После 1971 года печатный станок начал работать на всю катушку, потому что правительству США нужны были эти фантики, именуемые долларами, для оплаты расходов и долгов.

Ввиду того что США потребляют очень много Нефти, когда цены на нефть подскочили, американские доллары хлынули в Саудовскую Аравию. По мере роста стоимости нефти поток долларов в страны арабского мира продолжал нарастать. Нефтедолларам нужно было найти какое-то пристанище, поэтому они хлынули в Лондон, поскольку лондонские банки достаточно велики, чтобы принять такие объемы денег. Из Лондона эти нефтедоллары перетекали в карманы всех, кто готов был взять их взаймы. Особенно охотно занимали деньги латиноамериканские страны, благодаря чему в конце 1970-х и начале 1980-х экономика Латинской Америки раздулась как мыльный пузырь, который в конце концов лопнул, обернувшись долговым кризисом. Из Латинской Америки эти горячие деньги потекли в Японию, где тоже вызвали сначала бум, а потом, в 1989 году, крах. Оттуда нефтедоллары попали в Мексику и другие страны, вызвав в 1994 году кризис мексиканского песо, в 1997 году — кризис в Азии, а в 1998 году — дефолт и крах рубля в России.

Все это время американские банкиры и Уолл-стрит высокомерно посмеивались над остальным миром, убежденные в том, что все эти бумы и последующие кризисы не коснутся Соединенных Штатов.

В годы правления Клинтона (1993—2001) американскому правительству удавалось сводить баланс доходов и расходов, поэтому брать деньги в долг не приходилось. Это очень печалило банкиров всего мира, которые вынуждены были искать других клиентов, желающих занять триллионы долларов. Таких заемщиков они нашли в лице «Fannie Мае» и «Fraddie Mac» — полугосударственных финансовых учреждений. Они заняли от 3 до 5 триллионов долларов горячих денег, после чего стали ссужать их всем, кто хотел купить новое или рефинансировать старое жилье. Так начал расти пузырь на рынке недвижимости США.

Когда в отношении «Fannie Мае» и «Fraddie Mac» и их руководства было начато расследование, они прекратили заимствовать эти деньги. И опять появилась необходимость куда-то пристроить этот бескрайний океан контрафактных долларов. В конце 1990 х годов президент Клинтон и председатель Федерального резерва Алан Гринспен изменили правила игры для крупнейших банков, таких как «Goldman Sachs», «Bank of America» и «Citigroup», и триллионы долларов хлынули в их закрома. Теперь уже им пришлось искать, куда дальше передать эти деньги. Ведь финансы должны постоянно двигаться.

Чтобы помочь банкам и дельцам с Уолл-стрит обеспечить движение данных денег, ипотечные брокеры, работающие на такие компании, как «Countrywide Mortgage», начали активные поиски желающих взять их взаймы. Поиски привели их в беднейшие кварталы. Ипотечные брокеры предложили ипотечные кредиты миллионам американцев, которые не имели ни работы, ни доходов, ни каких-либо активов и считались некредитоспособными. Очень скоро эти бедняки смогли осуществить свою Американскую мечту, которая, однако, оказалась для них непозволительной роскошью.

По мере нарастания мыльного пузыря этих субстандартных, то есть крайне рискованных, токсичных кредитов крупные банки перепродавали их в красивой упаковке — так, как если бы это были нормальные активы. Мнимые активы, а фактически деривативы субстандартных, безнадежных долгов, под звучными названиями «ценные бумаги, обеспеченные закладными», и «облигации, обеспеченные ипотеками», продавались другим банкам, пенсионным фондам и инвесторам. Это было то же самое, что под видом удобрения продавать обычный конский навоз, обдав его духами и упаковав и красивый пакет. Единственная разница между субстандартными долгами и конским навозом заключается в том, что от конского навоза, если его правильно использовать, польза все-таки есть.

 

Я уже писал о том, что самыми образованными в финансовом смысле людьми на свете являются те, кто извлек пользу из этого кризиса. Может быть, не они стали его причиной, но он оказался им на руку. Многие заработали на кризисе миллионы, а некоторые - миллиарды. Они до сих пор торгуют этим конским навозом — и наживаются на нем. Как могла принадлежащая Уоррену Баффету рейтинговая компания «Моody's» присвоить этому навозу рейтинг AAA? По мере того как этот финансовый навоз в угоду умнейшим финансистам распространялся по всему миру, цены на недвижимость росли не переставая, благодаря чему миллионы людей смогли ощутить себя богачами, поскольку принадлежавшая им недвижимость росла в цене, то есть они ориентировались на прирост капитала. Наблюдая за ростом стоимости своего недвижимого имущества, люди ошибочно полагали, что пропорционально растет и их состояние, их чистый капитал. Поддавшись эйфории, они начали напропалую сорить деньгами, влезать в долги, рефинансировать свое жилье для погашения долгов по кредитным карточкам, всячески способствуя тому, чтобы мыльный пузырь недвижимости превратился в гигантский воздушный шар. Поэтому, когда такие специалисты, как бывший председатель ФРС Гринспен и ее нынешний председатель Бернанке, утверждают, что невозможно было вовремя разглядеть этот величайший в истории воздушный шар, у меня нет слов от возмущения.

Вот некоторые сделанные в связи с этим комментарии Бернанке.

20 октября 2005 года: «Цены на жилье за последние два года выросли на 25 процентов, и, хотя спекулятивная составляющая имеет место, в общенациональном масштабе этот рост опирается на прочное основание».

15 ноября 2005 года: «Относительно надежности этих деривативов надо сказать, что по большей части их куплей-продажей занимаются хорошо знающие свое дело институты и индивиды, у которых есть значительная мотивация правильно понимать эти финансовые инструменты и правильно пользоваться ими. Федеральный резерв обязан следить затем, чтобы институты, деятельность которых он регулирует, имели надлежащие системы и процедуры, обеспечивающие должное управление портфелями деривативов, не подвергая финансовую систему не нужному риску».

28 марта 2007 года: «При нынешнем положении дел влияние наблюдающихся на субстандартном рынке проблем на финансовые рынки и экономику в целом представляется ограниченным. Так, например, в части ипотек, выдаваемых обычным заемщикам, и ипотек с фиксированной процентной ставкой ситуация выглядит весьма благополучной, уровень просрочек платежей невелик».

10 января 2008 года: «Рецессия Федеральным резервом в настоящее время не прогнозируется».

16 марта 2009 года: «Мы предполагаем, что рецессия закончится уже в текущем году».

Господин Бернанке — выпускник Массачусетского технологического института, профессор Стэнфордского и Принстонского университетов и, наверное, блестящий экономист. Однако складывается впечатление, что он живет в каком-то ином мире, нежели мы с вами.

В 2002 году увидело свет «Пророчество богатого папы», где предсказывалось приближение крупнейшего в истории биржевого краха. Нет нужды заканчивать МТИ, Стэнфорд или Принстон, чтобы предсказывать будущее. В предисловии к той книге я писал, что у вас, возможно, еще есть время до 2010 года, что бы подготовиться.

Как и следовало ожидать, «Пророчество богатого папы» было подвергнуто жесточайшей критике в ведущих финансовых изданиях, таких как «Wall Street Journal» и «Smart Money».

В 2007 году, когда обнаружилось, что субстандартные заемщики не способны погашать задолженность, рынок недвижимости начал сдуваться. За этим последовал глобальный банковский кризис, особенно сильно поразивший США и Европу. Вслед за Соединенными Штатами под тяжестью долгов рухнули Португалия, Ирландия, Италия, Греция и Испания. Если бы не Германия, от Европейского союза и единой валюты ничего бы не осталось. Долговой кризис был преодолен созданием новых долгов. Волнообразная череда пузырей и взрывов, порожденная после 1971 года арабскими нефтедолларами, продолжается. Эти горячие деньги по-прежнему ищут пристанища, ждут, кто следующий возьмет их в долг. Дело в том, что после 1971 года мировая экономика просто не может расти и развиваться, если люди не берут кредиты.

Сегодня пристанища ищут уже триллионы долларов (и других обесценивающихся валют), и именно в этом заключается причина того, что кредиты выдаются под мизерные проценты и еще меньшие проценты получают те, кто несет свои деньги в банки. Проще говоря, существующая финансовая система поощряет должников и наказывает бережливых вкладчиков.

Почему банкиры не любят вкладчиков

Чтобы лучше понять суть мирового финансового кризиса, нужно разобраться, чем живут банкиры. Ниже схематически представлены финансовые отчеты банкира и вкладчика:

Для вкладчиков 100 долларов, лежащие на сберегательном счете, являются активом, а для банкира эти же деньги являются пассивом.

ВОПРОС

Почему для банкира это пассив?

Краткий ответ

Актив, по определению, — это то, что кладет деньги В ваш карман. Пассив — это то, что вынимает деньги из вашего кармана. Поскольку банкир вынужден платить вкладчику проценты, 100 долларов на счете вкладчика являются для вкладчика активом, а для банкира — пассивом.

ВОПРОС

На чем зарабатывает банкир?

Краткий ответ

На должниках.

Объяснение

Банки всего мира работают по системе, которая известна как частичное банковское резервирование.

Проще говоря, когда вы держите на сберегательном счете какую-то сумму, банк имеет право выдавать кредит, равный величине вашего вклада, умноженной на определенный коэффициент (мультипликатор). Предположим, мультипликатор равен 10. Значит, опираясь на каждый ваш доллар, банкир может выдать кредит на сумму 10 долларов. Как по волшебству, ваш доллар превращается в 10 долларов, которые банкир может ссудить желающим под более высокие проценты, чем он платит вам. Вот как банкиры делают деньги на должниках и теряют деньги на вкладчиках и вот почему банкиры так любят должников.

Если правительство хочет увеличить денежный оборот, мультипликатор увеличивают, скажем до 40.

Именно это в 2004 году позволила сделать пяти крупнейшим банкам Комиссия по ценным бумагам и биржам во имя спасения экономики. Такой огромный мультипликатор привел к образованию гигантского мыльного пузыря, и теперь мы пожинаем плоды этого шага в виде глобального долгового кризиса, вызванного образованием огромной задолженности, которую Невозможно погасить.

Когда должники не могут платить по своим долгам, и вкладчики штурмуют двери банков, желая забрать свои деньги. Такую ситуацию называют «набегом на банк». «Набег на банк» провоцируется в первую очередь самой системой частичного банковского резервирования, позволяющей банку ссужать средств больше, чем находится у него на депозитах.

Если правительство хочет охладить слишком разогретую экономику, Казначейство США и Федеральный резерв дают распоряжение уменьшить денежный мультипликатор, скажем до 5. Это означает, что на каждый вложенный вами доллар банк может выдать кредитов на 5 долларов. Поскольку кредитных денег становится меньше, процентные ставки растут и экономика замедляется.

Как вы, возможно, заметили, система частичного банковского резервирования обесценивает ваши сбережения, магическим образом создавая деньги из воздуха каждый раз, когда вы приносите свои кровно заработанные в банк. Эта система действует во всем мире. Ее санкционируют и Всемирный банк, и Международный валютный фонд (МВФ).

При денежном мультипликаторе, равном 10, финансовая ситуация выглядит так, как показано на рисунке ниже.

Настоящее волшебство происходит, когда банкир платит вкладчику, скажем, 2 процента годовых, а кредиты выдает по ставке от 5 до 25 процентов, да еще с мультипликатором.

Давайте возьмем осторожную оценку (10 процентов):

Вкладчик: $100 х 2% = $2 в год.

Заемщики: $1000 х 10% = $100 в год.

В этом примере банк зарабатывает 100 долларов на депозите в размере 100 долларов и платит вкладчику только 2 доллара за право пользоваться его деньгами. Вот почему банкиры любят заемщиков.

Проще говоря

Если все кажется вам слишком сложным и запутанным, то достаточно просто понять, что банкиры гораздо больше нуждаются в заемщиках, нежели во вкладчиках. Если мы с вами перестанем брать кредиты, экономика тут же остановится, поскольку на сегодняшний день все деньги, которые крутятся в экономике, — это долги. Другими словами, на долгах весь мир держится.

Налоговое законодательство поощряет должников

Теперь мы знаем, почему налоговые ведомства поощряют должников, освобождая их от налогов, и наказывают вкладчиков, облагая доход от вкладов налогами по самым высоким ставкам — как заработанный.

Кем быть?

В 1973 году я вернулся домой, на Гавайи, из Вьетнама. Я не был дома с 1965 года. Мне осталось служить еще год, но, на мое счастье, я получил назначение на военно-воздушную базу Корпуса морской пехоты, расположенную именно на Гавайских островах.

Я покинул отчий дом 18-летним юношей, а вернулся молодым человеком 26 лет. Я всю свою жизнь с уважением слушал старших людей. Окончив после школы Мореходное училище торгового флота в Нью-Йорке, Я какое-то время плавал третьим помощником на танкере и для своего возраста (тогда мне был 21 год) прилично зарабатывал — вдвое больше отца, которому тогда было пятьдесят.

Но вместо того, чтобы сделать карьеру в танкерном флоте «Standard Oil» и со временем стать капитаном, я ушел оттуда и записался в Корпус морской пехоты, где, будучи лейтенантом, стал получать 200 долларов в месяц, что было намного меньше тех 4 тысяч долларов, которые я получал, работая на танкере. Меня направили в летную школу в Пенсаколу, штат Флорида, и через два года я обзавелся крыльями.

Это был 1971 год. Меня сразу же перебросили на базу Кэмп-Пендлтон, где я прошел усиленную подготовку. В 1972 году на борту военно-транспортного самолета я был отправлен во Вьетнам. В том году я трижды разбивался и был очень рад год спустя вернуться домой целым и невредимым.

Оказавшись дома и уже предвосхищая окончание военной службы, я стал все больше задумываться о своей дальнейшей жизни. Мне было 26 лет, и я понимал, что пришло время решать, чем я намерен заниматься в своей гражданской жизни. Авиабаза находилась всего в 15 минутах езды от дома моего родного отца и в 30 минутах — от офиса богатого папы в Вайкики. За последний год военной службы я много раз ездил к тому и к другому, чтобы послушать их советы насчет моего будущего.

Мой бедный папа считал, что мне следует пойти в гражданскую авиацию, последовав примеру многих других военных летчиков. Когда я ответил ему, что мне надоело летать, он посоветовал вернуться в «Standard Oil» и снова плавать на танкерах третьим помощником. Он говорил: «Зарплата там отличная, причем работать приходится только семь месяцев в году, а пять месяцев — отпуск». Когда в ответ на эту идею я покачал головой, он предложил вернуться за парту, получить степень магистра, а может и доктора, а потом устроиться на государственную службу. На это я ответил так: «Уж лучше я вернусь во Вьетнам».

Мое нежелание продолжать учебу, а затем устроиться на государственную службу имело глубокие корни. Дело в том, что мой отец сам выбрал этот путь и пришел в тупик. В свои 54 года он остался без работы и без сбережений. Весь его жизненный план рухнул, когда он ушел с поста руководителя Департамента образования штата Гавайи, чтобы баллотироваться на пост заместителя губернатора от Республиканской партии. На этих же выборах на пост губернатора переизбирался его босс — но от Демократической партии. Когда мой бедный папа проиграл, ему полностью закрыли доступ на госслужбу в штате Гавайи.

Это абсолютно естественно, что я не мог принять от него совет делать то, что в его собственном случае не принесло никаких результатов. Мой высокообразованный папа считал, что мне следует работать на правительство в квадранте Р. Но, глядя на своего безработного отца, я мог представить себе, какое будущее может быть уготовано мне самому, если я пойду тем же путем.

Я поблагодарил отца и поехал в Вайкики, в офис богатого папы. Теперь я точно знал, чьему совету последую. Я понял, что мне судьбой предначертано стать предпринимателем, работающим в квадрантах Б и И.

Учитесь инвестировать в долги

В 1973 году отец моего друга Майка объяснил мне, что если я хочу пойти по его стопам, то должен научиться трем вещам:

1. Продавать.

Умение продавать (а также убеждать) является самым важным качеством предпринимателя. Ведь его главная задача — собирать деньги для инвестиций.

2. Анализировать рыночные тренды.

Сегодня умение предсказывать будущее рынка, отслеживая его прошлое, называют техническим анализом.

3. Инвестировать в недвижимость.

А это значит научиться строить богатство при помощи заемных средств.

Богатый папа хорошо понимал суть свершившихся и 1971 году изменений в финансовой сфере, происшедших при администрации Никсона. Недаром еще в 1972 году, когда я служил во Вьетнаме, он советовал мне по газетам следить за стоимостью золота, а заодно обращать внимание, как на эти перемены реагируют вьетнамцы. В книге «Заговор богатых» я описал случай, когда вьетнамская продавщица фруктов, получив от меня 50 долларов, с презрением вернула их обратно. В этом я увидел знак скорого кризиса, того самого, который мы переживаем сейчас и который в конце концов похоронит американскую валюту.

Когда я попросил богатого папу пояснить, зачем он рекомендует мне заняться изучением инвестирования в недвижимость, он ответил: «Доллар — это больше не деньги. Отныне настоящие деньги — это долги. Если хочешь быть богатым, учись использовать заемный капитал».

Когда я попросил отца Майка стать моим учителем, он ответил: «Нет. Твоими первыми инвестициями должны стать инвестиции в собственное образование». Он не хотел тратить время на человека, который вообще ничего не знает о недвижимости и долгах. «А вот когда ты приобретешь необходимые знания и навыки, — продолжал он, — тогда я смогу стать для тебя коучем. Но сначала ты сам должен приложить усилия и чему-то научиться».

Я покинул офис богатого папы немного расстроенный. Я понятия не имел, где и каким образом смогу получить знания и навыки, необходимые для того, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость. Я знал, что существуют курсы для подготовки риелторов, но знал также, что риелторы не являются инвесторами. Я знал это благодаря тому, что отец моего друга не раз объяснял мне, что они всего лишь агенты, брокеры, посредники, которые заканчивают соответствующие курсы и получают лицензию на право продавать недвижимость, но к инвестициям в недвижимость все это никакого отношения не имеет. Лицензия позволяет им продавать принадлежащие не им дома и получать комиссионные. Это деятельность, относящаяся к квадранту С, и большинство риелторов ничего Не знают об инвестициях, относящихся к квадранту И. Расставшись с богатым папой, я понял, что должен получить образование, относящееся к квадранту И. Я знал, что быть агентом, торгующим недвижимостью и квадранте С, — не моя стезя.

Однажды вечером, когда я на авиабазе готовился к утреннему вылету, по телевидению показали рекламный ролик, призывавший телезрителей записываться на курсы инвестирования в недвижимость. Я набрал номер, светившийся на экране, и записался на первое бесплатное вводное занятие, которое должно было состояться через несколько дней. На этом бесплатном семинаре я услышал в точности то, что хотел услышать, и с готовностью отдал 385 долларов за трехдневный курс, который ожидался через несколько недель. В то Время 385 долларов для военного летчика, получавшего 900 долларов в месяц «грязными», были целым состоянием. Как и большинству людей, мне приходилось платить за купленные в кредит дом, машину, нести другие расходы. В тот момент я не мог понять, умно ли я поступил, так легко расставшись с деньгами, или сглупил, и это сводило меня с ума.

Вопреки моим опасениям, эти 385 долларов оказались самым удачным капиталовложением за всю мою жизнь. Знания, приобретенные на этих занятиях, принесли мне миллионы долларов, значительная часть которых даже не облагалась налогом. Но еще важнее денег было воздействие, которое эти курсы оказали на вашу жизнь. Именно благодаря инвестициям в образование мы с Ким смогли обрести финансовую свободу, когда ей исполнилось 37, а мне — 47 лет.

В 1973 году я сделал в точности то, чему учил нас преподаватель на курсах. На протяжении нескольких недель я присматривался к различным инвестиционным возможностям. В каждом случае риелторы, продавая интересовавшую меня недвижимость, уговаривали: «Лучшей сделки на Гавайях вы не найдете, сколько ни ищите. Здесь все очень дорого». Я был готов к таким разговорам, потому что инструктор предупреждал нас: «Они агенты по продаже, а не инвесторы. Им надо продать товар».

После нескольких недель поисков, на протяжении которых я снова и снова слышал слова «Здесь такое невозможно. Того, что вас интересует, попросту не существует», я наконец нашел крошечное риелторское агентство на задворках Вайкики, где мне удалось услышать ответы, которые я искал. Когда я сказал брокеру, что ищу недвижимость в инвестиционных целях, расположенную в хорошем районе, совсем недорогую, которая обеспечит мне положительный денежный поток, он улыбнулся и сказал: «У меня есть то, что вы ищете. Более того, у меня таких объектов примерно 35 штук».

Три дня спустя я вылетел на остров May и, взял там напрокат машину и поехал смотреть недвижимость. Оказавшись на месте, я не мог поверить своим глазам. Зрелище было фантастическое. Комплекс находился через дорогу от прекрасного песчаного пляжа — как на старых открытках с видами Гавайев. Столь низкая цена объяснялась тем, что прежний владелец не мог рассчитаться по ипотеке и ему грозила конфискация заложенной недвижимости. Это была грандиозная распродажа. Я, как ребенок в кондитерском магазине, переходил от одного домика к другому, высматривая, что мне больше понравится. Наконец я остановил свой выбор на одном из них. Все домики стоили одинаково: по 18 тысяч долларов. Условия: 10 процентов, то есть 1800 долларов, сразу, а остаток кредитуется продавцом.

Это было как раз то, чего, по мнению большинства риелторов, просто не могло существовать, и находилось все это не где-нибудь, а на острове Мауи, в непосредственной близости от одного из самых популярных курортов. Предложенные условия означали, что мне не нужно было обивать пороги банков, выпрашивая заем.

Когда я понял, что денежный поток мне гарантирован, то без колебаний вытащил кредитную карточку и заплатил по ней 1800 долларов. В тот проект я не вложил ни одного своего доллара, а заработок оказался самый реальный. Со временем я выкупил еще два домика из этого комплекса, и купил бы больше, но лимит по кредитной карточке оказался исчерпан.

Все шло хорошо примерно шесть месяцев. А потом пришла беда. Прорвало канализационную систему, и мой лучший домик затопило нечистотами. Тогда мне довелось узнать, что денежный поток может быть и отрицательным. Арендатор съехал, и то, что было активом, в одночасье превратилось в пассив. Вместо того чтобы зарабатывать 20 долларов в месяц, я терял 300 долларов в месяц. Я столкнулся с кошмаром, из-за которого большинство инвесторов как раз и сторонятся недвижимости: необходимость должного управления и угроза отрицательного денежного потока.

Так началось мое настоящее образование, уроки жизни. Слава Богу, с двумя другими домами все было в порядке. Я учился использовать заемный капитал в целях обогащения и одновременно узнавал, что, если не проявлять осмотрительность, долги могут и разорить. Это были первые бесценные уроки, благодаря которым я получил наглядное представление о силе долгов.

Сегодня занимающиеся недвижимостью брокеры продолжают твердить нам с Ким: «То, чего вы хотите, невозможно». Они продолжают твердить это даже после того, как на их глазах мы покупаем комплексы на 300—500 квартир в долг и зарабатываем на этом миллионы, не облагаемые налогом. Большинству агентов по торговле недвижимостью это кажется непостижимым, потому что они приучены мыслить на языке квадранта С, а не И.

Поскольку неосторожное обращение с долгами может быть смертельным, мы рекомендуем начинать с малого. Заключайте небольшие сделки, как это делала Ким, когда покупала свои первые 20 объектов недвижимости. И постепенно учитесь управлять долгами и недвижимостью.

В долги влезть легко. А правильно распорядиться ими — трудно.

Почему многие должники попадают в беду?

ВОПРОС

Почему очень многие люди, влезая в долги, попадают в беду?

Краткий ответ

Они используют долги для покупки пассивов. Богатые же в долг покупают активы.

Объяснение

В книге «Богатый папа, бедный папа» я объяснял, что дом, в котором вы живете, активом не является, поскольку обладание им не приносит денег в ваш карман. Наоборот, вам приходится оплачивать кредит, налоги, страховку, содержание. Активом дом становится, когда за все это платят арендаторы, да еще и вам остается.

Мы влезаем в долги для того, чтобы приобрести активы, которые будут пополнять деньгами наши карманы. Речь необязательно идет о недвижимости. Например, Ким принадлежит яхта. Для большинства людей яхта является пожирающим деньги пассивом, настоящей черной дырой на воде. Наша же яхта является активом, потому что мы используем ее для организации туристических прогулок, в результате чего содержание яхты, кредит, страховку и все прочие расходы покрывают туристы, к тому же она приносит нам прибыль. Таким образом, мы пользуемся своей яхтой, когда захотим, и нам это не только ничего не стоит, но даже приносит ежемесячный доход.

Помните, что ту или иную вещь (дом, яхту, бизнес, нефть, золото) активом делает не принадлежность к какому-то классу активов. Все зависит от направления и денежного потока. Если деньги текут в ваш карман, значит, это актив. Если же они текут в другую сторону, это пассив. В теории все просто, на практике же возникают многочисленные трудности.

Недвижимость в реальной жизни

ВОПРОС

Не могли бы вы привести реальный пример того, как приобрести что-то целиком в долг и при этом иметь положительный денежный поток?

Краткий ответ

Разумеется.

Пример из реальной жизни

В данном примере речь идет о проекте, в котором мы с Ким участвовали как финансовые партнеры Кена Макэлроя и Росса Маккалистера. Всю работу проделали они, они же управляют недвижимостью, а мы только внесли свою долю и теперь получаем свою долю.

Проект: 144 квартиры +10 акров пустующей земли

Местоположение: Тусон, штат Аризона

В Тусоне находятся Аризонский университет, военная база, пограничная служба, так что число рабочих мест постоянно растет. А поскольку многие рабочие места временные, спрос на съемное жилье высок.

В базах данных риелторских агентств эта недвижимость не фигурировала. Кен и Росс были там управляющими, а когда владелец дал им понять, что хочет продать свою собственность, они пригласили нас с Ким, а также еще двух инвесторов выкупить ее в складчину. Как вы, наверное, знаете, большинство наиболее выгодных сделок осуществляются среди своих, то есть самые лакомые куски достаются инсайдерам.

Цена: 7,6 миллиона долларов (7,1 миллиона за 144 квартиры и 500 тысяч за землю).

Финансирование: 2,6 миллиона долларов (уже погашенная прежним владельцем доля ипотечного кредита) от инвесторов плюс новый заем в размере 5 миллионов долларов.

План: построить 108 новых квартир на пустующей земле.

Финансирование дополнительного строительства: 5 миллионов долларов на строительство 108 квартир под залог существующей недвижимости и 10 акров земли.

Общее количество квартир по окончании строительства: 252.

Суммарный финансовый пакет: 2,6 миллиона долларов собственного капитала +10 миллионов долларов долга.

Новая база: 12,6 миллиона долларов.

Новая оценка: 18 миллионов долларов.

Оценка возросла ввиду повышения стоимости аренды.

Новое финансирование: кредитный рычаг в размере 75 процентов = 13,5 миллиона долларов ($18 миллионов х 75% = $13,5 миллиона).

Погашение старых займов: $13,5 миллиона - $10 миллионов = $3,5 миллиона.

Доход инвесторов: 3,5 миллиона долларов. Чистые итоги: Мы с Ким вложили 1 миллион долларов. Из 3,5 миллиона дохода инвесторов на нашу долю пришлось 1,4 миллиона. Эти деньги мы реинвестировали в жилую недвижимость в Оклахоме.

Налоги на 1,4 миллиона долларов: 0.

На сегодняшний день те 252 квартиры в Тусоне до сих пор принадлежат Ким, Кену, Россу и мне. Поскольку сумма вложенных нами в эти квартиры собственных денег равна нулю, рентабельность наших инвестиций следует признать равной бесконечности.

За семь лет мы с Ким, используя ту же самую стратегию, сотрудничали с Кеном и Россом в приобретении более чем 2500 объектов недвижимости. Сегодняшний экономический климат, как никогда, способствует покупке недвижимости, поскольку низкие цены на недвижимость сочетаются с еще более дешевым кредитом. Благодаря дешевому кредиту и повышающейся стоимости аренды наши доходы от сдачи недвижимости внаем неуклонно растут. Рост стоимости аренды объясняется тем, что в условиях кризиса меньшее число людей может позволить себе покупку жилья, поэтому им приходится жилье снимать.

Когда в период между 2005 и 2007 годами пузырь на рынке недвижимости достиг своего пика, мы потеряли арендаторов, потому что многие из них поспешили воспользоваться субстандартным финансированием, позволявшим им купить то, что они не могли себе позволить. Таким образом, в условиях бурного роста рынка мы фактически зарабатывали меньше. Но когда пузырь лопнул, арендаторы вернулись, и наш денежный поток возрос. Более того, в то время как жилье в целом подешевело, принадлежавшие нам многоквартирные доходные дома выросли в цене.

Когда банки рассматривают крупные заявки на заем, где счет идет на миллионы долларов, они анализируют как прежние сделки потенциального заемщика, так и недвижимость, которую он собирается приобретать в этот раз. Таким образом, главный фокус их внимания сосредоточен на денежном потоке, а не на личности заемщика.

Если же люди покупают жилье для себя, банки исследуют кредитоспособность самого заемщика, потому что ни о каком доходе от приобретаемого жилья речи нет.

Хорошая новость заключается в том, что ту же самую стратегию можно применять и тогда, когда речь идет о небольших операциях с недвижимостью. При покупке своей первой недвижимости на Мауи я использовал 100-процентное долговое финансирование. Хотя так получается не каждый раз, это наша цель. Мы хотим, чтобы живые деньги, которые приходится вносить, после завершения операции возвращались к нам, хотим иметь бесплатные активы, бесплатный денежный поток, налоговые льготы. Вот что мы называем «печатать деньги с бесконечной рентабельностью».

Бесконечная рентабельность

ВОПРОС

Что такое бесконечная рентабельность?

Краткий ответ

Это деньги, полученные из ничего.

Объяснение

Если у меня есть актив, в который я ничего не вложил, и я получаю 1 доллар, рентабельность нулевых вложений равна бесконечности. Это деньги, полученные из ничего. И таким бесплатным становится каждый актив, как только вам удается вернуть вложенные и него средства.

Я приведу пример, сознательно упрощая ситуацию. Предположим, недвижимость стоит 100 тысяч долларов, и я вношу первый взнос наличными в размере 20 тысяч долларов. Если я буду ежемесячно получать 200 долларов чистого дохода (после вычета всех расходов, в том числе платежей по кредиту), рентабельность моих инвестиций (20 тысяч долларов) составит 1 процент в месяц. В пересчете на год это составляет 12 процентов, или 2400 долларов.

Рентабельность инвестиций равна чистому доходу, деленному на первый взнос.

 

Чистый доход (в месяц) $200	=1% в месяц, или 12% в год
Первый взнос $20 000

 

Наша инвестиционная стратегия состоит в том, чтобы получить назад первый взнос в размере 20 тысяч долларов, но при этом продолжать получать 200 долларов в месяц. Как только 20 тысяч долларов возвращаются назад, рентабельность становится бесконечной.

Именно такой инвестиционный сценарий я хотел осуществить, когда искал недвижимость для покупки в 1973 году. Именно этот сценарий агенты по недвижимости называли невозможным. И сегодня мы продолжаем стремиться к невозможному.

Большинство людей сочтут доходность в размере 1 процента, или 200 долларов в месяц, чем-то не слишком интересным. Однако, если у вас 100 таких источников небольшого дохода, в сумме набегает уже 20 тысяч долларов в месяц. А если источников дохода тысяча, это уже 200 тысяч долларов в месяц. Это гораздо больше, чем зарабатывают большинство врачей и юристов.

Делая первые шаги в инвестировании, Ким поставила перед собой цель приобрести 20 объектов недвижимости за 10 лет и сделать их источниками денежного потока. Она осуществила задуманное за 18 месяцев, потому что в экономике дела были очень плохи. Сегодня они не лучше.

Купив 20 объектов, Ким продала их и воспользовалась возможностью отсрочки уплаты налога с прироста капитала. На вырученные деньги она купила два многоквартирных дома: один на 29 квартир, а другой на 18. Сегодня ей принадлежат уже более 3 тысяч квартир, коммерческие здания и роскошный отель с пятью полями для гольфа — и все это приносит положительный денежный поток бесконечной рентабельности даже в периоды экономического спада. Ее теперешняя цель — приобретать не менее 500 объектов недвижимости в год, используя ту самую формулу, в существование которой отказываются верить профессионально занимающиеся недвижимостью брокеры. Сказываются различия в финансовом образовании между квадрантом С и квадрантом И. Ирония ситуации заключается в том, что агенты по недвижимости платят со своих заработков полновесные налоги, а инвесторы пользуются налоговыми льготами.

О большинстве своих инвестиций мы можем сказать, что наших собственных денег в этой недвижимости нет. Но, даже если в какие-то объекты нам приходится вкладывать свои деньги, со временем мы всегда получаем их обратно. Как правило, это занимает от одного года до пяти лет.

Вернув свои деньги, мы сразу же направляем их на покупку новых активов. Чем быстрее это удается делать, тем выше так называемая скорость обращения денег. О скорости обращения денег я подробно писал в Книге «Богатый инвестор — быстрый инвестор», опубликованной в 2004 году. С тех пор наша формула не изменилась, но скорость обращения денег с ухудшением ситуации в экономике только возросла. Поэтому, если бы вы последовали рекомендациям, данным в той книге, до наступления кризиса, к настоящему времени ваши деньги уже вернулись бы к вам.

Кен Макэлрой делится своим опытом использования заемного капитала

Вы когда-нибудь задумывались о том, почему счет в банке вам открывают совершенно бесплатно? Банки нуждаются в ваших вкладах, чтобы потом ссудить ваши деньги кому-то другому. Банки не могут зарабатывать, пока вы не принесете им свои деньги. И у вас есть два варианта на выбор: использовать банковские займы, чтобы разбогатеть самому, или использовать банковские займы, чтобы дать разбогатеть другим.

Настоящее богатство можно создать только в долг. Но имейте в виду, что есть долги хорошие и есть долги плохие.

Если вы берете деньги в долг и тратите их на то, что растет в цене, — это долг хороший. Если же вы тратите их на то, что обесценивается, — это долг плохой. Хорошие долги увеличивают ваше благосостояние. Плохих долгов лучше вообще избегать.

Заемные средства — это рычаг. Все, к чему вы их применяете, увеличивается — как хорошее, так и плохое. Если вы покупаете в кредит пассив, такой как машина, которая со временем совершенно обесценится, то тем самым увеличиваете свои расходы. Плохие долги становятся пассивами, вынимающими деньги из ваших карманов.

В то же время использование кредитного рычага может принести вам много радости и пользы, если вы покупаете активы.

Моя компания использует долги и кредитные рычаги, чтобы приносить инвесторам бо