Порядок предоставления земельных участков для строительства.

Предоставление земельных участков для строительства объектов регламнтируется земельным кодексом (ст.30).

Предоставление земельных участков из государственных и муниципальных нужд осуществляется 2-мя путями:

1) Без предварительного согласования мест размещенияобъектов;

2) С предварительным согласованием мест размещения.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования.

Осуществляется на торгах и конкурсах.Такие участки предоставляются исключительно в аренду.

Порядок работ при предоставлении земельных участков без согласования:

1)Проведение работ по формированию земельного участка:

- подготовка границ земельного участка и установление их на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

-определение текущих условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и определения платы за это подключение;

-принятие решения о проведении торгов;

-публикация сообщения о проведении торгов.

2)Государственный кадастровый учет земельных участков;

3)Проведение торгов по продаже земельных участков или продаже прав на заключение договора аренды.

Предоставление земельных участков с предворительным согласованием:

В этом случае земельные участки предоставляются в собственность.

Порядок прелоставления:

1) Выбор земельного участка под строительство;

2) проведение работ по формированию земельных участков;

3)Государственный кадастровый учет земельных участков;

4)Принятиие решения о предоставлении земельного участка.

Передача земельных участков для строительства в собственность или аренду осуществляется до начала разработки проектной документации. При этом на момент передачи каждый земельный участок должен иметь подготовительный и градостроительный план земельного участка, который содержит следующие сведения:

-границы земельного участка;

- границы зон действия серветута;

-минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений и сооружений, за пределами которых запрещено всякое строительство;

- информация о градостроительном регламенте (виды разрешенного использования земельного участка);

- требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства;

-информация о расположенных на земельном участке объектов капитального строительства и объектов культурного наследия;

-информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

-информация о возможности разделения этого участка на несколько земельных участков.

 

 

№39

ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ, ПРИНЦИПЫ

ПРОЕКТИРОВАНИЯ.

Главная цель проектирования – это создание модели в виде формул, описания, чертежей, графиков и уменьшенной копии объекта.

Все цели проетирования делят на следующие группы:

1 )Экономические - получение прибыли, развитие муниципального образованияили района, накопление бюджета;

2 )Технические – использование современных материалов, техники, технологий, конструкций;

3) Социальные - решение вопросовсоздания рабочих мест, обеспечения населения услугами и продукцией строительства, создание инфраструктуры и социально-значимых объектов;

4) Коммерческие – привлечение инвестиций, активизация работы финансовых институтов.

Постоянные цели будут достигаться за счет решений ряда задач. Решение этих задач должно осуществляться с учетом нормативно-правовой и технической базой.Проектирование представляет поэтапное решение задач путем нахождения оптимального варианта решения соотвествующего целям.

Задачами строительного проектирования являются обеспечение экономической эффективности проектирования, в каждом разделе проекта на всех этапах его разработки, а также строительства объекта и его эксплуатации.

Строительное проектирование должно соответствовать определенным принципам:

1) Вариантность проектирования – разработка нескольких вариантов решений поставленной задачи, затем оценка и выбор оптимального варианта;

2) Комплексность проектирования- управление большим кол-ом участников проектирования за счет создания организационной структуры и наличия функциональной связи между участниками проектирования.

3) Автоматизация проектирования- учитывает возможность и необходимость использования экономических методов для расчета;

4) Прменение единой нормативной базы.

При разработке проектно-сметной документации используют нормы и нормативы, объединенные в следующие группы:

-Нормы технологического проектирования- определяют технологию про-ва состав оборудования, производительность оборудования, потребность в ресурсах.

-СниПы- включают в себя нормы на строительные материалы, изделия и конструкции, нормы строиетльного проектирования, нормы на организацию и технологию строительного производства, сметные нормативы.

-Экономические нормативы - необходимы для экономического обоснования капитальных вожений при выборе решений.

(Включают в себя: нормативы эффективности капитальных вложений; нормативы удельной эффективности капитальных вложений;

нормативы физическских показателей (выработка, производственный расход материалов, технических, энергетических и других ресурсов); нормативы сроков строиетльства и окупаемости проектов и другие экономические показатели)

-Экономические нормативы. При проектировании используют природоохранные нормативы и парвила. Экологические нормативы являются базой для определения степени воздействия объекта на окружающую среду.

 

 

№40

ПОРЯДОК ПРОЕКТИРОВАНИЯ.

Все проектно-работы проходят следующие характерные этапы:

1)проблемные изыскания;

2)разработка бизнес-плана;

3)разработка ТЭО инвестиций;

4)выбор и утверждение площадки строительства;

5) разработка и выдача заданий на проектирование;

6)инженерные изыскания;

7)проектирование.

Проблемные изыскания.

проводятся только при проектировании крупных и сложных объектов и направлены на получение исходных данных для разработки бизнес-плана и ТЭО инвестиций.

Разработка бизнес-плана.

Разработке бизнес-плана предществует разработка обоснования инвестиций.

Разработка обоснований инвестиций выполняется в соответствии с рекомендациями СНиП 11-101-95»Порядок разработки согласования, утверждения и состав обоснования инвестиций на строительство предприятий, зданий и соружений. Это предпроектный документ, который подлежит обязательной государственной экспертизе и утверждается в установленном порядке.

В составе обоснований инвестиций составляютяс следующие разделы:

1) Исходные данные (цели инвестирования, характеристика объекта, анализируются имеющиеся материалы инженерных и экономических изысканий и приводятся сведения о необходимых ресурсах.

2)Мощность предприятия и номенклатура продукции (при проектировании промышленных предприятий);

3) Основные технологические решения;

4) Обеспечение предприятия ресурсами;

5)Месторазмещение предприятия;

6) Основные строительные решения;

7)Оценка воздействия на окружающую среду;

8)Кадры и социальное развитие;

9) Эффективность инвестиций (производится расчет показателей эффективности проекта)

10)Выводы и предложения.

Бизнес – план разрабатывается с целью привлечения инвесторов для реализации проекта и обоснования сроков возврата заемных средств.

Состав бизнес-плана.

-титульный лист;

-меморандум конфеденциальности;

-резюме (док-ва выгодности проекта и его реклама);

-анализ рынка сбыта - маркетинговый анализ;

-существо предполагаемого проекта - включает описание продукции или услуг, их преимущества и аргументы успеха проекта;

-производственный план – технология производства работ, потребность в оборудовании, сырье, материалах, условия поставки и цена.

-план маркетинга – анализ конечных потребителей, характер спроса, особенности сегмента рынка сбыта, стратегии конкуренций;

-организационный план – данные о форме собственности предприятия и организационно-правовой форме;

-финансовый план – план доходов и расходов, плна денежных поступлений и выплат за период реализации проекта.

ТЭО инвестиций

Разрабатывается на основании утвержденного обоснования инвестиций и бизнес-плана.

В задании на разработку ТЭО приводятся требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, требованиям по охране окружающей среды, приводятся также особые условия стр-ва и технико-экономические показатели.

При разработке ТЭО рассматривается несколько вариантов проекта. По каждому варианту по укрупненным показателям выбирают наиболее эффективный план.

ТЭ показатели:

-общие;

-частные.

Общие:

1) Производственная мощность предприятия;

2) Капитальные вложения (общая стоимость строительства, в том числе сметная стоимость СМР);

3)Удельные капитальные вложения;

4)Сметная стоимость строительства на 1м³ строительного объема здания, на 1м² общей площади.

5) Затраты труда на возведение объекта;

6)Продолжительность строительства;

7)Годовой выпуск продукции;

8)Себестоимость продукции;

9)Годовая прибыль;

10)Рентабельность производства.

Частные показатели проектных решений:

1)Площадь территории;

2)Площадь застройки;

3)Кол-во зданий;

4)Площадь дорожной сети;

5)Протяженность инженерных коммуникаций;

6)Коэффициент использования территории;

7)Площадь территории на 1 жителя.

На основании ТЭО и бизнес – плана выдвигается решение на предоставление площадки для строительства. Наличие ТЭО и акта выбора площадки позволяет перейти к следующему этапу разработки проекта, т.е. выбор и утверждение площадки под строительство (см вопрос №.37).

Разработка и выдача заданий на проектирование – Превоначальный этап проектных работ. Техническое задание на проектирование выдает заказчик. Заказчик либо самотоятельно оформляет задание, либо для этих целей привлекает инжинирингове компании. ТЗ – составная часть любого контракта на проектно-изыскательские работы. ТЗ содержит сведения об основных технических процессах; об источниках снабжения сырьем, водой, топливом, газом и электороэнергией.

Инженерные изыскания.

Цель- получение данных для приятия технически правильного и экономически обоснованного проектного решения строительства и эксплуатация объекта.

Все инженерные изыскания делятся на технические и экономические.

Экономические изыскания проводятся на стадии ТЭО.

В комплекс технических изысканий входят топографические и геодезические работы, гидрогеологические и геологеские изыскания, сбор данных, необходимых для разработки проекта строительства.

Проектирование.

Может осуществляться как в 2 стадии (1.Технический проект;2.Рабочие чертежи), так и в одну стадию (Технорабочий проект).

В 2 стадии проектируются сложные промышленные объекты, жилищно-гражданские объекты и сооружения в городах, неимеющих генеральных планов. Остальные объекты проектируются в одну стадию.

Технорабочий проект включает в себя следующие разделы:

- Общая пояснительная записка;

-Генеральный план и транспорт;

-Управление производством и предприятием;

-Технические решения;

-Архитектурно-строительные решения;

-Инженерное оборудование, сети и системы;

-Организационная структура;

-Охрана окружающей среды;

-Инженерно- технические мероприятия;

-Сметная документация;

-Эффективность инвестиций.

Технический проект в самом начале экпертизы, для этого заказчик может объявить тендер для проведения экспертизы. В процессе экспертизы проверяется соответствие разработанного проекта выданнного техническому заданию. В ходе экспертизы анализируется уровень прогрессивности и новизна проектных решений. После завершения экспертизы проектное заключение передается проектировщику. Проектировщик изучает замечания экспертов, совместно с заказчиком принимает решения о даработке проекта и внесения в него изменений. После утверждения проекта заказчик принимает решение о проведение торгов на строительство.

В соответствии с действующими рекомендациями, рабочая документация на строительство разрабатывается подрядчиком или по решению обеих сторон на основании условий договора подряда – третье лицо.

При составлении рабочих чертежей на строительство запрещается принимать решения, ухудщающие технико-экономические качества проекта. Рабочие чертежи не подлежат согласованию, экспетизе и утверждению.

На стадии рабочего проектирования подрядная организация разрабатывает проект организации работ, в котором уточняются методы производства работ и определяются ресурсы, необходимые для возведения объекта.

В составе проекта производства работ разрабатывается стройгенплан.

Рабочая документация включает в себя локальные сметы, ведомость объемов работ и потребность в материалах.

 

 

№42