работы или услуги.

Положения ч. 2 комментируемой статьи наделяют правом предъявления требований по качеству работ или услуг, адресуемых товариществу собственников жилья, как членов товарищества, так и собственников помещений, не являющихся членами товарищества. В данном случае речь идет о работах и услугах, связанных с обслуживанием и содержанием многоквартирного дома.

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены внутренние документы товарищества, с которыми имеют право знакомиться члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме.

 

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 144

 

Комментируемая статья закрепляет двухзвенную модель управления в ТСЖ, когда имеются:

1) высший орган управления, каковым выступает общее собрание членов ТСЖ, которое решает наиболее важные вопросы его деятельности;

2) исполнительный орган, к которому ЖК РФ относит правление ТСЖ (постоянно действующий коллегиальный орган, осуществляющий руководство текущей деятельностью ТСЖ и подотчетный общему собранию его членов).

В ряду органов управления ТСЖ, прямо обозначенных в комментируемой статье, не упоминается председатель правления. Несмотря на это, председатель правления вполне может быть рассмотрен в качестве дополнительного органа управления.

 

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 145

 

1. Как и в отношении других корпоративных организаций, в ТСЖ высшим органом управления является общее собрание членов. Объем его полномочий определяется комментируемым Кодексом и уставом товарищества.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены вопросы исключительной компетенции общего собрания.

3. Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет дополнительных вопросов, предусмотренных уставом товарищества.

4. Общее собрание членов товарищества как высший орган управления имеет право изъять из компетенции правления и самостоятельно решать отдельные вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

 

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 146

 

1. Комментируемая статья определяет конкретную процедуру организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В ч. 1.1 этой статьи сказано, что положения ст. ст. 45 - 48 Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено разделом VI Кодекса, посвященным товариществу собственников жилья.

Указанные статьи содержат следующие правила: проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; принятие и оформление решений такого общего собрания; проведение собрания в форме заочного голосования; голосование на общем собрании и подсчет голосов.

Представляется, что ч. 1.1 комментируемой статьи перечисленные правила проведения собрания относит к числу общих правил, которые применяются при проведении любого общего собрания членов товарищества собственников жилья. Однако приоритетом по отношению к указанным общим правилам обладают специальные нормы, посвященные порядку проведения такого собрания, которые установлены в разделе VI и, в частности, в других частях комментируемой статьи.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к содержанию уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.

В ней же сказано, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. В ч. 3 комментируемой статьи законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет присутствие членов товарищества или их представителей, обладающих более чем половиной процентов голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.

5. Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

6. В ч. 6 комментируемой статьи сделана ссылка на ст. ст. 47 и 48 комментируемого Кодекса, установившие порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ним). Такой же порядок применяется при принятии решения общего собрания членов товарищества собственников жилья путем проведения заочного голосования.

7. Если в уставе товарищества собственников жилья предусмотрено использование информационной системы ЖКХ или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, то такая система может применяться при проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья при условии соблюдения требований, установленных ст. 47.1 (см. комментарий к ней).

 

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 147

 

1. Исполнительным органом ТСЖ комментируемая статья считает его правление (постоянно действующий коллегиальный орган, осуществляющий руководство текущей деятельностью ТСЖ и подотчетный общему собранию его членов).

Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи правление товарищества избирается на срок не более двух лет, председатель правления также является членом правления и, соответственно, не может быть избран на срок более двух лет.

3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает требование об избрании правлением из своего состава председателя правления (очевидно, по ошибке в комментируемой части речь идет о председателе товарищества). Таким образом, правление товарищества должно состоять не менее чем из трех человек, поскольку иначе невозможно голосование по его кандидатуре.

4. В ч. ч. 5 и 6 комментируемой статьи установлены правила созыва и проведения заседания правления.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

 

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 148

 

Комментируемой статьей определены обязанности правления товарищества собственников жилья.

Содержащийся в ней перечень обязанностей нельзя рассматривать как исчерпывающий, поскольку уставом ТСЖ могут быть предусмотрены иные обязанности.

 

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 149

 

1 - 2. В комментируемой статье определено правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья как органа юридического лица, наделенного соответствующими полномочиями, которые необходимо зафиксировать в уставе ТСЖ.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается членами правления на срок, определенный уставом. Его полномочия руководителя юридического лица, в том числе действия от имени ТСЖ без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность.

Деятельность председателя правления товарищества требует наличия специальных знаний (прежде всего юридического характера). Между тем никаких формальных требований к его кандидатуре закон не предъявляет.

В связи с этим представляется целесообразным ввести соответствующую правовую норму, устанавливающую обязанность получения квалификационного аттестата для председателя правления товарищества.

 

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 150

 

1. В комментируемой статье говорится о порядке деятельности контролирующего органа ТСЖ - ревизионной комиссии (в отдельных случаях ревизора). При этом устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.

Ревизионная комиссия избирается на общем собрании членов товарищества и подотчетна общему собранию. Срок ее полномочий не должен превышать два года. Комментируемая статья устанавливает запрет на участие в составе ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора членов правления товарищества.

2. Из состава ревизионной комиссии товарищества собственников жилья ее члены избирают председателя ревизионной комиссии (данная должность является организационной, председатель ревизионной комиссии не относится к органам управления товариществом).

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены основные функции, которые выполняет ревизионная комиссия товарищества собственников жилья.

 

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 151

 

1 - 2. В комментируемой статье термин "имущество" рассматривается в качестве синонима термина "вещи". Согласно комментируемой статье в собственности ТСЖ может находиться как движимое имущество, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Понятие недвижимости раскрывается в ст. 130 ГК РФ. Это, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, например подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Наконец, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Все это имущество может находиться в собственности ТСЖ.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи в товариществе могут быть образованы специальные фонды, которые образуются по решению общего собрания членов товарищества. Цель их создания определяется уставом ТСЖ. Так, п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (см. комментарий к ней) предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.

4. Под термином "финансовый план", очевидно, понимается годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к п. 8 ч. 2 ст. 145), а также сметы доходов и расходов товарищества на год (см. комментарий к п. 8.1 ч. 2 ст. 145), которые подлежат утверждению общим собранием членов товарищества.

Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с указанными документами.

 

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 152

 

1. Комментируемая статья в ч. 1 разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью в строго ограниченных пределах. Как отмечено в письме ФАС России от 10 июня 2016 г. N АГ/39684/16 "О разъяснении законодательства", "для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества".

Таким образом, ТСЖ является некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, которая может приносить доход, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ.

На основании изложенного, по мнению ФАС России, ТСЖ следует рассматривать как хозяйствующий субъект по смыслу п. 5 ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что товарищество собственников жилья вправе заниматься лишь определенными видами хозяйственной деятельности, указанными в ней. Однако нельзя не обратить внимания на то, что другими статьями комментируемого Кодекса предусмотрена возможность для ТСЖ заниматься и другими видами такой деятельности. К ним, в частности, относятся: деятельность, связанная с продажей, обменом, передачей во временное пользование имущества, принадлежащего товариществу (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ), выполнение работ и оказание услуг собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).