Билет №16 - Введение в процесс застройки

 

Эта часть книги об управлении недвижимостью посвящена, в первую очередь, описанию способа организации и функционирования рынка недвижимости.

В первую очередь будут рассмотрены участники рынка недвижимости, их роль и задачи, а затем будет описан производственный процесс застройки с точки зрения государственного сектора, с одной стороны, и с точки зрения частного (негосударственного) сектора, с другой. В описании производственного процесса будут освещены основные элементы разработки проекта, его реализации и управления недвижимостью, а также специфические вопросы, например, маркетинг, исследование рынка, девелопмент проектов и система регистрации недвижимости. В главе 6 книги управление недвижимостью рассматривается с точки зрения владельцев недвижимостью. При этом выбор авторов пал на описание по отдельности управления на генеральном, стратегическом, тактическом и оперативном уровнях. Это соответствует практике в Западной Европе, где разделение на управление портфелем (стратегический уровень), управление имуществом или фондами (тактический уровень) и управление недвижимостью как частью имущества (операционный уровень) и, соответственно, портфеля весьма распространено. Это разделение можно проиллюстрировать при помощи рис. 5.8, который более подробно будет описан в разделе 5.4.

Рис. 5.8. Стратегический треугольник управления жилищным комплексом

Видение управления недвижимостью

Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведывание объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе — задача, которая является более сложной.

Прежде всего это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка — экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т.п.

Билет № 18 - Процесс застройки в частном секторе: инициатива, приобретение участка

А. Инициатива: 1. Наличие источника инициативы – Инициатором может быть застройщик или любой другой участник процесса застройки, выступающий в роли застройщика; 2 Объект инициативы; 3. Оценка риска; 4. Прибыль- предварительное исследование потенциальной прибыльности проекта

Б. Приобретение участка: 1) Зачастую появление идеи проекта обусловлено наличием участка или возможностью приобретения такового, особенно, если инициатива исходит от муниципалитета; 2)Наличие тематических проектов – приобретаемый участок может состоять из надела(подготовленной для строительства) земли, объекта, подлежащего слому или перепланировке; 3) возможность получения земли в ч/с.

 

Билет № 19 - Процесс застройки в частном секторе: планирование, финансирование, исполнение

В. Планирование

Важнейшими участниками в процессе планирования являются инициаторы — застройщик или подрядчик/инвестор в роли застройщика. Возможно также участие муниципалитета.

В связи с этим фазы застройки можно разбить на четыре части: 1) Прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка, результатом которого является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта, 2) Юридическая подготовка, 3) Архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации и 4) Финансовый план.

Эти части не могут рассматриваться по отдельности, ибо их выполнение требует постоянного взаимодействия и согласования.

В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: общего договора о сотрудничестве с муниципалитетом, договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта, среди которых также могут оказаться городские власти, инвесторы или финансисты.Множества возникших проблем должно решаться на уровне муниципалитета, в связи с неполнотой правовой базы.

Г. Финансирование

Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана, независимо от того, финансируется ли проект за счет собственных или заимствованных средств или комбинацией тех и других. В начале процесса и после окончания строительства средств в распоряжении должно быть достаточно.

Важным критерием в выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Как уже указывалось выше, временной горизонт вложений инвесторов — долгосрочная перспектива, в отличие от застройщиков или подрядчиков - девелоперов. Эта разница в перспективе существенно сказывается и в подходе к вопросам финансирования.

Д. Исполнение После принятия решения начинается поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик (застройщик, инвестор, девелопер), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты, определенные инженерно-консультационные фирмы. Механизм подготовки организации и проведения торгов изложен в «Положении о подрядных торгах в Российской Федерации».

Претенденты выставляют свою смету (ставку), сделанную на основе технической спецификации объекта. Заказчик в принципе вправе продать подряд участнику, предложившему наиболее выгодный вариант. Правила проведения аукциона тщательно разрабатываются с учетом положений законов. Для России это Закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22 марта 1991 г., а для Нидерландов — Закон «Об Экономической Конкуренции». Этап поиска подрядчика не требуется, если застройщик сам выступает в роли подрядчика

После получения от городских органов власти разрешения на строительство и при отсутствии возражений против его выдачи можно приступать к строительству. Директивное управление строительством — контроль за сроками, качеством и расходами строительства — иногда поручается архитектурному бюро, сервейерской фирме или другим специализированным учреждениям. Девелоперы практически всегда сами ведут управление. Третьим важным участником процесса реализации проекта является муниципалитет. Согласно муниципальным предписаниям по вопросам строительства городские власти уполномочены вести надзор над ходом работ, например, в Москве это ИГАСК — инспекция главного архитектурно-строительного надзора. Город также отвечает за создание инфраструктуры, например, подключение к общей сети дорог, водопроводу, строительство метролиний и проч.