Раздел VI. Товарищество собственников жилья

 

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

 

Статья 135. Товарищество собственников жилья

 

Комментарий к статье 135

 

1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В свою очередь, понятие "товарищество собственников недвижимости" появилось с 1 сентября 2014 г. как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

С появлением с 1 сентября 2014 г. новой организационно-правовой формы юридических лиц - ТСН законодатель не отменяет понятия "товарищество собственников жилья". Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

2. Основным документом, регламентирующим деятельность ТСЖ, является устав, который утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД. Устав ТСЖ должен содержать сведения, предусмотренные ч. 2 комментируемой статьи.

В уставе ТСЖ может быть предусмотрено использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением ТСЖ.

3. В ч. ч. 3 - 5 комментируемой статьи установлены формальные требования к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Срок действия ТСЖ по общему правилу, предусмотренному ч. 4 комментируемой статьи, не ограничен, однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.

ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

ТСЖ, как и любое другое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, имеет право открывать другие счета в банках.

4. Стандартная норма об ответственности ТСЖ как юридического лица по своим обязательствам установлена в ч. 6 комментируемой статьи. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

 

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 136

 

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Протокол общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие вышеуказанных решений.

2. Создать товарищество собственников жилья могут только собственники жилых помещений многоквартирного дома (в большинстве случаев речь идет об одном многоквартирном доме). Однако для образования ТСЖ могут также объединиться собственники разных многоквартирных домов.

В последнем случае различные (не менее чем двое) собственники жилых помещений в одном многоквартирном доме могут объединиться с различными (не менее двух) собственниками помещений в других многоквартирных домах создать товарищество собственников жилья при условии, что данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах, то есть, другими словами, являются соседними домами.

Кроме того, собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами могут объединиться и создать товарищество собственников жилья, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

В этом случае согласно ч. 2 комментируемой статьи решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

А решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц установлен ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи правовой режим ТСЖ, созданного собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями, ничем не отличается от правового режима товарищества собственников жилья, созданного в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может вытекать из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

5. Часть 5 комментируемой статьи требует при государственной регистрации товарищества собственников жилья представления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (который в силу ч. 1.1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ должен быть подписан всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие соответствующих решений), на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, устава товарищества, а также сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 137

 

1. Комментируемая статья воспроизводит основные права товарищества собственников жилья, которые наиболее полно обеспечивают реализацию интересов товарищества и его членов. При этом товарищество реализует свои права с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

Право заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и т.п. вытекает из целей деятельности товарищества, ради которых оно создано, и связано с обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме - членов товарищества нести бремя по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны ограниченные правомочия ТСЖ по пользованию и распоряжению частью общего имущества в многоквартирном доме, в том числе получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации, а также осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Если собственники жилых помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Убытки представляют собой стоимостную оценку неблагоприятного воздействия противоправного поведения должника на имущественную сферу кредитора. В соответствии со ст. 15 ГК РФ убытки могут выражаться в реальном ущербе (расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества) и упущенной выгоде (неполученные доходы, которые кредитор получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено).

В ч. 4 комментируемой статьи говорится о полном возмещении причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Это значит, что должны возмещаться и реальный ущерб, и упущенная выгода.

Например, по вине неплательщиков ТСЖ не исполнило свои обязательства перед ресурсоснабжающими организациями и в результате уплатило ему неустойку. Соответствующее регрессное требование может быть предъявлено ТСЖ неплательщику.

 

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 138

 

Комментируемой статьей установлены основные обязанности товарищества собственников жилья. Специальная правоспособность товарищества предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.

Устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм комментируемой статьи. Устав может предусматривать и иные обязанности, хотя и не предусмотренные ЖК РФ, но необходимые для реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

 

Статья 139. Утратила силу. - Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ.

 

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 140

 

Реорганизация является специфическим способом как образования нового, так и прекращения действующего юридического лица. В ГК предусматривается пять форм реорганизации: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.

В комментируемой статье говорится о такой форме реорганизации товарищества собственников жилья, как преобразование, то есть об изменении организационно-правовой формы юридического лица, которая осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. ст. 57, 58 ГК РФ). Речь идет о такой трансформации статуса юридического лица, в результате которой происходит его переход из одной организационно-правовой формы в другую, организационно-правовую форму.

Согласно ст. 57 ГК РФ в зависимости от порядка принятия решения о реорганизации ее проведение может быть добровольным и принудительным либо носить разрешительный характер. По общему правилу реорганизация осуществляется по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме разделения или выделения осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда (п. 2 ст. 57 ГК РФ).

2. ТСЖ может быть преобразовано только в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

 

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 141

 

1. В комментируемой статье речь идет о такой форме прекращения товарищества собственников жилья как юридического лица, как ликвидация, которая представляет собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В отношении ликвидации ТСЖ действуют общие правила гражданского законодательства.

Ликвидация, как и реорганизация, в зависимости от порядка принятия решения о ее проведении может быть добровольной и принудительной. Добровольная ликвидация производится по решению учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

Ликвидация юридического лица в принудительном порядке - ликвидации по решению суда. Поскольку речь идет о принудительной ликвидации, то места для чьего-либо усмотрения быть не должно. Основания для подобной ликвидации должны быть предусмотрены в законе (п. 3 ст. 61 ГК РФ). Во-первых, это нарушения законодательства, допущенные в процессе создания или деятельности юридического лица (например, признание государственной регистрации юридического лица недействительной).

Во-вторых, законом предусматриваются случаи ликвидации по решению суда, не связанные с нарушением законодательства. В их числе - невозможность достижения целей, ради которых оно создано, в том числе в случае, если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется (подп. 5 п. 3 ст. 61 ГК РФ).

ТСЖ может быть ликвидировано по требованию члена товарищества в судебном порядке. Основанием иска может послужить невозможность достижения целей, ради которых создано ТСЖ, в том числе если осуществление деятельности товарищества становится невозможным или существенно затрудняется.

Например, такое требование может быть удовлетворено, если иные члены товарищества уклоняются от участия в нем, делая невозможным принятие решений в связи с отсутствием кворума. В результате этого становится невозможным достижение целей, ради которых создано юридическое лицо, в том числе если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется ввиду длительной невозможности сформировать органы юридического лица (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным. Решение общего собрания членов ТСЖ о ликвидации товарищества должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

 

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

 

Комментарий к статье 142

 

Комментируемая статья говорит о возможности объединения товариществ собственников жилья в ассоциацию (союз).

Согласно п. 1 ст. 123.8 Гражданского кодекса Российской Федерации ассоциацией (союзом) признается объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.

В организационно-правовой форме ассоциации (союза) создаются, в частности, объединения лиц, имеющие целями координацию их предпринимательской деятельности, представление и защиту общих имущественных интересов, профессиональные объединения граждан, не имеющие целью защиту трудовых прав и интересов своих членов, профессиональные объединения граждан, не связанные с их участием в трудовых отношениях (объединения оценщиков, лиц творческих профессий и другие), саморегулируемые организации и их объединения.

В данном случае целью создания ассоциации ТСЖ является представление и защита общих интересов собственников жилья при управлении многоквартирными домами.

Под законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях понимается нормы ГК и Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Специального закона, регулирующего деятельность только ассоциаций (союзов), до сих пор нет. Об ассоциациях (союзах) помимо ГК также говорится в ст. 11 вышеупомянутого Закона о некоммерческих организациях. Однако в п. 6 ст. 121 ГК сказано, что особенности правового положения ассоциаций (союзов) отдельных видов могут быть установлены законами и иными правовыми актами. Из этого следует, что какого-то общего закона об ассоциациях не будет, однако вполне возможно принятие отдельных законов, которые будут распространяться на те или иные виды ассоциаций (союзов).

Имущество ассоциации (союза) принадлежит ей на праве собственности. Так, в п. 3 ст. 121 ГК сказано, что ассоциация (союз) является собственником своего имущества. При этом ассоциация (союз) отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, если иное не предусмотрено законом в отношении отдельных видов ассоциаций (союзов). Имущество ассоциации (союза) чаще всего формируется за счет регулярных и единовременных поступлений от участников, а также иных допускаемых законодательством источников. Публично-правовые образования также могут принимать участие в формировании имущества таких объединений.