Понятие жилищного права и его место в системе российского права. 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Понятие жилищного права и его место в системе российского права.



Жилищное право.

 

Лыкова Эмилия Борисовна. Доцент кафедры гражданского права.

Будем работать так: частично лекции, частично – решать задачки. Посещаемость отмечают.

Никаких процессуальных актов мы делать не будем.

Спецкурс введён более 40 лет назад.

Вишневская И.С., Селеванова Е.С. «Жилищное право РФ». Учебное пособие, Ростов-на-Дону, 2007 год.

Бездох В.В., Пугинский В.К. «Основы российского жилищного права», учебное пособие, Москва, 2009 год.

Практикум по жилищному законодательству РФ, под авторством Лыковой Э.Б. Воронеж, 2001 год.

Итог – контрольная работа, от которой (и от посещаемости) будет зависеть зачёт.

 

 

Тема 1.

 

1. Понятие жилищного права и его место в системе российского права.

2. Жилищное право и жилищное законодательство.

3. Жилищные правоотношения: понятие, виды, субъекты, объекты, содержание и основания возникновения.

4. Защита жилищных прав.

5. Обеспечение жильём отдельных категорий граждан.

6. Жилищная проблема в России и пути её решения в современных условиях.

 

Нормативные акты:

Жилищный Кодекс. Закон о введение в действие Жилищного Кодекса (он нам нужен – и нужен очень; именно он, а не ЖК, в основном подвергался изменению).

Гражданский Кодекс.

Много государственных программ:

Целевая программа жилища 1993 года.

Программа «Свой дом» 1996 год (скорее для небольших и сельских местностей).

Программа о переселении людей из мест крайнего севера.

Программа обеспечения жильём военнослужащих.

Программа обеспечения жильём молодых семей.

Программа переселения из ветхого жилья.

ФЗ от 27 мая 1997 года «О статусе военнослужащих» (отдел «Обеспечение военнослужащих жильём»).

ФЗ от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

ФЗ от 29 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».

ФЗ «О социальной защите инвалидов».

Постановление Правительства РФ от 21 марта 2008 года «О порядке обеспечения судей, прокуроров и следователей, нуждающихся в улучшении жилищных условий отдельными жилыми помещениями».

ФЗ «О ветеранах» (но мы без него обойдёмся).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ». «Бюллетень ВС РФ», 2009 год, №9.

С 1 марта 2005 года действует ЖК РФ, ожидалось что ВС пораньше его прокомментирует, но очень долго постановления пленума не было, и только в 2009 году оно появилось.

Жилищное право имеет не так много теоретических проблем, это практический акт.

Жилищный Кодекс сегодняшний – это, конечно, такое отступление назад по сравнению с прежним, 1983 года кодексом.

Это Постановление Пленума отличается – это, по существу, лекции (так как писали педагоги – которые также и судьями являются), а также это всё же нормы права. Это – простейший способ сказать судьям, как надо применять нормы права. Эти нормы права не очень-то сходятся с тем, что написано в самом ЖК РФ.

Депутаты (кроме Единоросов) предлагают изменить некоторые, особенно жёсткие, нормы. Но будут ли они приняты или так и будут лежать – лектор не ручается.

 

 

Основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения.

 

Права и обязанности собственников жилого помещения, а также членов их семей.

 

Многоквартирный дом.

 

Жилищный Кодекс и начинается со статьи 30 (там содержание прав, ничего нового – из ГК в основном…).

Закон «О введении в действие ЖК РФ» статья 29. Многоквартирный дом.

Статья 30 ЖК РФ.

Последствия нарушения собственником его обязанностей – статья 293 ГК РФ.

Собственник должен соблюдаться правила пожарной безопасности, санитарные правила…

Предупреждение граждан о совершаемых ими правонарушениях осуществляется органами местного самоуправления с назначением правонарушением срока на исправление.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в места общего пользования, имеющиеся в таком доме.

Сегодня в литературе предлагают понимать многоквартирный дом как имущественно-земельный комплекс.

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Есть разные точки зрения на это, лектор говорит, что это – вид долевой собственности. Но закон говорит, что с приобретением права собственности на отдельную квартиру или комнату собственник одновременно приобретает право на долю в общей долевой собственности.

Особенности: законодатель определил порядок определения этой доли (статья 37 и 42) определяют, что доля в праве общей собственности на места общего пользования пропорциональна от доли собственности в самом доле. Это имеет значение – это количество голосов на общем собрании жильцом и также плата за это.

Доля следует за судьбой главной вещи – квартиры и комнаты. У продавца эта доля должна быть определена и у продавца и покупателя они будут одинаковы.

Выдел в натуре этой доли и раздел её невозможен в принципе.

Отдельно передать кому-то, без квартиры или комнаты, невозможно.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (август 2006 г.).

Состав общего имущества определяют:

· Собственниками жилых помещений;

· Органы государственной власти (в целях контроля).

· Органы местного самоуправления. У них – в целях подготовки и проведение открытого конкурса по отбору управляющей компании.

Группа общественных помещений:

– Помещения многоквартирного дома, которые не являются частью квартир или комнат и предназначены для обслуживания более одного помещения (лестницы, лифты, чердаки, технические этажи, колясочные, лестничные площадки, площадки для автомобильного транспорта, технические подвалы с инженерными коммуникациями…). Сюда же относятся крыши.

Ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного жилого дома (фундаменты, стены, плиты, перекрытия, колонны; не несущие – периллы, парапеты и так далее.).

– Вторая группа – инженерное и иное оборудование. Оно делится на: механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами квартир или внутри помещений коммунальных квартир.

– Земельный участок, на котором расположен на многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства – всё, что входит в кадастровый паспорт.

К иным объектам отнесены: детские, спортивные площадки, автостоянки, гаражи…

Если имеются противоречия в составе этого имущества, то приоритет имеют те сведения, которые находятся в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности собственников в отношении общего имущества и совместного имущества.

Статья 36 ЖК РФ:

1) Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции.

2) Общее имущество по общему правилу не может быть предметом сделок. Но сегодня законодатель всё общее имущество на два вида – это объекты, которые потенциально имеют самостоятельное целевое назначение и которые могут быть использованы отдельно от дома. Например, колясочные, автостоянки, хозяйственные постройки на земельном участке, консьержные и другие объекты. А те объекты, которые обслуживают целиком дом (лифты, лестницы…) не имеют самостоятельного целевого назначения не могут являться предметом сделки.

Крыши и стены могут использоваться в целях рекламы только по решению собственников (они передаются в аренду – а лучше сказать «во временное пользование»), но с условием, что полученные суммы будут использованы для улучшения условий проживания собственников, чтобы уменьшить расходы собственников на содержание дома.

Позиция Европейского суда: законодатель может принять решение и ограничить права собственников в целях интересах собственников дома (в общих интересов собственников).

 

 

Право собственности на земельные участки.

Земельные участки не приватизированы.

Закон в принципе не допускает обременение земельных участков, которые уже есть. А новые обременения – по общему решения сособственников (общего собрания).

 

Управление многоквартирным домом.

Орган управления многоквартирным домом – общее собрание. Общее собрание может быть ежегодным и внеочередным.

Ежегодное имеет целью отчётностью за то, как использовалось в течение года общее имущество.

Только общее собрание может решать: принимать решения о реконструкции многоквартирного дома…

Собственник вправе обжаловать решения общего собрания, если таким решением нарушены его права и законные интересы и если он голосовал против, либо вообще не голосовал.

 

Раздел 8 – «Управление многоквартирными домами».

Некорректная терминология. Управляющая компания может управлять всем домом только если это допустит собственник, но это – редкое, очччень редко явление…

Управление общим имуществом многоквартирного дома – так корректнее.

Управление – это правомочие собственника и поэтому управление осуществляется общим собранием. Но общее собрание – это не оперативный орган.

Управление многоквартирным домом – это комплексная категория, которая включает в себя и управленческие функции (распоряжение…), но сюда также входит и содержание общего имущества, осуществление различного рода ремонтных работ и других действий.

Перечень этих действий характеризуется целью, которая стоит перед управляющим субъектом – это обеспечить сохранность, целостность общего имущества, безопасность работы инженерного оборудования, ремонт и наладка, а также обеспечение комфортных условий проживания в этом доме.

Все действия можно разделить на чисто управленческие и хозяйственные.

Надлежащее содержание общего имущества – это комплекс работ по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследований, испытаний, наладки и регулирования инженерных систем, санитарной очистки земельного участка и самого дома. То есть действия, которые создают благоприятные и безопасные условия для проживания граждан.

А для того, чтобы осуществлять таковое содержание, необходимо разработка и принятие соответствующих инструкций по ремонту, по содержанию… Для этого собственники дома должны иметь полный перечень общего имущества.

Определён перечень работ – осмотр общего имущества, который осуществляют вселившиеся собственники. Это освещение имущества общего пользования. Обеспечения температуры и влажности в помещениях общего пользования. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка. Сбор и вывоз твёрдых и жидких отходов, включая те, которые создают организации и индивидуальные предприниматели, занимающие офисы в этом жилом многоквартирном доме. Принятие мер пожарной безопасности (осмотр, наладка оборудования…). Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства. Текущий и капитальный ремонт общего имущества. Подготовка к работе в осенне-зимних условиях (оборудования, помещений…).

В состав работ не входят: содержание и ремонт дверей квартир, дверей и окон, которые находятся внутри жилого помещения, утепление оконных и балконных проёмов, замена разбитых стёкол окон и балконных дверей… Это всё – обязанности собственников.

Данное правило содержит определения текущего и капитального ремонтов.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для предупреждения преждевременного износа, для устранения повреждений и неисправностей общего имущества, для поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности общего имущества.

Если же физических износ общего имущества достиг установленных законом уровней собственники обязаны решить вопрос – о капитальном ремонте, реконструкции или сносе дома.

Капитальный ремонт также проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения частей, или для восстановления разрушенных частей, а также в случае необходимости замены отдельных элементов общего имущества (например, лифтов, инженерного оборудования, несущих конструкций…).

Собственники могут заменить даже такие элементы, которые и не имеют физических разрушений, но морально устарели (новая система вентиляции и т.д.). Это собственники решают сами.

Техническая документация, которую должны иметь собственники дома. Они передаются ответственному лицу по данному дому.

· Документы технического учёта по данному дома (этим занимается БТИ и в нём находятся сведения о состоянии общего имущества дома).

· Документы и акты о приёмки результатов работ.

· Акты осмотра, проверки состояния, испытания инженерной коммуникаций, а также приборов учёта.

· Инструкции по эксплуатации дома. Эту инструкцию разрабатывает либо застройщик, либо… И передаётся под расписку в течение одного месяца в течение одного месяца получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в ТСЖ или в управляющую компанию.

· Копия кадастрового паспорта.

· Выписка из государственного реестра.

· Копия градостроительного плана земельного участка.

· Документы на обременения (сервитуты…).

· Проектно-сметная документация.

 

Статья 161 ЖК РФ обязывает собственников выбрать один из способов управления (а их там три): непосредственное управление собственниками; управление товарищей собственников жилья; управление управляющей организаций.

 

Непосредственное управление.

Первое – то, что непосредственное управление собственниками общим имуществом эффективно только тогда, когда там небольшое количество собственников, которое позволяет им договариваться, принимать единое решение, приходить к консенсусу.

 

ТСЖ – товарищество собственников жилья. Это юридическое лицо, которое специально создаётся для того, чтобы управлять общим имуществом этого многоквартирного дома.

Статья 135 ЖК РФ – в ней даётся понятие ТСЖ.

ТСЖ – это самая дорогая форма (в них должны быть председатели, бухгалтеры, заместители председателя – а им всем платить зарплаты…).

В доме могут быть собственники – члены ТСЖ и собственники – не члены ТСЖ. Не члены ТСЖ обязаны платить ровно столько, сколько платят члены ТСЖ на основании решения, принятого ТСЖ.

Закон говорит, что одна ТСЖ на несколько домов – это можно, а вот несколько ТСЖ на один дом – это нельзя.

 

Управляющая компания.

 

Жилищное право.

 

Лыкова Эмилия Борисовна. Доцент кафедры гражданского права.

Будем работать так: частично лекции, частично – решать задачки. Посещаемость отмечают.

Никаких процессуальных актов мы делать не будем.

Спецкурс введён более 40 лет назад.

Вишневская И.С., Селеванова Е.С. «Жилищное право РФ». Учебное пособие, Ростов-на-Дону, 2007 год.

Бездох В.В., Пугинский В.К. «Основы российского жилищного права», учебное пособие, Москва, 2009 год.

Практикум по жилищному законодательству РФ, под авторством Лыковой Э.Б. Воронеж, 2001 год.

Итог – контрольная работа, от которой (и от посещаемости) будет зависеть зачёт.

 

 

Тема 1.

 

1. Понятие жилищного права и его место в системе российского права.

2. Жилищное право и жилищное законодательство.

3. Жилищные правоотношения: понятие, виды, субъекты, объекты, содержание и основания возникновения.

4. Защита жилищных прав.

5. Обеспечение жильём отдельных категорий граждан.

6. Жилищная проблема в России и пути её решения в современных условиях.

 

Нормативные акты:

Жилищный Кодекс. Закон о введение в действие Жилищного Кодекса (он нам нужен – и нужен очень; именно он, а не ЖК, в основном подвергался изменению).

Гражданский Кодекс.

Много государственных программ:

Целевая программа жилища 1993 года.

Программа «Свой дом» 1996 год (скорее для небольших и сельских местностей).

Программа о переселении людей из мест крайнего севера.

Программа обеспечения жильём военнослужащих.

Программа обеспечения жильём молодых семей.

Программа переселения из ветхого жилья.

ФЗ от 27 мая 1997 года «О статусе военнослужащих» (отдел «Обеспечение военнослужащих жильём»).

ФЗ от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

ФЗ от 29 декабря 2004 года «О жилищных накопительных кооперативах».

ФЗ «О социальной защите инвалидов».

Постановление Правительства РФ от 21 марта 2008 года «О порядке обеспечения судей, прокуроров и следователей, нуждающихся в улучшении жилищных условий отдельными жилыми помещениями».

ФЗ «О ветеранах» (но мы без него обойдёмся).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ». «Бюллетень ВС РФ», 2009 год, №9.

С 1 марта 2005 года действует ЖК РФ, ожидалось что ВС пораньше его прокомментирует, но очень долго постановления пленума не было, и только в 2009 году оно появилось.

Жилищное право имеет не так много теоретических проблем, это практический акт.

Жилищный Кодекс сегодняшний – это, конечно, такое отступление назад по сравнению с прежним, 1983 года кодексом.

Это Постановление Пленума отличается – это, по существу, лекции (так как писали педагоги – которые также и судьями являются), а также это всё же нормы права. Это – простейший способ сказать судьям, как надо применять нормы права. Эти нормы права не очень-то сходятся с тем, что написано в самом ЖК РФ.

Депутаты (кроме Единоросов) предлагают изменить некоторые, особенно жёсткие, нормы. Но будут ли они приняты или так и будут лежать – лектор не ручается.

 

 

Понятие жилищного права и его место в системе российского права.

 

Совсем до недавнего времени в кодексе гражданском не было норм вообще, связанных с жилищным наймом – были нормы о коммерческом найме и в нём были нормы обо всём – и жильё, и самолёты-пароходы… Но постепенно пришли учёные и законодатели к тому, что жильё – это особый объект.

Критерии, которые выделяют жильё в особый объект правового регулирования:

1) Это объект потребительского назначения. Жильё могут использовать только граждане и только для проживания. Такова его цель (хотя в собственность никто не полезет, конечно, а вот в социальном найме – нельзя, скажем, использовать под склад).

2) Это самый дорогой объект. Поэтому очень большое число лиц просто не могут купить жильё. У нас неимущих много – коммунисты говорят 50%, единоросы – 25%. Но кто их считал?.. Да никто, в общем-то. Да и критерии могут быть разные. Многие и учителей с заработной платой шесть тысяч рублей относят к среднему классу.

Социальный найм рассчитан только на малоимущих и очень жёсткие критерии – большая часть получить квартиру по нему не могут.

Недостаток жилья. Причём не дорогого (коттеджи и так далее), а именно дешёвого жилья. Но дёшево жильё не построишь.

3) Жильё – это социальное благо. А кто должен обеспечить социальное благо? По мнению лектора – государство.

4) Жильё – это недвижимость. Некоторая проблема – дом, конечно, недвижимость. А вот квартира… Здесь это пол – а внизу потолок… Если жилое помещение является вещью, то что тогда весь многоквартирный дом?.. Жилое помещение – это юридическая фикция, это просто пространство для того, чтобы отгородить человека. В конституции провозгласили, что собственность неприкасаема – поэтому нельзя сделать так, чтобы дом был в общей долевой собственности, а квартиры – в пользовании, но так нельзя.

 

Вот эти обстоятельства потребовали использовать не только гражданско-правовые способы регулирования (диспозитивные), но и административно-правовые способы.

В конце концов, все эти отношения по социальному найму – когда ставятся на учёт… В общем, это далеко не гражданские отношения, а административные.

Постановление Пленума говорит в пункте 4: принимая во внимание, что жилое помещение может быть как объектом гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует помнить, что гражданские правоотношения рассматривают как договор коммерческого оборота, а это – коммерческий найм, остальное – не гражданско-правовое.

Поэтому возникает вопрос – а что такое жилищное право?

Жилищное законодательство – это совокупность нормативных актов и норм, регулирующих жилищное право.

Есть три точки зрения, что такое жилищное право.

Большинство учёных в 70-х годах считали, что все отношения, связанные с жильём – это гражданско-правовые. Но, как мы уже сказали, есть и административные методы, поэтому чисто к гражданскому праву отнести нельзя.

Жилищное право:

1) Комплексный институт гражданского права (включающий в себя, кроме жилищного и непосредственно гражданского, ещё и аграрное, земельное, семейное…).

2) Подотрасль гражданского права.

3) Становится отраслью права (Корнеев, Никитюк).

 

Метод: сочетание властеподчинения и равенства.

 

Принципы: ст. 1 ЖК РФ (но это принципы законодательства).

1. Гуманизм, демократичность, законность.

2. Принцип неприкосновенности жилища (ст. 3).

3. Принцип неприкосновенности собственности.

4. Принцип неприкосновенности частной жизни.

5. Принцип свободы передвижения (регистрация).

6. Принцип равенства.

Собственно жилые принципы:

7. Принцип недопустимости произвольного лишения граждан жилища.

8. Принцип беспрепятственного осуществления прав.

9. Принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищные прав (ст. 11).

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 229; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.88.211.227 (0.086 с.)