Исследование потребительских свойств проектов

 

 

Задание: Определить наиболее вероятный уровень цены жил. зданий, пост­роенных по анализируемым проектам. В кач-ве исходных данных использованы:

графические материалы по исследуемым проектам;

данные, приведенные в описании деловой ситуации.

Теоретические положения

Под потребительскими свойствами любой продукций понимается ее способ­ность удовлетворять те или иные нужды потребителя.

Жил. дом должен быть прочным, теплым, сухим, светлым, красивым и т.д. Эти кач-ва реализуются в ходе разработки архит.-конст-го проекта здания.

Выполнение части этих требований (прочность, гидрозащищенность, уро­вень освещенности и др.) в ходе проектирований гарантируется гос. нормативами (например, СНиПом) и системой обязательной экспертизы разработанных проек­тов. Это обстоятельство позволяет покупателю жилья не рассматривать детально вышеперечисленные вопросы.

В то же вр. большое кол-во др. характеристик жилья (район строит-ва, бли­зость к торговой и транспортной инфраструктуре, наличие смежных комнат, этаж и пр.) современными нормами не регламентируется и поэтому явл. объектом гл. внимания его возможных покупателей.

В условиях рынка основой цены жилья явл. его кач-во, понимаемое как сумма его потребительских свойств.

Вопросы пенообразования на объекты строит-ва на основе спроса в рос­сийской экономике проработаны на сегодняшний день недостаточно. Однако можно сказать с уверенностью, что рыночную цену жилья можно рассчитать дос­таточно точно, взяв за основу некое «эталонное» жилье с известной ценой и вводя в нее поправки за отклонения контролируемых покупателем потребительных свойств от «эталонных».

Порядок выполнения задания

 

Определение цены 1м² общей площади в доме, построенном по исследуемому проекту, предполагается осуществить, внося поправки в цену единицы измерения некоего эталонного жилья. Расчеты сводятся в таблицу.

При заполнении таблицы рекомендуется использовать справочные данные о влиянии отдельных характеристик жилья на его рыночную цену. Рассмотрим в кач-ве примера поправки по некоторым факторам.

а) близость к центральным городским магистралям

Наиболее высоко на рынке оцениваются жилые дома, расположенные на расстоянии около 100м от городских магистралей.

Излишняя близость к магистрали (сопровождаемая повышением уровня шу­ма, загазованности) снижает рыночную цену на 1.3% за каждые 10м.

Большая удаленность от магистрали означает увеличение пешеходных, расстоя­ний, что сопровождается также падением цены примерно на 1,5% за каждые 100м.

Строит, участок в соответствий с исходными данными расположен на расстоянии 200м от улицы Ново-Садовой (см. Деловую ситуацию).

 

б) размер кухни

Эталонная величина кухни, равная 8м. Если в анализируемом проекте пло- щадь кухни равна, например, 10м, то поправка к цене составит 2,4% (1,2% х 2 м).

в) наличие смежных комнат

В эталонном жилые смежные (проходные) комнаты отсутствуют. Если в анализируемом проекте имеются такие комнаты, то снижение стоимости достигает 10%.

Общая поправка явл. алгебраической суммой. Каждая поправка имеет знак: «-», если данный фактор снижает цену, и «+» - в противном случае.

Т.к. в соответствии с заданием ожидаемая рыночная цена «эталонного» жилья составляет Ц_эт руб., то наиболее вероятная цена 1м² общей площади в доме, построенном по анализируемому проекту, будет равна:

Ц_п = Ц_эт(100% + П%) / 100% (4)

 

где, Ц_п и Ц_эт - соответственно наиболее вероятная цена 1м общей площади в доме, построенном по анализируемому проекту, и в «эталонном» здании;

Ц_эт принять равной 60 000 руб/ м ²;

П% - поправка к цене жилья, рассчитанная по табл. 2.3 прил. 2. Аналогичный расчет производится для всех анализируемых проектов, рассматриваемых в качестве возможных объектов строительства.