Порядок заключения договора финансовой аренды

1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества – что оно будет передано в аренду определенному лицу. Это требование позволяет продавцу надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче вещи.

2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если другое не предусмотрено договором.

3. Если имущество не передано арендатору в установленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре.

5. Арендатор имеет права и несет обязанности предусмотренные для покупателя в договоре купли-продажи имущества. Исключением является обязанность оплатить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя.

6. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя.

7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом. То есть исполнение последним своих обязанностей перед одним из кредиторов освобождает его от исполнения перед другим.

8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключением являются случаи, когда имущество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

 

 

Лекция № 78. Договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма)

Договор найма жилого помещения - одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является найм жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный найм)

Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать жилое помещение по прямому назначению – для проживания граждан.

Условия договора

Субъектами данного договора являются

· Наймодатель - собственник или управомоченное им лицо

· Наниматель – могут быть только граждане

Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т.д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помещением имеют право общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическими, электрическими, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное непредусмотрено законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер, он может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

В случаях когда договор найма заключен на срок менее одного года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон

Наймодатель:

· Обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии пригодном для проживания.

· Обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилое помещение, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

· Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не рпедусмотрено законом.

· При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.

· Вправе давать согласие на:

- на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;

- на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им;

- на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;

- на вселение временных жильцов;

- на заключение нанимателем договора поднайма;

- на замену нанимателя по договору найма жилого помещения.

Наниматель:

· Обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.

· Обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором.

· Обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором.

· Может осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения только с согласия наймодателя.

· Может осуществлять переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением только с согласия наймодателя.

· Вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели).

· Вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей – не более шести месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободит по истечении срока проживания или не позднее семи дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен).

· Право на преимущественное заключение договора на новый срок.

Наймодатель за три месяца до истечения срока договора должен:

- либо предложить заключить договор на тех же или иных условиях;

- отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее года.

Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора.

· Вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель.

Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

· По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживающих вместе с прежним нанимателем.