Лекция № 75. Договор аренды зданий и сооружений

 

Договор аренды зданий и сооружений - арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Особенности:

· Предметом договора являются

- здания – архитектурно-строительный объект, предназначенное для пребывания в них людей,

- сооружения – любой архитектурно-строительный объект кроме здания

· По договору передаваться может как здание в целом, так и его часть (помещение).

· Форма договора – письменная путем составления одного документа. Несоблюдение данного требования влечет его недействительность.

· Обязательной государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок более одного года. В таком случае он считается заключенным с момента такой регистрации.

· Существенным условием договора является условие о цене. При отсутствии такого условия договор считается не заключенным. Цена на пользование зданием, сооружением включает и плату за земельный участок, на котором оно расположено.

· Передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту. Его подписание и представление объекта во владение и пользование свидетельствует об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта одной из сторон рассматривается как отказ от исполнения обязательств.

· При прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется на основании передаточного акта.

Права на земельный участок

При передаче прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования:

· Арендодатель – собственник земельного участка – вправе передавать в аренду земельный участок, на котором расположены здание, сооружение в течение всего срока действия договора аренды.

· Арендодатель – несобственник – вправе передавать здания и сооружения в аренду, находящиеся на земельном участке без согласия собственника земельного участка, если это не нарушает правила пользования таким участком, установленные законом или договором.

· Арендатор сохраняет право пользования частью земельного участка, на котором находится здание, сооружение даже при переходе права собственности на такой участок к новому собственнику.

Лекция № 76. Договор аренды предприятия

 

Договор аренды предприятия - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Особенности:

· Предметом договора является имущественный комплекс, в состав которого входят:

- права владения и пользования земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, запасами сырья, топлива, материала и иные оборотные средства;

- имущественные права – права пользования землей, природными ресурсами, зданиями, сооружениями;

- исключительные права – права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукции;

- уступка прав требования;

- долги.

· Не подлежат передаче по договору аренды права, полученные на основании специального разрешения (лицензии).

· Договор совершается в письменной форме путем составления одного документа. Подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора.

· К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.

· Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

 

Права и обязанности сторон

Арендатор:

· Вправе использовать переданной имущество:

- без согласия арендодателя продавать, обменивать, материальные ценности, сдавать их в субаренду, передавать свои права и обязанности без уменьшения стоимости предприятия.

- не вправе осуществлять такие действия в отношении земли и природных ресурсов.

- без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость.

· Обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт.

· Обязан производить расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, уплатой платежей по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

· При прекращении договора обязан возвратить имущественный комплекс на основании передаточного акта, который составляется арендатором и за его счет.

· Солидарно с арендодателем несет ответственность перед кредиторами, если договор заключен без получения их согласия.

Арендодатель:

· Обязан письменно уведомить кредиторов о передачи предприятия в аренду. В течение трех месяце кредитор либо письменно сообщает о своем согласии, либо вправе требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения убытков.

В случае не уведомления кредитора о заключении договора аренды, он вправе в течение года со дня, когда он узнал о такой передаче или должен был узнать предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков.

· Обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если:

- такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплутационных свойств,

- при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.

Применение общих правил о недействительности сделок, об изменении и расторжении договора купли-продажи имеют ограниченное применение, только в случае если существенно не нарушают права и интересу кредиторов, продавца и покупателя, третьих лиц, а также интересов общества.

Лекция № 77. Финансовая аренда (лизинг)

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Особенности:

· В договоре участвуют три лица:

- арендодатель

- арендатор

- продавец имущества

· По общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем.

· Предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов.