Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто «ценовые» отличия, которые, как было показано выше, устраняют «коммерческими» корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе, кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога еще также корректировки на параметрические различия. Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены.

Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов). Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.

           Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом:

 

Цкор = Ц + П = Ц + b×(Х – Хан), (12.1)

 

 где Цкор — цена, скорректированная внесением поправки;

 Ц — исходная цена;

 П — абсолютная поправка к цене аналога;

 b — «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения;

 Х, Хан — значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно. «Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:

 1) способом «двух точек»;

 2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида;

           Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми. «Цена» единицы параметра находится по формуле:

 

 

(12.2)

Где, Ц1 и Ц2 — цены первого и второго объектов соответственно;

 Х1 и Х2 — значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Поправочная корректировка применяется для таких параметров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров, а также при небольших изменениях параметра.

           Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:

Цкор = Ц × Ккор,

           где Ккор — корректирующий коэффициент, который определяется по формуле:

(12.3)

где b — показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения; I_Х — индекс изменения параметра Х.

Так как при прямом сравнении вносятся, как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения.

Поэтому существует единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следующих этапов.

 1. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с идентичным объектом.

 2. Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости дополнительных устройств.

 3. Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо вспомогательного параметра, то вносится поправочная корректировка цены аналога.

 4. Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная корректировка.