Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. .

 

Понятие малоразмерного дома в ЖК РФ не содержится, это определение впервые было дано в Градостроительном Кодексе. Раньше это подразумевалось как «индивидуальное жилищное строительство», туда же и долевое строительство.

В ГрК РФ есть термин «малоразмерный дом». Это жилой дом не более трёх этаж, в ней должны проживать от одной до пяти семей.

Проблема – в каком соотношении относятся земельный участок и жилой дом. Вообще ответ на этот вопрос связан с тем, что понимать под недвижимостью. В соответствии со статьёй 130 под недвижимостью понимаются и здания, сооружения, которые неразрывно связаны с землёй (передвижение – несоразмерные затраты, хотя и возможно). Связь земельного участка в домом техническая, а не правовая.

Но, скажем, законодательство Германии гласит, что право собственности на землю и на строение должно совпадать.

Сегодня говорят, что и у нас должна быть и правовая связь между земельным участком и домом.

В римском праве был принцип единой судьбы – и земельного участка, и всех строений, что на них находятся.

В царской России Свод Законов окончательно не решён был вопрос, но к 1917 году был подготовлен проект Гражданского Уложения, и там было решено связь юридическая, где не было – то как главная вещь и принадлежность (где главная вещь – это земля).

В СССР вся земля принадлежала государству, принадлежала единому собственнику. До 1927 года земля рассматривалась как главная вещь, а строения – принадлежность. С 1917 года, и особенно – с сороковых годов, строения рассматривались как главная вещь, а земля – как принадлежность.

Статья 35 ЗК РФ говорит, что отчуждение строения без земельного участка невозможно, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Но процентов на 80% земельные участки не приватизированы и находятся на праве бессрочного пользования, это связано с тем, что длительная и долгая процедура – ведь нужно же поставить на кадастровый учёт, землеустроительные работы…

Есть точка зрения, что нужно единое право и на землю, и на строение.

И земля, и строение на нём находятся в собственности одного гражданина или долевых собственниках – это был бы выход из положения.

Это что касалось малоразмерных домов.

Многоквартирные дома. В основном на эти дома и рассчитан ЖК РФ. Но на такие дома нет права собственности, так как право собственности на части дома и долевая собственность в целом на дом.

 

Все строения подлежат государственному техническому учёту и технической инвентаризации.

Подлежат техническому учёту и дома – многоквартирные и малоразмерные; построенные и не введённые в пользование; выморочное имущество…

Когда здание сдаётся после постройки – то это первичный технический учёт, оформляется только тогда, когда в отношении этого здания есть проектно-сметная документация.

В БТИ составляется единый государственный реестр зданий, причём отдельные реестры – жилых и нежилых зданий.

Технический паспорт – содержит полную характеристику здания и является основным документом.

Есть и сроки службы. Финские дома – рассчитаны на 20 лет, каменные – на сто лет, кирпичные – на 60-80 лет.

Учёты и инвентаризации бывают плановые (не менее одного раза в пять лет) и внеплановые.

А внеплановые – каждый раз, когда в здании проводятся капитальные ремонты, реконструкции… А также когда совершаются сделки (купли-продажи, мены…).

БТИ никогда не выдаст никакого документа, если были незаконные переоборудования.

 

Субъекты права собственности и других прав на жилые помещения.

 

Несколько видов таких субъектов.

1) Члены семьи собственника (статья 31).

2) Лица, проживающие по завещательному отказу. Впервые эти нормы появились в ЖК РФ, раньше частично были в ГК РФ. Статья 33 ЖК РФ.

3) Пользование жилыми помещениями на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ).

Может собственник заключать договоры коммерческого найма и безвозмездного пользования жилым помещением.

 

Завещательный отказ.

Статья 1137 ГК РФ. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников исполнения за счёт наследственного имущества обязанность в пользу одного или нескольких лиц (отказники).

Такой отказ или такое обременение может быть исполнено в течении 3-х лет с момента открытия наследства. Если отказополучатель не заявил за это время о своём праве, то это право прекращается. Это право пользования – это бессрочное, личное (не отчуждаемое, не передаваемое…).

Статья 33 ЖК РФ – гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено жилое помещение, пользуется таковым наравне с собственником (то есть равные доли). Право это либо пожизненное, либо срочные. При этом изменения, которые были в 2008 году – что дееспособные и ограниченно дееспособные граждане должны нести солидарную ответственность за вытекающее из пользования жилого помещения (если иное не предусмотрено в завещательном отказе).

Право завещательного отказа отказополучатель может зарегистрировать.

 

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин, который заключается такой договор, пользуется такими же правами, что и отказополучатели.

 

Члены семьи собственника.

Члены семьи собственника – кто к ним относится? Статья 31 ЖК РФ устанавливает те же самые категории граждан, которые могут быть признаны членами семьи по договору социального найма. Существует четыре группы.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся: (а не могут быть отнесены, то есть бесспорно – но бесспорно если это супруг, дети и родители, которые живут совместно с собственником). Вторая группа – другие родственники. Третья группа – нетрудоспособные иждивенцы. Четвёртая – трудоспособные иждивенцы (в исключительных случаях). Но если они вселялись как члены семьи.

Постановление Пленума ВС РФ.

Супруг, дети и родители – для них достаточно одного факта: совместное проживание. Никаких ведение общего хозяйства, материальной помощи – ничего не требуется. Но требуется, чтобы собственник их сам вселял когда-то.

Несовершеннолетние дети собственника – ЖК РФ не говорит, что эти дети имеют какие-то особые права. А вот Постановление Пленума говорит, что статья 679 ГК РФ говорит о безусловном праве нанимателя по договору коммерческого найма вселять своих несовершеннолетних детей, не спрашивая ничьего согласия, поэтому Пленум рекомендует по аналогии применять эту статью.

Несовершеннолетние дети собственника (именно дети собственника, а не членов семьи) заселяются, причём не требуется согласия других членов семьи.

Другие родственники – это любая степень родства (прямое, косвенное, прабабушки и прадедушки – не имеет значение), но родственники могут быть признаны членами семьи, если они вселялись как члены семьи (они могли вселяться и как наниматели, и как временные жильцы…).

Нетрудоспособные иждивенцы. Их перечень находится в законе «О трудовых пенсий», они могут быть нетрудоспособными по возрасту, по состоянию здоровье… Иждивение полное или частичное, но если частичное – то должен основной доход от собственника. Кроме того, вселяли их именно как членов семьи.

Иные лица – это исключительное право суда признать таковое лицо членом судьи. Это право – то есть могут признать, а могут нет. Исключительное – когда трудоспособное и не находящееся на иждивении – вселялось как член семьи.

Регистрация (бывшая прописка) – как к ней относиться. Если вы прописаны, то лишиться прописки можно только добровольно. Иначе – нужно признать утратившим право на жилое помещение через суд.

Сама по себе прописка совершенно не говорит о том, что там возникли жилые отношения. Так говорит Пленум. Прописка (постоянная) – это одно из доказательств.

 

Права и обязанности членов семьи собственника.

Равные права с собственником в пользовании жилым помещении. Могут быть соглашения и даже договоры о порядке пользования (скажем, взрослые дети живут в отдельной комнате и коммунальные расходы пропорционально оплачивают).

Бывшие члены семьи – если проживают, то сохраняют все те же права и те же обязанности.

Обязанности – они несут солидарную ответственность по обязанностям, связанным с использованием (коммунальные расходы…).

 

Статья 31 пункт 4 ЖК РФ содержит ужасное право (ужасное с точки зрения правового положения именно членов семьи): в случае прекращения семейных отношений жилищные отношений прекращают.

Суду, который будет рассматривать такое заявление, предоставляется такое правило отсрочить таковое выселение:

1) Если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения жилья.

2) Когда отсутствуют основания осуществления права на другое жилое помещение.

3) Когда имущественное положение бывшего члена семьи таково, что он не может ни купить, ни снять квартиру по договору коммерческого найма.

4) Принимаются во внимания и иные заслуживающие внимания обстоятельства, которые мешают таковому бывшему члену семьи выселиться.

Если по брачному договору указано, то может быть и обязанность собственника обеспечить выселяющихся членов семьи другим жилым помещением (купить или коммерческий найм). Срок суд должен назначить, а если срок истёк и не удалось обеспечить жильём, то выселяют…

Статья 19 закона о введении в действие ЖК РФ. Действие части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи, если в момент приватизации они там проживали и имели право на приватизацию, но отказались от неё.

 

В начале мая мы проведём контрольную, по итогам которой будем выставлять зачёты.

 

Группа оснований приобретения:

1) Статья 219 ГК РФ – создание новой вещи. Жилищное строительство. Самым распространённым способом приобретения собственности является именно строительство. Как правило дома строятся по типовым проектам, поэтому не требуют такого жёсткого порядка проекта строительной документации.

2) Бесхозяйные вещи. Дом, собственник которого неизвестен – такое может быть только в деревнях. Или собственность, от которой собственник отказался.

3) Приобретательная давность. Статья 234 ГК РФ.

4) Выморочное имущество. Одна из норм наследственного права.

5) При сносе дома, принадлежащего собственнику или собственникам, при пожарах и при уничтожении дома право собственности на земельный участок продолжается.

6) Различного рода сделки.

7) Приватизация (самая распространённая).

 

Основания прекращения:

1) Отказ от собственности.

2) Отчуждение по различным сделкам.

3) Уничтожение самого дома или квартиры.

4) Принудительное изъятие у собственника жилых домов, квартир (по идее это не допускается кроме случаев, предусмотренных законом – статья 237 ГК РФ, обращение взыскания, если это не единственное жилое помещение). Статья 239 ГК РФ, реквизиция и конфискация…

 

Застройка.

Если гражданин снёс собственный дом, или он каким-то образом уничтожен, то у него остаётся право собственности на земельный участок и он может на нём построить другой дом.

Другой вопрос – насколько правомерно строительство в застроенных территориях. Внутриквартальная застройка – к примеру, наш университет. Статья 46 прим. и 46.2 Градостроительного Кодекса. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элементов застроечной структуры (микрорайона или квартала) или части. Тут межевание надо проводить… Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления, может быть и по инициативе субъекта РФ или физических и юридических лиц. Решение о застройке может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. И решение может быть принято когда многоквартирные дома снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, которые утверждаются органами местного самоуправления.

На такой территории могут быть расположены иные объекты капитального строительства, а не только жилые дома.

Развитие застроенные территорий осуществляется на основе договора о развитии договора о развитии застраиваемой территории, заключаемым между победителем торгов и органом местного самоуправления.

Граждане, которые проживают в смежных территориях и домах, должны дать своё согласие на такое строительство. Им может выплачиваться компенсация.

 

Статья 1137 ГК РФ. Выморочное имущество в виде жилого помещения может перейти в собственности муниципального образования, на территории которого она расположена и такое жилое помещение включается в жилой фонд социального использования. Но для этого нужно, чтобы не было наследников по закону и по завещанию либо все наследники от наследства отказались. В общем, случаи единичны.

 

Приватизация.

Закон принят очень давно – в 1991 году, менялся неимоверное число раз и теперь от него осталось несколько статей.

Первоначально, когда был принят закон о введении в действии ЖК РФ, было сказано, что только до 1 марта 2005 года те, кто стали на очередь, имели право на приватизацию. Эта статья была обжалована в Конституционном суде и эту статью 19 часть 2 Закона о введении в действие ЖК РФ не соответствующим Конституции, поэтому сейчас право на приватизации имеют все, вне зависимости от того, когда встали на очередь.

В Законе о введении в действие ЖК РФ было предусмотрено, что вся приватизация должна закончится в 2008 году. В эту статью 20 были внесены изменения (с подачи коммунистов), так что закон о приватизации будет действовать до 1 марта 2013 года.

Приватизация жилых помещений (понятие дано в законе о приватизации) – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Это определение даёт право сказать, что в нём заложены принципы приватизации.

Принципы приватизации:

1) Бесплатность. Первоначально предполагалась частичная оплата: до 18 квадратных метров общей площади должны были передавать бесплатно, но опять-таки коммунисты возмутились и эту норму изменили и тем, кто успел уплатить, деньги вернули.

2) Добровольная приватизация. Инициатором является и наниматель, и члены его семьи (так как именно они имеют право на приватизацию). Добровольность заключается и в праве на приватизацию, и в праве отказаться от него.

3) Однократность. Семья и члены семьи нанимателя имеют право приватизировать квартиру только один раз. Из этого принципа сделано одно исключение – если несовершеннолетний гражданин приватизировал квартиру до достижения 18 лет, а после 18 лет получил другую квартиру и он приобретает право ещё один раз приватизировать другую квартиру (но только один раз).

 

Субъекты приватизации.

Право на приватизацию имеют наниматели и члены семьи, которые признаны таковыми, которые проживают в государственном и муниципальном жилом фонде по договору социального найма.

Если есть малолетние (не достигли 14 лет), то за них такое согласие дают их законные представители, если они помещены в детские дома на постоянной основе, то руководитель этих детских домов обязан приватизировать эти жилые помещения и сдать их в коммерческий найм, а сумму переводить на лицевой счёт ребёнка.

С 14 лет дают сами согласие, но с письменного согласия родителей и попечителей.

Отказ лиц от приватизации от 14 до 18 лет совершается лично, мотивы значения не имеют, доли у всех членов семьи признаются равными, и если кто-то отказывается, то доли перераспределяются.

Пункт 13 Постановления Пленума от 24 августа 1993 года: наниматели, бывшие члены семьи собственники, могут быть выселены только по определённым основаниям; однако если они вселились до приватизации жилья, но отказались от приватизации, то суд должен проверить обстоятельства и условия, при которых был дан отказ от приватизации, то в ряде случаев может быть отменена приватизация.

 

Объект приватизации – это жилые помещения, и квартира, и комната в коммунальной квартире.

Первоначально была норма – право выбора, приватизировать в долевую или совместную собственность. Но сегодня совместная собственность по закону может быть только у супругов и членов фермерского хозяйства. Поэтому теперь формулировка «общая собственность», которая будет зависеть от субъекта – долевая она будет или совместная.

Статья 4, не подлежат приватизации жилые помещения в аварийном состоянии (дома, которые нельзя отремонтировать и реконструировать), в общежитиях, служебные жилые помещения, в том числе в закрытых военных городках.

Общежития приватизировать нельзя, только за тем исключением, если их переведут в другой статус, если с людьми были заключены договоры социального найма (у нас в Воронеже многие общежития были переведены в обычные дома). Приватизировать можно было только комнату, принадлежащую семейным гражданам.

Что касается служебных жилых помещений – собственники могут принять решение о приватизации, но это их право, а не обязанность.

 

Оформляется это таким образом: в органы местного самоуправления подаётся заявление от всех членов семьи, эти подразделения органов местного самоуправления проводят все расчёты и измерения и принимается решение о приватизации (административный акт), а на основе этого решения заключается договор о приватизации.

Но этот договор о приватизации не является договором дарения. Во-первых, потому что граждане давным-давно все эти жилые помещения оплатили. Во-вторых, потому что все обязанности по капитальному и вообще ремонту легли на собственника.

Постановление Пленума: если после вынесения решения о приватизация, но до оформления договора о приватизации гражданин, подавший заявление о приватизации и передавший все документы, умер, то в случае возникновения споров по включению данного жилого помещения в наследственную массу следует иметь в виду, что таковое не заключение не является уважительной причиной для отказа во включении в наследственную массу такового жилого помещения.

Если всё-таки приватизирована статья на праве совместной собственности (когда закон это разрешал), то в случае смерти участника совместная собственность преобразуется в долевую для того, чтобы определить наследника умершего.

«Деприватизация», или досрочное расторжение договора – это когда люди осознали, что за собственность нужно платить. Статья 20 – граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющихся для них единственным жилым помещением, вправе передать в собственность муниципальному образованию и заключить с ним договор социального найма. Но здесь два условия: 1) это единственное жилое помещение и 2) когда нет долгов по этим помещениям.

 

Принудительное изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Статья 32 и в ГК РФ есть соответствующие нормы. Постановление Пленума Верховного Суда также есть.

Пункт 20 Постановления Пленума 2009 года: жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа в связи с изъятие земельного участка, на котором расположен этот дом для государственных или муниципальных нужд.

Один из способов – это выкуп, а выкуп – это денежная сумма.

Выкуп жилого помещения осуществляется органом, на котором расположен земельного участка.

Земельный участок изымается у собственника, однако могут быть и случаи, когда земля находилась не у собственника, но и на праве постоянного бессрочного пользования…

Обязанность по доказыванию, что данное решение было принято незаконно, лежит на собственники земельного участка.

Государственные и муниципальные нужды определены в ЗК РФ – это потребности, удовлетворение которых не может быть без изъятия земельного участка.

 

Соблюдение процедуры изъятия.

Это процедура предшествует изъятию и в процессе.

Орган, принявший решение об изъятии этого земельного участка, обязан зарегистрировать это решение в регистрирующем органе.

Во-вторых, этот орган должен письменное уведомление собственнику послать не позднее чем за год до того, как оно будет изъято. При этом юридически значимым является не только факт направления этого уведомления, но и факт получения этого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации не может быть признано надлежащим извещением.

Несоблюдение процедуры влечёт за собой отказ в удовлетворении иска о выкупе этого органа.

Если гражданин сам не может выселяться, то иск о выкупе может предъявляться в течении двух лет с момента направления уведомления гражданину. Пропуск срока – отказ в удовлетворении требования.

Если один из сособственников является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства должны дать согласие на изъятие такового дома.

В таких делах должен участвовать прокурор.

Выкупная цена – это денежная сумма. Есть примерный перечень – все убытки, стоимость дома, расходы по переезду собственника, стоимость земли… Все расходы, связанные с этим выселением, при этом если есть спор, то обязаны назначить экспертизу для оценки.

Гражданин не может быть выселен, если он не дал согласие на выселение – такое выселение может быть только в судебном порядке.

Статья 32 говорит, что по соглашению с собственником орган, принявший решение об изъятии земельного участка, может предоставить вместо выкупной сумму другое жилое помещение и это жилое помещение должно быть равноценное и равнозначное. Равноценное – это по стоимости одинаковое, а равнозначное – такое жилое помещение, которое может удовлетворить потребности семьи.

 

Если дом призван аварийным.

Статья 32 пункт 10. Многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу (по решению комиссию), то требование о сносе такого дома предъявляется к собственникам и они должны за свои средства сносить его в установленный муниципальным органом срок. Если не успели – то органы местного самоуправления принимают решение об изъятии земельного участка, и тогда принимаются нормы о предоставлении равноценного жилого помещения, а дом ведь признан аварийным… В общем, проблемы.

 

 

Многоквартирный дом.

 

Жилищный Кодекс и начинается со статьи 30 (там содержание прав, ничего нового – из ГК в основном…).

Закон «О введении в действие ЖК РФ» статья 29. Многоквартирный дом.

Статья 30 ЖК РФ.

Последствия нарушения собственником его обязанностей – статья 293 ГК РФ.

Собственник должен соблюдаться правила пожарной безопасности, санитарные правила…

Предупреждение граждан о совершаемых ими правонарушениях осуществляется органами местного самоуправления с назначением правонарушением срока на исправление.

Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в места общего пользования, имеющиеся в таком доме.

Сегодня в литературе предлагают понимать многоквартирный дом как имущественно-земельный комплекс.

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Есть разные точки зрения на это, лектор говорит, что это – вид долевой собственности. Но закон говорит, что с приобретением права собственности на отдельную квартиру или комнату собственник одновременно приобретает право на долю в общей долевой собственности.

Особенности: законодатель определил порядок определения этой доли (статья 37 и 42) определяют, что доля в праве общей собственности на места общего пользования пропорциональна от доли собственности в самом доле. Это имеет значение – это количество голосов на общем собрании жильцом и также плата за это.

Доля следует за судьбой главной вещи – квартиры и комнаты. У продавца эта доля должна быть определена и у продавца и покупателя они будут одинаковы.

Выдел в натуре этой доли и раздел её невозможен в принципе.

Отдельно передать кому-то, без квартиры или комнаты, невозможно.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (август 2006 г.).

Состав общего имущества определяют:

· Собственниками жилых помещений;

· Органы государственной власти (в целях контроля).

· Органы местного самоуправления. У них – в целях подготовки и проведение открытого конкурса по отбору управляющей компании.

Группа общественных помещений:

– Помещения многоквартирного дома, которые не являются частью квартир или комнат и предназначены для обслуживания более одного помещения (лестницы, лифты, чердаки, технические этажи, колясочные, лестничные площадки, площадки для автомобильного транспорта, технические подвалы с инженерными коммуникациями…). Сюда же относятся крыши.

Ограждающие несущие и не несущие конструкции многоквартирного жилого дома (фундаменты, стены, плиты, перекрытия, колонны; не несущие – периллы, парапеты и так далее.).

– Вторая группа – инженерное и иное оборудование. Оно делится на: механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами квартир или внутри помещений коммунальных квартир.

– Земельный участок, на котором расположен на многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства – всё, что входит в кадастровый паспорт.

К иным объектам отнесены: детские, спортивные площадки, автостоянки, гаражи…

Если имеются противоречия в составе этого имущества, то приоритет имеют те сведения, которые находятся в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности собственников в отношении общего имущества и совместного имущества.

Статья 36 ЖК РФ:

1) Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путём реконструкции.

2) Общее имущество по общему правилу не может быть предметом сделок. Но сегодня законодатель всё общее имущество на два вида – это объекты, которые потенциально имеют самостоятельное целевое назначение и которые могут быть использованы отдельно от дома. Например, колясочные, автостоянки, хозяйственные постройки на земельном участке, консьержные и другие объекты. А те объекты, которые обслуживают целиком дом (лифты, лестницы…) не имеют самостоятельного целевого назначения не могут являться предметом сделки.

Крыши и стены могут использоваться в целях рекламы только по решению собственников (они передаются в аренду – а лучше сказать «во временное пользование»), но с условием, что полученные суммы будут использованы для улучшения условий проживания собственников, чтобы уменьшить расходы собственников на содержание дома.

Позиция Европейского суда: законодатель может принять решение и ограничить права собственников в целях интересах собственников дома (в общих интересов собственников).

 

 

Право собственности на земельные участки.

Земельные участки не приватизированы.

Закон в принципе не допускает обременение земельных участков, которые уже есть. А новые обременения – по общему решения сособственников (общего собрания).

 

Управление многоквартирным домом.

Орган управления многоквартирным домом – общее собрание. Общее собрание может быть ежегодным и внеочередным.

Ежегодное имеет целью отчётностью за то, как использовалось в течение года общее имущество.

Только общее собрание может решать: принимать решения о реконструкции многоквартирного дома…

Собственник вправе обжаловать решения общего собрания, если таким решением нарушены его права и законные интересы и если он голосовал против, либо вообще не голосовал.

 

Раздел 8 – «Управление многоквартирными домами».

Некорректная терминология. Управляющая компания может управлять всем домом только если это допустит собственник, но это – редкое, очччень редко явление…

Управление общим имуществом многоквартирного дома – так корректнее.

Управление – это правомочие собственника и поэтому управление осуществляется общим собранием. Но общее собрание – это не оперативный орган.

Управление многоквартирным домом – это комплексная категория, которая включает в себя и управленческие функции (распоряжение…), но сюда также входит и содержание общего имущества, осуществление различного рода ремонтных работ и других действий.

Перечень этих действий характеризуется целью, которая стоит перед управляющим субъектом – это обеспечить сохранность, целостность общего имущества, безопасность работы инженерного оборудования, ремонт и наладка, а также обеспечение комфортных условий проживания в этом доме.

Все действия можно разделить на чисто управленческие и хозяйственные.

Надлежащее содержание общего имущества – это комплекс работ по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии общего имущества, его обследований, испытаний, наладки и регулирования инженерных систем, санитарной очистки земельного участка и самого дома. То есть действия, которые создают благоприятные и безопасные условия для проживания граждан.

А для того, чтобы осуществлять таковое содержание, необходимо разработка и принятие соответствующих инструкций по ремонту, по содержанию… Для этого собственники дома должны иметь полный перечень общего имущества.

Определён перечень работ – осмотр общего имущества, который осуществляют вселившиеся собственники. Это освещение имущества общего пользования. Обеспечения температуры и влажности в помещениях общего пользования. Уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка. Сбор и вывоз твёрдых и жидких отходов, включая те, которые создают организации и индивидуальные предприниматели, занимающие офисы в этом жилом многоквартирном доме. Принятие мер пожарной безопасности (осмотр, наладка оборудования…). Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства. Текущий и капитальный ремонт общего имущества. Подготовка к работе в осенне-зимних условиях (оборудования, помещений…).

В состав работ не входят: содержание и ремонт дверей квартир, дверей и окон, которые находятся внутри жилого помещения, утепление оконных и балконных проёмов, замена разбитых стёкол окон и балконных дверей… Это всё – обязанности собственников.

Данное правило содержит определения текущего и капитального ремонтов.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для предупреждения преждевременного износа, для устранения повреждений и неисправностей общего имущества, для поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности общего имущества.

Если же физических износ общего имущества достиг установленных законом уровней собственники обязаны решить вопрос – о капитальном ремонте, реконструкции или сносе дома.

Капитальный ремонт также проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения частей, или для восстановления разрушенных частей, а также в случае необходимости замены отдельных элементов общего имущества (например, лифтов, инженерного оборудования, несущих конструкций…).

Собственники могут заменить даже такие элементы, которые и не имеют физических разрушений, но морально устарели (новая система вентиляции и т.д.). Это собственники решают сами.

Техническая документация, которую должны иметь собственники дома. Они передаются ответственному лицу по данному дому.

· Документы технического учёта по данному дома (этим занимается БТИ и в нём находятся сведения о состоянии общего имущества дома).

· Документы и акты о приёмки результатов работ.

· Акты осмотра, проверки состояния, испытания инженерной коммуникаций, а также приборов учёта.

· Инструкции по эксплуатации дома. Эту инструкцию разрабатывает либо застройщик, либо… И передаётся под расписку в течение одного месяца в течение одного месяца получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в ТСЖ или в управляющую компанию.

· Копия кадастрового паспорта.

· Выписка из государственного реестра.

· Копия градостроительного плана земельного участка.

· Документы на обременения (сервитуты…).

· Проектно-сметная документация.

 

Статья 161 ЖК РФ обязывает собственников выбрать один из способов управления (а их там три): непосредственное управление собственниками; управление товарищей собственников жилья; управление управляющей организаций.

 

Непосредственное управление.

Первое – то, что непосредственное управление собственниками общим имуществом эффективно только тогда, когда там небольшое количество собственников, которое позволяет им договариваться, принимать единое решение, приходить к консенсусу.

 

ТСЖ – товарищество собственников жилья. Это юридическое лицо, которое специально создаётся для того, чтобы управлять общим имуществом этого многоквартирного дома.

Статья 135 ЖК РФ – в ней даётся понятие ТСЖ.

ТСЖ – это самая дорогая форма (в них должны быть председатели, бухгалтеры, заместители председателя – а им всем платить зарплаты…).

В доме могут быть собственники – члены ТСЖ и собственники – не члены ТСЖ. Не члены ТСЖ обязаны платить ровно столько, сколько платят члены ТСЖ на основании решения, принятого ТСЖ.

Закон говорит, что одна ТСЖ на несколько домов – это можно, а вот несколько ТСЖ на один дом – это нельзя.

 

Управляющая компания.