Организация проектно-сметного дела

 

Проектирование строительства имеет очень важное значение, т.к. от качества проекта зависит эффективность работы будущего предприятия. Проектирование по времени опережает процесс строительства. Без него нельзя начинать строительные работы, ибо можно неправильно выбрать строительную площадку, определить возможную глубину фундамента и толщину наружных стен. Если это выявится уже в ходе строительства, то строительство придется сворачивать. Возникнут бросовые затраты.

Проектно-изыскательские работы обычно выполняют специальные организации – проектные институты. Некоторые из них выделяются в качестве головных и выступают в роли генерального проектировщика. С генеральным проектировщиком заказчик заключает генеральный договор на проектирование на весь период проектирования. До начала разработки проектов заказчики дают генеральным проектировщикам задания на проектирование. Некоторые проектные работы генпроектировщик может передать на выполнение другим проектным организациям, участвующим в комплексном проектировании. Тогда между генпроектировщиком и всеми остальными проектировщиками, участвующим в комплексном проектировании, заключаются договоры: сначала на весь объем и срок проектирования, а на их основе – годовые договоры.

Результатом проектирования является разработка комплекса технической и экономической документации (схем и чертежей, технико-экономических расчётов, подтверждающих целесообразность строительства).

В составе проекта разрабатываются:

1) ТЭО (технико-экономическое обоснование); в последние годы вместо них составляется бизнес-план;

2) технический проект, который обычно состоит из таких частей:

- экономическая часть;

- генеральная планировка и транспорт;

- техническая часть;

- строительная часть;

- организация строительства;

- сметная документация, в которой определяется сметная стоимость объекта; она выступает в роли индивидуальной цены проекта;

3) рабочие чертежи, которые выполняются на основе технического проекта.

Проектирование может осуществляться в одну или две стадии:

- одностадийное проектирование: применяется по технически несложным сооружениям, по проектам массового и повторного применения, а также по объектам технического перевооружения предприятий. При этом составляется рабочий проект, объединяющий проект и рабочую документацию (чертежи);

- двухстадийное проектирование: применяется при сооружении сложных в строительном и технологическом плане объектов, при высокой стоимости объектов. На первой стадии составляется проект, а на второй – рабочая документация.

При проектировании определяется сметная стоимость объекта и составляется сметная документация в соответствии с Порядком определения стоимости строительства и свободных договорных цен на строительную продукцию в целях развития рыночных отношений (введен в действие с 1 апреля 1994 г. письмом Госстроя РФ от 23.12.1993 г. № 12-349), документом «О пересчете сметной документации строительной продукции, выпущенной до 01.01.1991 г.» (письмо Госстроя РФ от 23.12ю1997 г. № ВБ-20-292/12) и Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ. МДС 81-1.99.

При определении сметной стоимости используются СНиП (сметные нормы и правила) и другие сметные нормативы. Сметные нормативы – обобщенные названия комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.

Сметные нормативы подразделяются на следующие виды:

1) федеральные (общереспубликанские). Входят в СНиП, вводятся в действие Госстроем РФ, применяются во всех отраслях народного хозяйства;

2) ведомственные (отраслевые). Вводятся в действие министерствами и другими органами федерального управления для производственного строительства соответствующей отрасли и в отдельных районах (угольных бассейнах). Они не должны противоречить и дублировать федеральные нормативы;

3) региональные (местные). Вводятся в действие органами государственного управления и местной администрацией республик в составе РФ, г. Москвы и Санкт-Петербурга для строительства, как правило, объектов жилищно-гражданского назначения на соответствующей территории. Они не должны противоречить и дублировать федеральные нормативы;

4) собственная нормативная база пользователя – индивидуальные нормативы, учитывающие реальные условия деятельности исполнителя работ. Основываются на нормативах федерального, ведомственного или регионального уровня.

Все сметные нормативы подразделяются на две группы:

а) элементные сметные нормативы. Например, на виды ресурсов, на виды строительных работ, на монтаж оборудования и др.;

б) укрупненные сметные нормативы:

- выраженные в процентах (нормативы накладных расходов по СМР; общеотраслевой норматив сметной прибыли);

- укрупненные показатели базисной стоимости строительства, укрупнённые ресурсные нормативы и т.п.

При определении сметной стоимости используются различные формы сметной документации, подразделяемые по элементам строительства. При этом постепенно переходят от мелких к более крупным элементам строительства:

 

вид работ Þ объект Þ пусковой комплекс Þ очередь строительства Þ стройка в целом (строительство)

 

Объектом считается отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися обустройствованиями со вспомогательными устройствами, инженерными сетями, общеплощадочными работами.

Пусковой комплекс – группа объектов (их частей основного производственного и вспомогательного назначения, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки), ввод которых в эксплуатацию обеспечивает нормальную работы на предприятии.

Очередь строительства – часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции (услуг), предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Стройка – совокупность разных зданий и сооружений различного назначения, работы по которым осуществляются, как правило, по единой проектно-сметной документации.

Сметная стоимость определяется в следующих видах сметной документации:

а) смета, которая составляется после готовности рабочих чертежей и отличается большей точностью;

б) сметно-финансовый расчет, который составляется до готовности рабочих чертежей на основе укрупнённых измерителей (отличается меньшей точностью);

в) сводка затрат, объединяющих стоимость объектов производственного назначения вместе со стоимостью объектов жилищно-гражданского и др. назначения.

Сметная документация может быть: отдельная (локальная); сводная.

Охарактеризуем виды сметной документации.

1. Локальные сметы и локальные сметные расчёты.

Локальные сметы – первичные сметные документы; составляются на отдельные виды работ и затрат на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчёты также составляются на отдельные виды работ и затрат, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании рабочей документации.

2. Объектные сметы и объектные сметные расчёты.

Объектные сметы составляются на объект в целом на основе данных из локальных смет; являются сметными документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты составляются на объект в целом на основе данных из локальных сметных расчетов и локальных смет; подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации.

3. Сметные расчеты на отдельные виды затрат.

Сметныерасчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить по стройке в целом лимит средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением правительственных льгот и доплат).

4. Сводные сметные расчеты строительства предприятий (очередей).

Сводные сметные расчеты строительства предприятий (очередей) составляются на основе объектных смет и объектных сметных расчётов, а также сметных расчетов на отдельные виды затрат.

5. Сводка затрат.

Сводка затрат – сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий (очередей), когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и др. назначения.

6. Ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс, и ведомость сметной стоимости объектов по охране окружающей природной среды. Составляются они по желанию пользователя в составе проекта и рабочей документации.

Сметная стоимость строительства определяется:

- в составе ТЭО (технико-экономического обоснования);

- в составе проектно-сметной документации: а) проекта и б) рабочей документации).

В составе ТЭО: определяется расчетная стоимость, т.е. предварительная стоимость денежных средств, требующихся для осуществления строительства. При этом рекомендуется использовать укрупненные показатели базовой стоимости для объектов и видов работ. При отсутствии укрупненных показателей используются данные аналогичных объектов. В этих расчетах необходимо учитывать резерв на непредвиденные работы (затраты), НДС.

В составе проектно-сметной документации: определяется сметная стоимость объекта, т.е. сумма денежных средств, необходимая для осуществления строительства в соответствии с проектом; определяется проектной организацией по поручению заказчика при разработке проектной документации:

а) в составе проекта составляется документация:

- сметные расчеты на отдельные виды затрат;

- объектные и локальные сметные расчеты;

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- сводка затрат (при необходимости).

б) в составе рабочей документации составляются объектные и локальные сметы.

Стоимость работ в локальных сметах (расчетах) в составе сметной документации может исчисляться в двух уровнях цен:

- в базисном уровне (на основе сметных норм и цен 1984 и 1991 гг.);

- в текущем (прогнозном уровне) (на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства).

Сметная стоимость строительства, согласно технологической структуре капитальных влодений, включает элементы:

- стоимость строительных работ;

- стоимость работ по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты (как правило, проектно-изыскательские, НИОКР, на подготовку эксплуатационных кадров, содержание службы заказчика).

Сметная стоимость строительства может быть выражена формулой:

 

С_СМ = С_СМР + С_ОБ + С_ПР,

где С_СМ – сметная стоимость, руб.;

С_СМР – сметная стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

С_ОБ – сметные затраты на оборудование, инвентарь и мебель, руб.;

С_ПР – сметные прочие затраты.

 

В практике учета и планирования строительные и монтажные работы объединяются в одну статью – СМР.

Сметная стоимость СМР по методам расчета и экономическому содержанию состоит из следующих элементов:

- прямые затраты;

- накладные расходы;

- сметная прибыль.

Сметная стоимость СМР определяется по формуле:

 

С_СМР = ПЗ + НР + СП,

 

где С_СМР стоимость строительно-монтажных работ;

ПЗ – прямые затраты;

НР – накладные расходы;

СП – сметная прибыль.

 

Прямые затраты включают стоимость материалов, деталей конструкций; расходы на эксплуатацию строительных машин. Определяются прямым счётом на основании:

а) физических объемов по конструкциям, видам работ;

б) сметных норм и цен.

Накладные расходы учитывают затраты, связанные с созданием общих условий строительного производства, его обслуживание, организацией и управлением. Определяются в процентах к объему прямых затрат с использованием общеотраслевых укрупнённых нормативов, нормативов по видам СМР или индивидуальные нормы для конкретной организации. Расчет ведется в соответствии с Методическими рекомендациями 1992 г., 1996г., 1999г.

Сметная прибыль – сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование.

Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ. Определяется в локальных сметах в соответствии с Методическими рекомендациями 1992года.

Размер сметной прибыли определяется на основе:

- рекомендуемых общеотраслевых нормативов в размере 50% размера оплаты труда рабочих или 12% суммы сметных прямых затрат и накладных расходов;

- индивидуальных норм для конкретной организации.

В сводных сметных расчетах, определяющих лимит средств, необходимых для полного строительства всех объектов, предусмотренных проектом, определяется полная сметная стоимость. В неё, наряду со стоимостью по локальным сметным расчетам, включаются также средства на покрытие лимитированных затрат:

- на удорожание работ, выполненных в зимнее время, и другие затраты; определяются в процентах от стоимости каждого вида работ или от итога СМР по всем локальным сметам;

- резерв средств на непредвиденные расходы и работы, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе строительства при уточнении проектных решений. Он устанавливается в размере не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.

За итогом сводного сметного расчета указываются:

а) возвратные суммы, которые учитывают стоимость материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений (15% от сметной стоимости), а также материалов, получаемых в порядке попутной добычи;

б) сумма НДС (18% от итоговых данных).

 

5.4. Ценообразование в строительстве

 

До 1 января 1991 г. система ценообразования на строительную продукцию в России была основана на фиксированных (неизменных в течение достаточно длительного периода – от 5 до 15 лет) оптовых ценах, тарифах и других элементах стоимости строительства. Она соответствовала требованиям директивного планирования, но в рыночных условиях ценообразование в строительстве изменилось.

Механизм ценообразования имеет следующие специфические особенности:

- каждый строительный объект имеет свою индивидуальную цену;

- при формировании цены на строительную продукцию учитывается фактор времени в связи с длительностью производственного цикла строительства;

- в связи с высокой материалоемкостью строительной продукции необходимо систематическое отслеживание цен на строительные материалы и определение их влияния на себестоимость (цену) строительной продукции;

- в формировании цены на строительную продукцию участвуют одновременно проектировщик, заказчик и подрядчик, каждый из которых преследует свои интересы.

В условиях рыночных отношений оценка строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.

Для оценки строительной продукции в ходе подготовки предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию рекомендуется составлять:

а) при разработке предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

б) при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных торгах, на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика в зависимости от конкретной ситуации могут составляться различными методами. В рыночных условиях применяются следующие методы определения стоимости строительства:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов аналогов.

В современных условиях приоритетными являются ресурсный и ресурсно-индексный методы.

Ресурсный метод: калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах (конструкциях и т.д.), данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходах энергоносителей, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.

Ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-индексный: основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода. Приведение в уровень текущих (прогнозных цен) производится путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.

Базисно-компенсационный – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарафов на потребляемые в строительстве ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, инвентарь, услуги и пр.), с уточнением этих расчетов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов.

Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов аналогов – это использование стоимостных данных по зданиям и сооружениям, аналогичных проектируемому в данный момент.

Формирование договорных цен на строительную продукцию осуществляется, как правило, на конкурсной основе через проведение подрядных торгов.

Договорные цены могут быть:

- открытыми, уточняемыми в ходе строительства в соответствии с условиями договора;

- твердыми (окончательными).

Договорные цены желательно формировать как по стройке в целом, так и с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а также и по пусковым комплексам.

Подготовка материалов обоснования свободной (договорной) цены является обязанностью той стороны, которой (по договоренности) поручается это сделать. Как правило, это – подрядчик. Договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, сделанных подрядчиками, участвующими в проведении подрядных торгов. Если торги не проводятся, то договорная цена устанавливается на основе согласования её между заказчиком и генподрядчиком. В результате совместного решения оформляется протокол согласования (ведомость договорной цены на строительную продукцию), которая является неотъемлемой частью договора подряда.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена на строительную продукцию не может быть изменена без согласия другой стороны.

После установления договорной цены на строительную продукцию и получения сведений о стоимости приобретаемого оборудования заказчиком при необходимости могут вноситься коррективы в инвесторскую смету с тем, чтобы правильно определить общий размер средств, необходимых для строительства. Может уточняться также базисная стоимость подрядных работ, которая должна быть идентичной для заказчика и для подрядчика.

За итогом договорной цены на строительную продукцию отдельной строкой показывается сумма НДС.

 

Тема 6. Управление инвестициями

 

6.1. Государственное регулирование инвестиционной деятельности

6.2. Управление инвестиционной деятельностью фирмы

6.3. Управление инвестиционными рисками

6.4. Управление инвестиционным портфелем

6.5. Управление инвестиционным проектом

 

Управление инвестициями как системой состоит из следующих блоков, расположенных в иерархическом порядке:

1) государственное управление на федеральном и региональном уровнях;

2) управление на мезоуровне (на уровне отрасли);

3) управление инвестиционной деятельностью фирмы;

4) управление инвестиционным портфелем;

5) управление отдельным инвестиционным проектом;

6) управление инвестиционными рисками.