Жилищное право и жилищное законодательство.

 

В ЖК крайне мало диспозитивных норм.

Жилищное законодательство – может быть федеральным и региональным; также на муниципальном уровне.

Действие жилищного законодательства во времени: применяется к тем отношениям, которые возникли и продолжаются после введения в действие.

Обратная сила: ст. 31 – ей придана обратная сила. Ст. 161 (раздел 8) – обратная сила (по ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Участники: граждане РФ, иностранные граждане, апатриды, публичные образования.

Международный договор только с Белоруссией.

 

 

3. Жилищные правоотношения: понятие, виды, субъекты, объекты, содержание и основания возникновения.

 

Предмет жилищного права (статья 4 ЖК РФ):

1) Отношения собственности на жильё (спорный вопрос: включать или не включать: лектор считает, что они основные в ЖК РФ).

2) Отношения по предоставлению коммунальных услуг. Но коммунальные услуги предоставляют и организациям, предприятиям, тогда это договор энергоснабжения; для граждан – обеспечение услугами тоже заключается посредством договоров с водоканалом, газоснабжающей, энергоснабжающей организацией; но в квартирах этот договор опосредуется через ТСЖ (ЖЭК). С одной стороны, это отношения гражданские – договор, с другой – жилые, поскольку обслуживается весь дом.

Отношения из статьи 4 ЖК РФ можно сформировать по группам:

1. Имущественные отношения, связанные с использованием жилья.

2. Организационные (п. 5, 7, 8).

3. Административные (п. 12).

К жилищным отношениям относятся все отношения по использованию жилья, кроме отношений где жильё является объектом экономического оборота.

Единство отношений обеспечивается объектом – жильём.

 

Две большие группы отношений в жилищном праве: имущественные и организационные. Но они слиты воедино, объединённые объектом – жилым помещением.

Два метода: гражданско-правовой и административный (власти и подчинения).

 

Объект жилищных правоотношений.

Есть два термина – «жилище» и «жилое помещение».

Под жилищем понимается любое жильё, где человек пребывает (вагончики, номера гостиниц, бараки, сборно-разборные – те, которые даже зачастую не признаются жилым помещением).

Когда мы говорим об объекте жилищных правоотношений мы говорим именно о жилом помещении.

Есть критерии отграничение жилых помещений:

· Помещение должно быть изолированным (из него имеется выход либо из дома, либо выход в общий коридор). Объектом жилищных правоотношений не могут быть смежные комнаты.

· Жилые помещения являются недвижимостью (сказано в первой части ГК РФ). Ну здесь мы уже говорили – если индивидуальный жилой дом – то это недвижимость, а если многоквартирный дом, то проблема (ведь это не совсем объект).

· Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Можно использовать постоянно – круглогодично.

· Помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим нормам и правилам.

Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждено Постановлением Правительства 28 января 2006 года.

В этом положении установлены санитарные и технические нормы и правила, которые лектор бы разделила на две группы.

Жилое помещение – это такое помещение, у которого несущие и ограждающие конструкции жилого помещения находятся в работоспособном состоянии и обеспечивают надёжность жилого дома и безопасное пребывание в нём граждан и инженерного оборудования.

Эти основания и несущие конструкции не должны иметь изменения, разрушения, которые могут привести к деформации или ухудшению качества жилого помещения.

Есть термин – «инсоляция». Речь идёт о том, сколько времени солнце может быть в помещении, поэтому есть уровень инсоляции.

Есть нормы инсоляции. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трёхкомнатных квартир не менее чем в одной комнате, а для четырёх- и пятикомнатных квартир – не менее чем в двух. Речь идёт о внутриквартальных постройках.

Высота помещения должна быть не мене 2,7 метра в южных районах, а в северных – не менее 2,5 метра. Коридоров – 2,1 метра.

Отметка пола жилого помещения первого этажа должна быть выше отметки земли.

Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных помещениях не допускается.

Размещение над комнатой уборной, ванной, душевой и кухни не допускается. Комната и кухня должны иметь естественное освещение (не обязательно солнечное, получается).

Могут нарушаться нормы и нормативы, связанные с различного рода звуковым давлением. В жилом помещении допустимый уровень звукового давления (шумы): днём не более 55 децибел, в ночное время – 45 децибел.

Уровни шума. Межквартирные перегородки должны иметь индекс изоляции квартирного шума – не ниже 50 децибел.

Это были санитарные нормы.

Нормы гигиенические.

Наличие или концентрация вредных веществ (ртуть, свинец, сероводород, стирол и так далее) при превышении пределов может привести к признанию жилого помещения нежилым.

 

Доступ к жилому помещению выше пятого этажа (за исключением мансардного) должно осуществляться с помощью лифта.

В ЖК РФ не указано, что жилое помещение должно быть благоустроенным.

Благоустроенность – это способность данного жилого помещения принимать коммунальные услуги, наличие инженерного оборудования для приёма воды, электроэнергии, газа… Если данный дом не имеет инженерного оборудования – то это нулевая благоустроенность.

В предыдущем 1983 года ЖК РФ было требование благоустроенности. Теперь его нет.

Зато, в Постановлении правительства в статье 12 сказано, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерным сооружением (вода, отопление и вентиляция, водоотвод…). Допускается отсутствие водопровода и канализации в отдельных поселениях с индивидуальными жилыми домами. В населённом пункте, где есть централизованное газоснабжение – должно быть газоснабжение.

Итак, помещение в принципе должно быть благоустроенным, но это – не ЖК РФ.

В ЖК РФ всё же есть одна статья о благоустроенности. Это статья 89 ЖК РФ – при социальном найме когда приходится выселять с предоставлением жилого помещения, то помещение должно быть благоустроенным.

Правда, есть низко благоустроенные, есть средне благоустроенные и высоко благоустроенные дома.

Жилое помещение можно признать нежилым при наличии двух оснований:

1) Ухудшение эксплуатационных характеристик дома, приводящих к снижению надёжности, прочности, устойчивости строительных конструкций и оснований. Это может быть и износ, так как каждый жилой дом имеет свой срок службы.

2) Изменение атмосферного воздуха помещения, превышающее гигиенические нормативы, а также превышение уровней шума, вибрации и электромагнитных полей.

 

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при превышении уровня шума, должны признаваться непригодными к жилью.

 

Порядок признания помещения нежилым:

По заявлению (граждан, прокурора…).

Может быть принято решение о создании комиссии, в которую входят инженеры, представители органы местного самоуправления, собственника дома или управляющей компании (у него там совещательный голос), они осматривают дом и выносят решения.

Решение может быть:

1. О несоответствии данного жилого помещения предъявляемым требованиям.

2. О возможности проведения капитального ремонта (возможно, с реконструкцией или перепланировкой…), дабы устранить имеющиеся недостатки.

3. О переводе жилого помещения в разряд нежилых.

4. Может быть принято решение о признании многоквартирного дома аварийным.

Решение принимается большинством.

В соответствующие органы должно это решение быть направлено – собственникам…

Если граждане не хотят выселяться из такового непригодного помещения – то в судебном порядке.

 

Виды объектов. Названы в статье 16 ЖК РФ: Жилой дом или часть его, квартира или часть её, комната (может быть в доме и может быть в квартире).

 

Жилой дом – это индивидуально определённое здание, состоящий из нескольких комнат (хотя может состоять и из одной), вспомогательных помещений…

Многоквартирный дом отнесён к дому. Но тут абракадабра – он либо дом, либо жилые помещения – это объекты. В общем, намудрил законодатель.

Жилое помещение предназначено для проживания, отсюда – запрет для использования по другому назначению. Однако можно профессиональной деятельностью заниматься (адвокатский кабинет в жилом помещении можно, но – с согласия всех членов семьи, можно писателем или пианистом…).

Государственная регистрация самого жилого помещения и права собственности ан них обязательна.

 

Жилые помещения могут претерпевать различные изменения, их закон обнаруживает два вида:

1) Перевод жилого помещения в нежилое (статьи 22-24 ЖК РФ).

2) Переустройство и перепланировка.

 

Перевод жилого помещения в нежилое.

1. Всегда нужно согласие, разрешение на такой перевод органов местного самоуправления.

2. Право на такой перевод имеет только собственник, и никакой не наниматель.

 

Статья 22 ЖК РФ содержит запреты:

1) Не допускает перевод жилого помещения в нежилое, если нет отдельного входа в него.

Можно переводить жилое помещение в нежилое и в других этажах (а не только на первых), если ниже находящиеся помещения тоже являются нежилыми.

2) Не допускается перевод части жилого помещения в нежилое (комната в коммунальной квартире).

3) Не допускается такой перевод, если это переводимое помещение будет использоваться собственником для постоянного проживания.

4) Когда данное помещение обременено правами каких-либо лиц. Обременения: ипотека, аренда, арест имущества, использование помещения отказополучателем (в завещании оставляют дом своему сыну, а отказополучателем – обязывают сына предоставить пожизненно комнату своей последней любовницей), рентополучателем (если в договоре пожизненной ренты передана квартира, а комната одна оставлена для проживания…).

Согласие членов семьи не требуется, но если его права затрагиваются, то он может ссылаться на то, что его права обременяют.

По статье 31 ЖК РФ невозможно выселить при утрате семейных отношений если член семьи не участвовал в приватизации.

 

Дача может быть признана жилым помещением:

· В даче можно даже регистрироваться, но – только если дача соответствует требованиям к жилому помещению.

· Если нет обременения.

 

Если требуется переоборудование – тогда сначала переоборудуете, потом комиссия создастся и всё проверит, и только потом можно будет перевести…

 

Переустройство и переоборудование жилого помещения.

Переустройство – это установка, замена, перенос инженерных сетей, сантехнического или иного оборудования, требующего изменения в технический паспорт жилого помещения.

Установка – даже счётчика электричества…

Перепланировка – это уже изменения конфигурации жилых помещений.

Из одной комнаты делают две, из двух – одно.

Эта переустройство и перепланировка касается только многоквартирных домов, для индивидуальных – это строительные разрешения… В общем, другое.

Условия – статья 26 ЖК РФ.

Право на переустройство и планировку жилого помещения имеют и собственник, и наниматель по договору социального найма (по коммерческому найму не могут).

Требуется:

1) Согласие органов местного самоуправления.

2) Наличие проекта переустройства или перепланировки. Проект составляется, утверждается заказчиком,

3) Согласие членов семьи нанимателя. Письменное согласие, в том числе отсутствующих.

4) Если дом является объектом архитектуру, культуру, истории, внесён ли дом в книгу архитектурных памятников – то требуется согласие специальных органов.

После завершения реконструкции, перепланировки и переустройства создаётся комиссия, которая проверяет – всё ли вы правильно сделали. Есть статья 29 ЖК РФ – самовольная перепланировка и переустройство. Ответственность, первое что сделают – предложат в определённый срок вернуть всё как было раньше. Если нет – то в судебном порядке. Если это касается нанимателя – то договор расторгается, если собственная квартира – то дом будет продан и выселены собственники выселены.

Есть пункт 4 – на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном виде, если эта перепланировка не нарушает права соседей, технических каких-то регламентов…

Что касается жилищного фонда, то это совокупность всех жилых помещений государственного и муниципального фонда.

Фонд делится на: государственный, муниципальный и частный.

Наиболее важно деление жилого фонда по назначению:

· Жилые помещения социального фонда.

· Специализированный жилой фонд (для социальной защиты, для инвалидов…).

· Жилищный фонд коммерческого использования (любой фонд – публичный или частный, которое передано по коммерческому найму).

· Индивидуальный жилищный фонд. Фонд и граждан, и юридических лиц – которые используются только для проживания, не сдающиеся по коммерческому найму.

Жилой фонд предприятий не приватизировался – он в обязательном порядке должен отдаваться в муниципальный фонд.