Оценка недвижимости в составе действующего предприятия

На практике при применении затратного подхода при оценке бизнеса в качестве одного из видов материальных активов рассматривается недвижимость. Оценка недвижимости, как и оценка всего бизнеса, должна быть проведена с использованием трех основных подходов:

─ рыночного (сравнительного);

─ доходного;

─ затратного.

Рыночный подход определения стоимости недвижимости основан на выборе сопоставимых объектов-аналогов, проданных на данном локальном рынке. Основными методами оценки, используемыми при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, являются метод валового рентного мультипликатора и метод сравнения продаж.

Методика применения валового рентного мультипликатора ВРМ (GRM) во многом аналогична по последовательности действий методу рынка капитала в оценке бизнеса. Валовой рентный мультипликатор определяется делением продажной цены схожего объекта недвижимости на его потенциальный валовой доход.

В соответствии с методом сравнения продаж сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по показателям, в качестве которых могут выступать:

1 кв.м. – для офисов, а также участков делового центра города;

1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

1 фронтальный метр – при коммерческом использовании в городах, при этом общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе;

1 единица, приносящая доход: по жилым помещениям, сдаваемым в аренду, - 1 комната; по театрам и ресторанам – 1 посадочное место; по гаражам, автостоянкам – место парковки 1 автомобиля.

Цена продажи единицы сравнения объекта-аналога умножается на количество единиц сравнения оцениваемого объекта – в полученную цену продажи аналогичного объекта вносятся поправки для приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если какая-либо характеристика в объекте-аналоге превосходит по качеству такую же характеристику в оцениваемом объекте, делается минусовая поправка, и наоборот.

Пример. Требуется оценить спортивный комплекс на 1500 посадочных мест по данным аналогичного объекта стоимостью 10 млн. руб., где это количество составляет 2000. У аналогичного объекта автостоянка отсутствует, у оцениваемого объекта имеется.

Цена единицы сравнения объекта-аналога – 1 посадочного места – равна: 10 млн. руб.: 2000=5000 руб. Цена продажи сопоставимого объекта исходя из количества единиц сравнения оцениваемого объекта равна: 5000 руб. ´ ´ 1500 = 7 500 000 руб. Пусть наличие автостоянки прибавляет к стоимости 1млн. руб. Тогда стоимость оцениваемого объекта будет равна 7,5 млн. руб. + + 1млн. руб. =8,5млн. руб.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на оценке ожидаемой будущей выручки путем дисконтирования будущей выручки или путем капитализации дохода.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости предполагает реализацию следующих этапов:

─ определение полной восстановительной стоимости объекта;

─ определение износа по всем возможным причинам;

─ определение остаточной стоимости путем вычитания из полной восстановительной стоимости рассчитанного износа;

─ определение рыночной стоимости недвижимости как разницы между полной восстановительной стоимостью и износом.

Полная восстановительная стоимость объекта определяется суммированием восстановительной стоимости строения и стоимости занятой земли.

Восстановительная стоимость объекта может быть получена определением стоимости замещения объекта, либо стоимости воспроизводства. Воспроизводство – это строительство точной копии оцениваемой собственности. Замещение – строительство объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным стандартам, вкусу, дизайну. Например, воспроизвести кинотеатр, которому 50 лет – значит построить точно такой же; заменить его – значит построить современный кинотеатр. Стоимость воспроизводства меньше стоимости замещения, так как стоимость замещения учитывает возможные улучшения.

Восстановительная стоимость может быть определена с помощью нескольких методов:

─ метод количественного обследования (или метод количественной инвентаризации), когда фактически составляется смета на строительство оцениваемого объекта. Возможно применение готовой сметы, если она имеется. Однако при этом необходимо сравнить нормативные расходы (по смете) с фактическими – не было ли занижения по факту.

При использовании готовой сметы цены на период возведения объекта корректируются с учетом индексов изменения цен в строительстве для приведения к текущему моменту времени. Для этого пользуются справочниками издательства «КО-Инвест». Данный метод используется при оценке стоимости строительства крупных объектов специального назначения, для которых применение других методов не обеспечивает необходимой точности расчетов;

─ метод разбивки по компонентам (метод поэлементной оценки затрат) предполагает нахождение полной стоимости воспроизводства по удельным затратам на единичный элемент. Например, по специальному справочнику определили, что затраты на 1 кв.м. внешней стены зданий нашего типа равны 200 руб., что включает 100 руб. за кирпичи, 30 руб. за раствор, 30 руб. за штукатурку, 40 руб. заработной платы. Тогда стоимость строительства стены определяется умножением 200 руб. на площадь стены. Аналогично определяется стоимость пола, крыши, водопровода и т.д. При этом возможно внесение дополнительных поправок на вознаграждение архитектору, страховку и т.д.;

─ метод сравнительной единицы (метод оценки удельных затрат) – самый простой и быстрый. Из специальных справочников используются данные по базовой стоимости строительства 1 кв.м., или 1 куб.м., взятого в качестве ориентира типичного сооружения, эти данные умножаются, соответственно, на площадь (или кубатуру) оцениваемого объекта. Возможно также применение поправок на оборудование, накладные расходы, другие элементы затрат.

В практике применения указанных методов помимо справочников «КО-Инвест» используют справочники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) или УПСС (укрупненные показатели сметной стоимости). Например, в отечественной практике формула пересчета выглядит следующим образом:

ВС=С ´ V ´ Ицен ´ К,

где ВС – восстановительная стоимость;

С – базовая удельная стоимость строительства по объекту-аналогу (на 1 куб.м.) (к примеру в ценах 1969 года – по УПВС № 18 1969г.);

V – объем (кубатура) оцениваемого здания;

К – поправочный коэффициент к объекту аналогу, равен 1, если аналог полный;

Ицен – индекс цен по пересчету цен 1969 года в цены 2001 года; в свою очередь рассчитывается по формуле Ицен = К1 ´ К2 ´ К3, где К1 – индекс изменения стоимости строительства на 01.01.1984 года к базе 1969 года; К2 – территориальная поправка к К1; К3 – индекс изменения стоимости строительства года оценки к базе 1984 года (например, по данным «КО-Инвест»).

Пример. Необходимо оценить восстановительную стоимость здания заводоуправления приборостроительного завода объемом 5256 куб.м.

В соответствии с УПВС № 18 1969г. С=25,7руб.

К1=1,19 по отрасли «приборостроение»; К2=1,03; К3=12,525, тогда

Ицен = 1,19 ´ 1,03 ´ 12,525 = 15,4

Объект является полным аналогом – то есть К=1.

Тогда ВС = 25,7руб. ´ 5256 куб.м. ´ 15,4 ´ 1 = 2 080 220 руб.

 

Перейдем к рассмотрению следующего этапа применения затратного подхода к оценке недвижимости – определения износа по всем возможным причинам.

Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют три вида износа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое устаревание.

Физический износ – любое физическое изнашивание материального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется в соответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя, 1988 год).

Функциональное устаревание может быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либо отсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента. Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затраты больше добавленной стоимости. Например, фундамент рассчитан на 3-этажный производственный корпус, а фактически имеем 2-этажный. В этом случае неустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента.

Экономическое устаревание вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторами могут быть перегруженные улицы, расположенное поблизости от жилой зоны промышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износ относится к неустранимым.

Основными методами оценки износа являются:

а) метод оценки по сроку жизни;

б) метод разбиения на конструктивные элементы;

в) метод сравнения продаж (рыночный метод);

г) метод разбиения износа по видам.

Рассмотрим их содержание.

Для понимания метода оценки по сроку жизни необходимо некоторые понятия.

Срок физической жизни объекта недвижимости (СФЖ) – период времени, в течение которого он реально существует и пригоден для эксплуатации. Расчетный срок физической жизни невозможно спрогнозировать.

Срок экономической жизни (СЭЖ) – период прогнозируемого прибыльного использования или положительного вклада в стоимость земли. В течение СЭЖ недвижимость приносит доход, происходит возмещение капитала. Как правило, сооружения переживают свою экономическую полезность, т.е. СЭЖ < СФЖ.

На дату оценки известен хронологический возраст (ХВ), т.е. фактическое время от даты ввода объекта в эксплуатацию; ХВ может не определять степень износа.

В отличие от хронологического возраста определение эффективного возраста (ЭВ) основано на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость (конкуренция, условия конкретного рынка и т.д.).

Соотношения между ЭВ и ХВ могут быть разнообразными:

ЭВ < ХВ; ЭВ > ХВ; ЭВ = ХВ

Конкретное соотношение зависит от интенсивности использования объекта, ухода за ним, его реконструкции и обновления:

ЭВ = ХВ ´ К _{использования объекта}

К _{использования объекта} определяется визуально на основе осмотра строения исходя из опыта и суждений оценщика.

Метод срока жизни основан на концепции пропорционального списания стоимости износа. При этом предполагается, что строение изнашивается ежегодно с постоянной скоростью на протяжении всего СЭЖ. Тогда износ может быть определен по соотношению:

Износ	=	Эффективный возраст
Восстановительная стоимость	Срок экономической жизни

 

Пример. Определить износ здания, которое простояло 10 лет. Срок экономической жизни этого здания 60 лет. Эксплуатировалось оно на 20% хуже нормы. Восстановительная стоимость здания составляет 1 000 000 руб.

ЭВ = ХВ ´ К исп. об. = 10 * 1,2 = 12 лет;

Износ = ВС´ ЭВ: СЭЖ = 1 000 000 руб. ´ 12: 60 = 200 000 руб.

Недостаток данного метода в том, что он учитывает прежде всего физический износ. Помимо этого метод основан на допущении о равномерности износа, тогда как на практике большинство сооружений быстрее изнашиваются в начальный период эксплуатации, медленнее – в более поздний период.

Метод разбиения на конструктивные элементы также применим для определения физического износа. При этом износ по объекту определяется суммированием величин износа его конструктивных элементов. В свою очередь, эти величины рассчитываются умножением восстановительной стоимости каждого конструктивного элемента на процент его износа, который устанавливается оценщиком на основе визуального осмотра исходя из его опыта и суждений.

Пример расчета физического износа здания методом разбиения на конструктивные элементы, представлен в табл.9.

Удельные веса каждого конструктивного элемента заданы в сборниках; процент износа установлен оценщиком; восстановительная стоимость рассчитана заранее. Сумма износа определяется умножением процента физического износа на восстановительную стоимость: 40% ´ 2000=800 (по первой строке). Процент износа (последняя колонка) рассчитывается умножением процента физического износа на удельный вес конструктивного элемента: 40% ´ 0,25=10%. Суммарный процент износа 51,25% может быть определен для проверки делением суммы износа на восстановительную стоимость – 4100: 8000 = 51,25%.

Таблица 9

Расчет износа

 

Конструктивные элементы	Уд. вес конструктивных элементов, %	% физического износа	Восстановительная стоимость	Износ
сумма, руб.	%
Фундаменты
Стены	62,5				31,25
Крыша	12,5
ИТОГО					51,25

 

Метод сравнения продаж при расчете износа использует приемы рыночного подхода к оценке бизнеса и является единственным методом оценки износа, требующим отдельной оценки земли. Достоинство метода в том, что он позволяет определить величину износа по всем причинам.

В процессе применения метода предполагается реализация следующих этапов:

─ отбор недавних продаж объектов недвижимости, похожих на оцениваемый объект;

─ определение восстановительной стоимости отобранных объектов;

─ определение износа отобранных объектов по следующей формуле:

износ = полная восстановительная.стоимость – рыночная стоимость =

= (ВС + стоимость земли) – рыночная стоимость;

─ определение процента износа отобранных объектов по формуле:

процент износа = износ: ВС;

─ из имеющейся информации выбирается типичный процент износа схожих объектов;

─ величина накопленного износа по всем причинам по оцениваемому объекту определяется путем умножения его восстановительной стоимости на процент износа.

При применении данного метода необходимо использовать несколько объектов сравнения. Целесообразно использовать метод в сочетании с другими методами оценки износа.

Пример. Определить сумму накопленного износа по всем причинам, если восстановительная стоимость оцениваемого объекта 150 тыс. руб. По объекту-аналогу имеется следующая информация: цена продажи объекта 120 тыс. руб. Стоимость земли 30 тыс. руб. Восстановительная стоимость здания 100 тыс. руб.

Износ аналога = 100 + 30 – 120 = 10 тыс. руб.

% износа аналога = 10 тыс. руб.: 100 тыс. руб. = 10%

Износ оцениваемого объекта = % износа аналога ´ восстановительную стоимость оцениваемого объекта =

= 10% ´ 150 тыс. руб. = 15 тыс. руб.

 

Пример. Определить накопленный износ здания, если его восстановительная стоимость 100 тыс. руб., стоимость земли 20 тыс. руб. Объект даёт доход в размере 15 тыс. руб., коэффициент капитализации составляет 20%.

Рыночная стоимость объекта = 15 тыс. руб.: 20% = 75 тыс. руб.

Износ = 100 + 20 – 75 = 45 тыс. руб.

 

В соответствии с методом разбиения износа по видам износ разбивается на все его составляющие:

─ устранимый и неустранимый физический износ;

─ устранимый и неустранимый функциональный износ;

─ устранимый и неустранимый экономический износ.

Данный метод является самым полным и детализированным, при этом сложен и трудоемок в применении.

Устранимый износ оценивается в сумме затрат на его устранение.

Неустранимый износ оценивается с помощью методов рыночного подхода: покупатели готовы эксплуатировать объект с конкретным неустранимым недостатком, если соответствующий неустранимый износ будет компенсироваться более низкой ценой покупки объекта.

Пример. Имеется 2 дома: 3-комнатный

4-комнатный

По 3-комнатному дому арендная плата составляет 100 долл. в месяц, по 4-комнатному – 120 долл. в месяц.

Известен годовой мультипликатор цена/доход (GRM) = 10.

Определить функциональное устаревание, которое возникает вследствие нехватки одной комнаты.

120 – 100 = 20 долл. ´ 12 мес. = 240долл. – потеря дохода в год от нехватки одной комнаты.

Цена / 240 = 10 Þ цена =240´ 10=2400 долл. – функциональное устаревание от отсутствия одной комнаты.