Билет №17 - Участники процесса застройки

Участники процесса застройки — основной элемент структуры любого проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности проекта, а также от фаз его жизненного цикла. Число участников может быть различным и меняться на протяжении жизненного цикла проекта, но имеются участники, которые практически присутствуют в любом проекте.

Участники	Застройщик (девелопер)	Инвестор (конечный собственник)	Заказчик	Подрядчик (строитель)	Муницип. (Админис-трация)	Агент по работе с недвижимостью (сервейер, риэлтер)	Финансирую-щая организа- ция (кредитор)	Пользова- тель
Фазы проекта
Начальная (прединвести- ционные ис- следования)
Выделение участка
Технический проект
Финансирование
Застройка
Продажа, сдача в аренду
Эксплуатация, Управление недвижимостью со стороны владельца
Управление недвижимостью со стороны пользователя
Реконструкция, снос

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и до­стижении поставленной цели,— застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве застройщика может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Инвестор — лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т. е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель — максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Жилищная организация — новая форма управления портфелем собственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ресурсы всех финансовых рынков.

Целью ЖО является решение социальных жилищных программ с надежным контролем со стороны административных органов и общественности.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документа­цию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него).

Подрядчик — инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (сервейер), которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.

Можно условно выделить внешнее окружение проекта и внутреннее (собственно «проект»).В рамках внутреннего окружения проекта рассматривают условия реализации проекта — такие, как стиль руководства, организацию, участников, команду, коммуникации, информационное и другое обеспечение.

Во внешнем окружении проекта можно выделить как бы два слоя: ближнее окружение — среда предприятия (конечный собственник), в рамках которого осуществляется проект, и дальнее окружение, то есть окружение самого предприятия.

Среди факторов ближнего окружения проекта главная роль в формировании цели проекта и основных требований к нему принадлежит руководству предприятия. Финансовое положение предприятия определяет бюджетные рамки проекта, способы и источники его финансирования. Сфера сбыта формирует требования, связанные с рынком сбыта, решениями покупателей, наличием и действиями конкурентов. Создание готовой продукции связано с рынком средств производства и выдвигает свои специфические требования по использованию технологических процессов и оборудования. Фактор материального обеспечения связан с рынком сырья и полуфабрикатов и формирует требования к проекту, вытекающие из возможности обеспечения сырьем, материалами и оборудованием.

Дальнее окружение предприятия составляют риски, связанные с политикой, экономикой, законами и правами, наукой, техникой, культурой, природой, экологией, инфраструктурой и т.д.

Политические факторы включают политическую стабильность в стране, поддержку проекта правительством, националистические проявления, уровень преступности и т.д. Экономические факторы характеризуются структурой национального хозяйства, видами ответственности и имущественными правами, тарифами и налогами, страховыми гарантиями, уровнем инфляции и стабильностью валюты, развитостью банковской системы, источниками инвестиций и капитальных вложений, уровнем цен и другими параметрами.

Факторы социального окружения проекта (общество) оказывают влияние на проект через условия и уровень жизни людей, уровень образования, свободу перемещений, трудовое законодательство, организацию здравоохранения и состояние медицины, условия отдыха, общественные организации, прессу, телевидение, отношение местного населения к проекту.

К внешним участникам проекта относятся: - финансирующая организация (кредитор); - агент по работе с недвижимостью (риэлтер)