Билет №16 - Введение в процесс застройки

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒

▷ Похожие статьи

Эта часть книги об управлении недвижимостью посвящена, в первую очередь, описанию способа организации и функционирования рынка недвижимости.

В первую очередь будут рассмотрены участники рынка недвижимости, их роль и задачи, а затем будет описан производственный процесс застройки с точки зрения государственного сектора, с одной стороны, и с точки зрения частного (негосударственного) сектора, с другой. В описании производственного процесса будут освещены основные элементы разработки проекта, его реализации и управления недвижимостью, а также специфические вопросы, например, маркетинг, исследование рынка, девелопмент проектов и система регистрации недвижимости. В главе 6 книги управление недвижимостью рассматривается с точки зрения владельцев недвижимостью. При этом выбор авторов пал на описание по отдельности управления на генеральном, стратегическом, тактическом и оперативном уровнях. Это соответствует практике в Западной Европе, где разделение на управление портфелем (стратегический уровень), управление имуществом или фондами (тактический уровень) и управление недвижимостью как частью имущества (операционный уровень) и, соответственно, портфеля весьма распространено. Это разделение можно проиллюстрировать при помощи рис. 5.8, который более подробно будет описан в разделе 5.4.

Рис. 5.8. Стратегический треугольник управления жилищным комплексом

Видение управления недвижимостью

Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведывание объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе — задача, которая является более сложной.

Прежде всего это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка — экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т.п.

Билет № 18 - Процесс застройки в частном секторе: инициатива, приобретение участка

А. Инициатива: 1. Наличие источника инициативы – Инициатором может быть застройщик или любой другой участник процесса застройки, выступающий в роли застройщика; 2 Объект инициативы; 3. Оценка риска; 4. Прибыль- предварительное исследование потенциальной прибыльности проекта

Б. Приобретение участка: 1) Зачастую появление идеи проекта обусловлено наличием участка или возможностью приобретения такового, особенно, если инициатива исходит от муниципалитета; 2)Наличие тематических проектов – приобретаемый участок может состоять из надела(подготовленной для строительства) земли, объекта, подлежащего слому или перепланировке; 3) возможность получения земли в ч/с.

Билет № 19 - Процесс застройки в частном секторе: планирование, финансирование, исполнение

В. Планирование

Важнейшими участниками в процессе планирования являются инициаторы — застройщик или подрядчик/инвестор в роли застройщика. Возможно также участие муниципалитета.

В связи с этим фазы застройки можно разбить на четыре части: 1) Прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка, результатом которого является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта, 2) Юридическая подготовка, 3) Архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации и 4) Финансовый план.

Эти части не могут рассматриваться по отдельности, ибо их выполнение требует постоянного взаимодействия и согласования.

В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: общего договора о сотрудничестве с муниципалитетом, договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта, среди которых также могут оказаться городские власти, инвесторы или финансисты.Множества возникших проблем должно решаться на уровне муниципалитета, в связи с неполнотой правовой базы.

Г. Финансирование

Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана, независимо от того, финансируется ли проект за счет собственных или заимствованных средств или комбинацией тех и других. В начале процесса и после окончания строительства средств в распоряжении должно быть достаточно.

Важным критерием в выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Как уже указывалось выше, временной горизонт вложений инвесторов — долгосрочная перспектива, в отличие от застройщиков или подрядчиков - девелоперов. Эта разница в перспективе существенно сказывается и в подходе к вопросам финансирования.

Д. Исполнение После принятия решения начинается поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов