Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов

 

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 124

 

1. Решение вопросов о предоставлении жилых помещений членам жилищного кооператива входит в компетенцию высшего органа управления кооператива, то есть общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), которое принимает решение о предоставлении жилого помещения членам кооператива в соответствии с размером внесенных ими паевых взносов. Таким образом, размер предоставляемого жилого помещения члену кооператива, количество в нем комнат и т.п. будут зависеть от размера внесенного им паевого взноса.

2. В отличие от ранее действовавшего порядка, когда заселение квартир в домах жилищно-строительных кооперативов производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК РСФСР 1983 г.), а впоследствии - местными администрациями, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи только решение общего собрания (конференции) служит юридическим основанием для вселения в жилое помещение в кооперативном доме.

3. Членство в ЖСК выступает основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения кооперативным жилым помещением до выплаты паевого взноса.

 

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 125

 

1. Обязательным условием членства в жилищном кооперативе является внесение собственных денежных средств (паевых взносов) для строительства, приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома (ч. ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ). Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи определяются уставом юридического лица.

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает, что пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Каких-либо ограничений по составу пайщиков законодателем не предусмотрено. Следует учитывать, что ранее действовавшее законодательство предусматривало, что пай мог принадлежать только супругу члена кооператива, а также наследникам умершего пайщика.

 

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 126

 

Члены жилищного кооператива обязаны предварительно уведомлять правление жилищного кооператива о проживании в их жилом помещении временных жильцов и получить согласие на их вселение у проживающих совместно с ними членов его семьи.

В комментируемой статье сделана отсылка к ст. 80 (см. комментарий к ней), в которой достаточно подробно определяется правовой статус временных жильцов по договору социального найма, который будет применим и в данном случае.

 

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 127

 

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается между лицами, имеющими право на пай. Такое право может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. При этом раздел допускается в случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с учетом требований главы 4 ЖК РФ.

Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 11 октября 1991 г. N 11 разъяснил, что "при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому участнику раздела доли паенакопления, интересы других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия участников раздела и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или на обе стороны.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу лица, за которым признано право на часть паенакопления, по просьбе последнего об этом и лишь при условии, что это лицо изъявит согласие освободить жилое помещение".

2. Часть 2 комментируемой статьи предусматривает только судебный порядок разрешения указанных в ней споров. Это означает, что разрешение такого рода спора в административном порядке (например, между членом кооператива и органом местного самоуправления, правлением или общим собранием кооператива и т.п.) не допускается.

 

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 128

 

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи член жилищного кооператива, не выплативший полностью свой паевой взнос, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива может предоставить другим лицам часть занимаемого им жилого помещения по договору найма, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

К этим отношениям применяются правила о договоре поднайма по договору социального найма прежде всего потому, что предметом этого договора может быть неизолированное жилое помещение.

2. Возможны ситуации, когда во владении жилищного кооператива оказались освободившиеся жилые помещения, которые ранее находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива. Согласно ч. 2 комментируемой статьи жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения.

3. В ч. 3 комментируемой статьи сделана ссылка на ст. ст. 76 - 79 комментируемого Кодекса (см. комментарии к ним), которые регулируют договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Это обусловлено тем, что в данном случае используется та же самая правовая модель.

 

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 129

 

1. После полной выплаты паевого взноса происходит трансформация правового статуса члена кооператива, который в силу комментируемой статьи становится собственником жилого помещения, а члены его семьи, соответственно, становятся членами семьи собственника жилого помещения.

Аналогичное положение содержится в п. 4 ст. 218 ГК РФ.

2. С момента, когда пай выплачен полностью хотя бы одним членом жилищного кооператива, к отношениям по поводу многоквартирного дома применяются нормы об общем имуществе многоквартирного дома, которые регулируются главой 6 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

 

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

 

Комментарий к статье 130

 

1. Комментируемая статья указывает случаи, в которых прекращается членство в жилищном кооперативе. Перечень данных случаев является исчерпывающим.

2. Для добровольного выхода из жилищного кооператива предусмотрена специальная процедура, которая должна быть отражена в уставе кооператива.

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены основания для исключения из жилищного кооператива.

Таким основаниями, в частности, являются случаи грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

В данном случае речь идет об оценочных понятиях, которые устанавливаются во внесудебном порядке, что дает возможность для злоупотребления. Как правильно отмечено, "исходя из такой формулировки основанием для принудительного прекращения членства в жилищном кооперативе может быть неисполнение в принципе любой по характеру обязанности. Таким образом, основания прекращения членства в иных потребительских кооперативах либо вообще нормативно не установлены и должны предусматриваться в уставе, либо формулируются без необходимой конкретизации, без указаний на характер и степень нарушений, способных повлечь исключение из кооператива.

Как следствие, высказываются мнения о возможности исключения членов в случаях разрушения и порчи жилого помещения, использования его не по назначению, нарушения правил общежития, делающего невозможным для других проживание с нарушителем в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, хотя подобные нарушения выходят за рамки внутренних отношений и могут быть допущены не только членом, но и совместно проживающими с ним лицами. Также без внимания остаются критерии, позволяющие квалифицировать неисполнение членом обязанности как "грубое" и "без уважительных причин". Не раскрывая соответствующих категорий и устанавливая внесудебный порядок для исключения члена из жилищного кооператива, законодатель предусматривает возникновение для него достаточно серьезных последствий: возврат суммы пая, если паевой взнос выплачен не полностью; утрата лицом и проживающими совместно с ним членами семьи права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива; обязанность освободить его в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении члена из кооператива" <9>

--------------------------------

<9> Сойфер Т.В. Исключение участников из некоммерческих корпоративных организаций // Гражданское право. 2016. N 4. С. 21.

 

4. Право наследников на вступление в кооператив не является абсолютным: для этого нужно решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (см. комментарий к ст. 131).

 

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

 

Комментарий к статье 131

 

1. Наследник члена потребительского кооператива (физического лица) наследует в первую очередь пай (паенакопление) члена кооператива. Признание наследника собственником соответствующего имущества одновременно означает, что он имеет право на вступление в данный кооператив. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.

Членами потребительских кооперативов могут быть только граждане, достигшие возраста 16 лет. В связи с этим лица моложе указанного возраста не могут вступить в потребительский кооператив в качестве наследника.

Если пай члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива был выплачен полностью, то по наследству переходит не пай, а соответственно квартира, гараж, дача и т.д. В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" указано, что "в состав наследства члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное ему кооперативом, указанное имущество включается на общих основаниях независимо от государственной регистрации права наследодателя.

К наследникам члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива, не внесшего полностью паевой взнос за квартиру, дачу, гараж и иное имущество, переданное ему кооперативом в пользование, переходит пай в сумме, выплаченной к моменту открытия наследства".

В указанном случае к наследникам перейдет принадлежавшее члену кооператива недвижимое имущество, а не паевой взнос (пай), поэтому на наследование этого имущества будут распространяться общие правила наследования недвижимого имущества, а не правила ст. 1177 ГК о наследовании пая.

Более того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" предусмотрено, что если паевой взнос полностью выплачен, то наследник, для того чтобы стать собственником соответствующего помещения, не обязан вступать в члены кооператива. Это его право, а не обязанность. К наследникам члена жилищного, дачного или иного потребительского кооператива, не внесшего полностью паевой взнос за квартиру, дачу, гараж и иное имущество, переданное ему кооперативом в пользование, переходит пай в сумме, выплаченной к моменту открытия наследства.

Само наследование пая осуществляется по общим правилам и не вызывает каких-либо трудностей. Однако для наследников гораздо важнее право стать членом кооператива, чем получение пая. На практике немало конфликтов именно по этому вопросу.

Если пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, то вопрос о том, кто может быть членом кооператива, определяется на основании законодательства о потребительских кооперативах и комментируемой статьи.

В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. Такое право возникает в том случае, если пай относится к совместно нажитому во время брака имуществу (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи преимущественное право на вступление в ЖК возникает у любого другого наследника члена ЖК, если тот проживал совместно с умершим членом и имеет право на часть пая. Эта ситуация возможна в том случае, если супруг (супруга) умершего члена кооператива не имеет права на часть пая либо отказался от этого права.

3. Если наследник члена жилищного кооператива не проживал совместно с наследодателем, он имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Наследниками следующей очереди являются члены семьи, проживавшие совместно с наследодателем и не являющиеся его наследниками. Они имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наличии следующих условий:

1) внесение ими паевого взноса;

2) отсутствие граждан, указанных в ч. ч. 1 - 3 комментируемой статьи;

3) если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

 

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 132

 

В комментируемой статье речь идет о возврате паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива, который не выплатил полностью паевого взноса, поскольку полная выплата пая в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 комментируемого Кодекса означает приобретение членом кооператива права собственности на занимаемое жилое помещение в доме жилищного кооператива, а значит, отсутствуют и правовые основания для возврата выплаченных за квартиру денежных средств.

Порядок и сроки выплаты пая предусмотрены уставом кооператива, однако в любом случае срок выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

О паевых взносах см. комментарий к ст. 125.

Срок и условия возвращения паевого взноса определяются уставом жилищного кооператива, однако комментируемая статья устанавливает предельный срок: он не может быть более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом соответствующего решения.

 

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

 

Комментарий к статье 133

 

1. В данном случае выселение связано с тем, что право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до выплаты паевого взноса основано на членстве в таком кооперативе. С прекращением членства прекращается и право пользования жилым помещением.

2. Бывший член кооператива обязан освободить жилье в 2-месячный срок с момента своего исключения. В случае отказа освободить жилье добровольно он и члены его семьи выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.

 

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

 

Комментарий к статье 134

 

Возможны ситуации, когда дом, в котором проживают члены жилищного кооператива, должен быть снесен. Причины сноса такого дома могут быть самыми разнообразными: от установления его аварийности до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В комментируемой статье говорится о правах членов жилищного кооператива в тех случаях, когда дом, в котором они проживают, подлежит сносу.

Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома будет различаться в зависимости от того, был ли выплачен пай полностью или нет. Так, в случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива, не выплатившим пая, применяются правила ст. 86 ЖК РФ (см. комментарий к ней), а к выплатившим пай, т.е. собственникам жилья, - ст. 32 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

В первом случае пай полностью не выплачен. Согласно указанной статье, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Во втором случае речь идет об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда члены кооператива полностью выплатили паевые взносы и, соответственно, в силу ст. 129 комментируемого Кодекса являются собственниками жилых помещений. Поэтому в случае сноса кооперативного дома, в котором они имеют помещения на праве собственности, они обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном для собственников жилых помещений. При этом следует учитывать, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.