Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме, оговоренных в отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.).

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными.

6. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

7. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

8. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки.

10. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что при продаже объекта оценки на свободном рынке объект мог быть продан по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

 

Специальные допущения:

 

Оценщик не может идентифицировать объекты оценки по причине отсутствия доступа к осмотру ТС. Информация о физическом и техническом состоянии принята со слов Заказчика и по, предоставленным Заказчиком, фотографиям.

           Если оценщику не известны, какие-то параметры оцениваемого объекта и эти данные не содержаться в технической документации и нет сведений от Заказчика, то Оценщик руководствуется данными из открытых источников информации. При этом данные не проверяются, а используются, как есть.

           Так как оценщику не возможно установить техническое состояние оцениваемых объектов, то по умолчанию объекты оценки старше от 5 – 10 лет имеют хорошее состояние,  а объекты свыше 10 лет от даты оценки имеют состояние удовлетворительное.

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (цены, которая будет заплачена за товар или услугу в данное время- в соответствии с конкретным определением (дефиницией) стоимости. Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения. (МСО 2003).

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость - основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. («Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные ПП РФ № 519 от 6 июля 2001 года № 519).

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость - определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) - соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) - определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Цена - Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне, становится историческим фактом, Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. (МСО 2003).

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Сопоставимые данные - Данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости. Сопоставимые данные относятся к объектам имущества, характеристики которых аналогичны характеристикам оцениваемого имущества(объекта оценки). Такие данные включают цены продаж, ставки аренды, доходы и расходы, а также полученные по данным рынка ставки капитализации и доходности/дисконтирования.

Элементы сравнения - Конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают следующее (хотя их круг этим не ограничивается): виды передаваемых имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение, физические и экономические характеристики. Наиболее эффективное использование. Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости оценки.

Рынок — среда, в которой товары, блага и услуги обмениваются между покупателями и

продавцами посредством механизма цен.

Имущественные права (property rights) — права, которые связаны с собственностью на недвижимость. Они включают право развивать или не развивать земельный участок, сдавать его в аренду другим, продавать или дарить, возделывать его, производить на нем горные работы, изменять его топографию, делить его на части, собирать его воедино, использовать его для сброса отходов или право не осуществлять ни одного из этих действий. Комбинация этих имущественных прав иногда называется пучком прав, присущих собственности на недвижимость. Имущественные права, как правило, связаны публичными или частными ограничениями, такими как сервитуты, права прохода, установленная плотность застройки, зонирование, или прочими ограничениями, которые могут обременять имущество.

Единицы сравнения - Обычно это связывающие две составляющие коэффициенты, которые отражают точные различия между объектами имущества и облегчают проведение анализа во всех трех подходах к определению стоимости (например, цена за квадратный метр или квадратный фут), либо отношения, которые получаются путем деления цены продажи имущества на приносимый им чистый доход (мультипликатор чистого дохода или годы покупки).

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконтирования -ставка отдачи (доходности), используемая для конверсии (приведения) денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в нынешнюю стоимость.

Коэффициент капитализации – любой коэффициент, используемый для конверсии дохода в стоимость.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтированный денежный поток (ДДП) – будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования.

Допущения - Предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверить. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Оцениваемые права - Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки -Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета - Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затраты (издержки) переменные – затраты, которые в сумме изменяются прямо пропорционально изменению объема производства, а рассчитанные на единицу продукции представляют собой постоянную величину.

Затраты (издержки) постоянные – затраты, которые в сумме не изменяются при изменении объемов производства. Постоянные затраты, рассчитанные на единицу продукции изменяются при изменении уровня деловой активности.

Затраты прямые – затраты, прямо относимые на себестоимость отдельных видов продукции.

Инфляция – обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.

Издержки (затраты) – потребленные ресурсы или деньги, которые требуются для создания или приобретения товара или услуги. Различаются издержки в сфере производства и издержки в сфере обращения.

Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.

Износ неустранимый – есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

Износ устранимый – есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Износ физический - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Износ физический неустранимый - вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Износ физический устранимый - (отложенный ремонт) понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты.

Износ функциональный - есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям. Износ функциональный неустранимый - вызывается недостатками и «сверхулучшениями». Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: элементы, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; элементы, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Износ экономический (внешний) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Объекты оценки – отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст. 5 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Отчет об оценке – документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его печатью.

Оценщик – специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик – это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Оценка – процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Собственность – движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности.

Устаревание – потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.

Этика оценщика – совокупность этических норм и правил профессиональной деятельности в области оценки.

Юридическое лицо – организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету. (Ст. 48 ГК).

АМТС – устройство, приводимое в движение двигателем и предназначенное для перевозки по дорогам общей сети людей, грузов и оборудования, установленного на нем, а также имеющее массу в снаряженном состоянии более 400 кг.

Самоходная машина — машина, предназначенная для выполнения каких-либо операций, связанных с трудовой и иной деятельностью, оснащённая двигателем.

Рыночная стоимость – расчетная цена, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях открытого рынка. Рыночная стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени (дата оценки) должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения рыночной стоимости, с учетом того, что у них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов.

Стоимость автотранспортного средства на ограниченном рынке – стоимость АМТС, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с теми, которые необходимы для продажи свободно обращающихся автотранспортных средств. Используется для оценки автотранспортных средств, эксплуатация которых ограничена или запрещена в соответствии с действующим законодательством по критериям конструктивной или экологической безопасности, функционального специального назначения и т.д.

Стоимость автотранспортного средства при существующих условиях и цели его применения – стоимость автотранспортного средства, определяемая исходя из существующих условий и цели его применения. Предназначена для оценки автотранспортных средств, условия и цели, применения которых существенно отличаются от таковых в случае их массовой эксплуатации. Используется в основном для оценки раритетных автотранспортных средств.

Ликвидационная стоимость – стоимость автотранспортного средства при необходимости его отчуждения до истечения обычного срока экспозиции идентичных автотранспортных средств. Обычно оценивается при ликвидации предприятия, на балансе которого оно находилось. Верхней границей ликвидационной стоимости является рыночная стоимость автотранспортного средства, нижней – утилизационная стоимость автотранспортного средства.

Утилизационная стоимость – стоимость автотранспортного средства, равная рыночной стоимости всех его агрегатов, узлов, систем деталей и эксплуатационных материалов в его составе с учетом затрат на их утилизацию.

Таможенная стоимость – рыночная стоимость автотранспортного средства в стране вывоза с учетом затрат на его доставку до места ввоза на таможенную территорию РФ (стоимость транспортировки, расходы на погрузку, выгрузку, перегрузку, страховая сумма), а также затрат покупателя на комиссионные и брокерские вознаграждения, за исключением комиссионных по закупке автотранспортного средства. Оценка таможенной стоимости автотранспортных средств производится для расчета таможенных платежей и штрафов, размеры которых зависят от таможенной стоимости автотранспортных средств в соответствии с действующим законодательством.

Страховая стоимость – рыночная стоимость автотранспортного средства, определяемая на момент заключения договора страхования.

Источник информации: «Портал Оценщиков» http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=507