Раздел III. 1. Жилые помещения, предоставляемые

ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Глава 8.1. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.1

 

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, о котором идет речь в комментируемой статье, можно рассматривать как новый самостоятельный вид найма жилого помещения, имеющий свои особенности. Об этом свидетельствуют положения главы 35 ГК РФ, ставящие его в один ряд с договором социального найма и договором найма жилого помещения. Так, в п. 1 ст. 672 ГК сказано, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Подтверждает данный вывод и появление в комментируемом ЖК РФ отдельного раздела, посвященного найму жилых помещений в фонде социального использования, в противном случае было бы достаточно включить дополнительные главы в уже существующие разделы, урегулировавшие иные виды найма жилого помещения.

В ч. 1 комментируемой статьи дается определение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Данный договор также регулируется Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда"). Указанным Постановлением были утверждены:

типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

В нем дается ссылка на ст. 91.2 (см. комментарий к ней), в которой перечислены все лица, которые могут выступать в качестве наймодателя по данному договору:

а) органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственников жилых помещений государственного жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

б) органы местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени муниципального образования в качестве собственников жилых помещений муниципального жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;

в) организации, являющиеся собственниками жилых помещений частного жилищного фонда или уполномоченные собственниками таких жилых помещений и соответствующие требованиям, установленным Правительством РФ.

Что касается нанимателей, то в качестве таковых всегда выступают только физические лица, указанные в ст. 91.3 (см. комментарий к ней). В ней речь идет о гражданах, признанных по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданах, признанных по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены существенные условия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. При отсутствии любого из этих условий договор считается незаключенным.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Вместе с тем в комментируемой статье ничего не говорится о последствиях ее несоблюдения. Таким образом, будет действовать общее правило, согласно которому в случае несоблюдения формы договора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, доказывая сам факт заключения договора.

4. Существенной особенностью рассматриваемого договора является то, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда") утвержден Перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

5. Как и для договора социального найма, для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования необходимой предпосылкой для его заключения является решение наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору, которое представляет собой определенную формальную процедуру.

6. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" утвержден Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в котором указаны предмет договора, стороны договора, срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора и др.

 

Статья 91.2. Наймодатель по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.2

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены лица, которые могут выступать в качестве наймодателей по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

2. Часть 2 комментируемой статьи не допускает при заключении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования множественности лиц на стороне наймодателя: им может быть только одно лицо.

3. Заключение наймодателем договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к числу сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Соответственно, не допускается их совершение через представителя.

4. Собственник сам осуществляет контроль над выполнением обязательных требований, установленных к заключению и исполнению данных договоров. Процедуру такого контроля единолично устанавливает сам собственник, либо она установлена договором этого собственника с наймодателем жилых помещений.

 

Статья 91.3. Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.3

 

1. К нанимателям по данному договору предъявляются определенные требования. Согласно ч. 1 комментируемой статьи условием предоставления жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является признание граждан по установленным комментируемым Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях; граждан по установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления основаниям нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до установления законом субъекта Российской Федерации порядка определения органами местного самоуправления дохода и стоимости подлежащего налогообложению имущества граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей, максимального размера этого дохода и стоимости такого имущества в соответствии с п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 91.3 Жилищного кодекса Российской Федерации указанный порядок может быть установлен актом представительного органа местного самоуправления.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателем является гражданин, хотя и не признанный малоимущим, но доход которого не позволяет ему и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств.

3. В ч. 3 комментируемой статьи говорится об ограничении прав иностранных граждан и лиц без гражданства, которые по общему правилу не могут выступать в качестве нанимателей по данному договору. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в международном договоре может быть предусмотрено иное.

 

Статья 91.4. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.4

 

В комментируемой статье сказано, что пользование жилым помещением по данному договору должно осуществляться в соответствии с правилами комментируемого ЖК и договором. Это значит, что жилые помещения, предоставленные по данному договору, должны использоваться исключительно для проживания.

 

Статья 91.5. Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.5

 

Предметом данного договора является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (см. комментарий к ст. 91.16 ЖК РФ).

 

Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.6

 

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

2. В пределах указанных в п. 1 комментируемой статьи временных рамок наниматель по общему правилу сам выбирает конкретный срок, на который заключается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 3 комментируемой статьи, п. 2 ст. 91.9 или в соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 91.17 комментируемого Кодекса (см. комментарии к ним).

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в п. 5 ст. 77.1 установил, что жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.

 

Статья 91.7. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.7

 

1. В основном права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования совпадают с правами и обязанностями сторон по договору социального найма, о которых идет речь в ч. 1 комментируемой статьи. Изъятия касаются прав и обязанностей, предусмотренных ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи.

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре может быть предусмотрено иное.

3. Права нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования существенно ограничены запретом на совершение таких сделок, как заключение договора поднайма, безвозмездного пользования и обмена жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования.

 

Статья 91.8. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.8

 

1. Понятие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования идентично понятию членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (см. комментарий к ст. 31).

2. Учитывая близость между договорами найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договорами социального найма, законодатель наделил нанимателей по этим двум договорам аналогичными правами и указал на необходимость включения членов семьи нанимателя жилого помещения в договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (см. комментарий к ст. 69).

 

Статья 91.9. Право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок

 

Комментарий к статье 91.9

 

1. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о праве нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения по истечении срока действия договора при условии, что он по прежнему соответствует требованиям, предъявляемым к нанимателю по данному договору (см. комментарий к ч. 1 ст. 91.3).

2. Как следует из ч. 2 комментируемой статьи, даже если по истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестанет соответствовать предъявляемым требованиям, у него все равно будет право на заключение такого договора на новый срок, не превышающий один год, в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по подобным договорам.

 

Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.10

 

1. Данный договор относится к числу договоров, которые могут быть расторгнуты по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Такой стороной является наниматель, однако он должен получить согласие постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и предупредить в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Что касается наймодателя, то он может расторгнуть договор только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом.

В ч. 1 комментируемой статьи говорится о праве сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования расторгнуть его в любое время по соглашению сторон, что соответствует общим положениям гражданского права. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, поэтому при наличии соглашения сторон они не имеют юридического значения.

2. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрено право нанимателя в одностороннем порядке и без обращения в суд с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены основания для расторжения в судебном порядке по требованию наймодателя договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав в результате утраты (разрушения) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

5. Несоответствие нанимателя предъявляемым требованиям в результате изменений, произошедших в течение срока действия договора, само по себе не является основанием для досрочного расторжения данного договора. Исключение составляют случаи, предусмотренные в п. 3 ч. 3 комментируемой статьи, когда обнаружится факт наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

6. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства подтверждается наличием постоянной регистрации в нем.

 

Статья 91.11. Сохранение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилое помещение, изменении наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.11

 

Перечисленные в комментируемой статье вещные права обладают свойством следования. Соответственно, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.

Другими словами, они обременяют указанный договор и занимаемое по указанному договору жилое помещение.

Таким образом, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением или иного подобного права не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.

Аналогичные правила действуют в случае изменения наймодателя по данному договору.

 

Статья 91.12. Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

 

Комментарий к статье 91.12

 

В отличие от договора социального найма, который достаточно подробно регламентирует основания для выселения граждан (см. комментарий к ст. 91), в комментируемой статье законодатель ограничился указанием на то, что при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Представляется, что в данном случае может быть применена аналогия закона и основания для выселения, предусмотренные ст. 91 (см. комментарий к ней), применимы и в данном случае.