Приобретение права собственности на основании сделки по отчуждению имущества

 

Условия и правомерность сделки. Момент перехода права собственности на движимые вещи по договору. Формы традиции (передачи вещи). Момент перехода права собственности на движимые вещи по односторонним сделкам. Момент перехода права собственности на недвижимость, приобретенную по сделке. Приобретение права собственности на недвижимость членом потребительского кооператива.

 

1. Сделка по отчуждению имущества - это, как правило, договор (купли-продажи, мены, дарения и др.), по которому имущество, имеющее собственника, переходит от отчуждателя к приобретателю.

Договор по отчуждению имущества является основанием перехода права собственности.

Право собственности у приобретателя по договору возникает только в том случае, если договор-сделка является действительным (то есть существует законное основание приобретения права собственности). Но одного только заключенного договора еще недостаточно для перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю - необходимы, кроме того, специальные юридические факты (распорядительные действия отчуждателя или акт государственной регистрации).

2. Момент перехода права собственности на движимые вещи по договору (ст. 223, 224 ГК РФ).

Российский законодатель в качестве общего правила придерживается системы традиции (traditio (лат.) - передача). Таким образом, если иное не установлено законом или договором, право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи. При этом момент возникновения права собственности в результате передачи вещи может не совпадать с моментом поступления вещи во владение собственника.

Под передачей понимается несколько следующих разновидностей распорядительных действий отчуждателя.

Во-первых, прежде всего, передача - это вручение вещи приобретателю. В результате вручения к приобретателю переходит фактическое владение вещью. Таким образом, момент возникновения права собственности на вещь и перехода владения вещью для приобретателя совпадают.

Во-вторых, передачей признается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача вещи в организацию связи для пересылки приобретателю (но только если по договору вещь отчуждена без обязательства доставки). Право собственности у приобретателя возникает в момент сдачи вещи перевозчику или в организацию связи, но во владение ему вещь поступит позднее, когда перевозчик или организация связи выполнит свои обязательства по доставке вещи. Если же по условиям договора вещь отчуждена с обязательством доставки, то передачей вещи будет считаться ее вручение приобретателю перевозчиком или организацией связи.

В-третьих, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Связь права собственности с владением становится еще призрачнее: получение вещи в обладание может вообще не входить в намерения приобретателя. Приобретатель может распорядиться вещью (перенести право собственности на нее), передав товарораспорядительный документ на нее новому приобретателю.

В-четвертых, символическая передача (например, вручение ключей от автомобиля) либо передача правоустанавливающих документов (например, кассового чека, подтверждающего покупку телевизора). Напрямую законодатель предусматривает эту разновидность передачи только для случаев приобретения права собственности по договору дарения (ч. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Очевидно, для других договорных моделей символическая передача либо передача правоустанавливающих документов также может быть предусмотрена как момент перехода права собственности, но только в том случае, если стороны прямо оговорили это в договоре.

В-пятых, фиктивная передача. В римском праве это именовалось traditio brevi manu (лат.) - "передача короткой рукой". Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В каких случаях право собственности у приобретателя по договору возникает не с момента передачи вещи? Анализ законодательства показывает, что право собственности может оставаться на некоторое время у отчуждателя вещи, несмотря на ее передачу приобретателю (см., напр., ст. 491 ГК РФ). В то же время в современном российском праве не предусмотрена так называемая система соглашения (другое название - "консенсуальная система"), при которой приобретатель вещи становится ее собственником не с момента передачи, а с момента заключения договора. Таким образом, надо признать, что право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи (какова бы ни была разновидность этой передачи) или позднее передачи, но ни в коем случае не до передачи.

В связи с тем, что передача вещи и момент возникновения права собственности на нее могут не совпадать, особую важность приобретает момент, когда на приобретателя переходят риски собственника. В соответствии с общим правилом ст. 211 ГК, "риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором".

Примером установленного законом исключения из общего правила служат нормы ст. 459 ГК: по наиболее распространенному основанию перехода права собственности - по договору купли-продажи - риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя (приобретателя) с момента, когда продавец (отчуждатель) считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (если иное не установлено договором).

3. Момент перехода права собственности на движимые вещи по односторонним сделкам.

Иногда у отчуждателя возникает обязанность передать вещь в собственность приобретателю на основании односторонней сделки (например, выдача организатором лотереи вещи лицу, предъявившему выигрышный билет). Законодатель специально не определяет момент, когда у приобретателя вещи возникает право собственности в таких случаях, но нет сомнения, что по аналогии должны применяться правила, определяющие этот момент в договорных отношениях.

4. Момент перехода права собственности на недвижимость, приобретенную по сделке.

В соответствии с правилом ч. 1 п. 2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации; иное может быть установлено законом, но не договором.

Для недвижимости государственная регистрация перехода права собственности означает регистрацию в ЕГРП. В то же время законодательство предусматривает и передачу отчуждателем недвижимого имущества приобретателю (см., напр., ст. 556 ГК). По своей сути передача недвижимости является символической, а фактически означает, например, вселение приобретателя в отчуждаемую квартиру. Каково значение акта передачи для недвижимости? На момент перехода права собственности передача не влияет.

Однако на практике иногда возникает ситуация с "двойной продажей", когда собственник заключает два договора отчуждения недвижимости с разными приобретателями, при этом один из приобретателей получает недвижимость в фактическое владение, а другой регистрирует на нее свое право собственности. Возникает ситуация, когда фактический владелец не является собственником, но имущество находится у него на законном основании и не может быть у него отобрано (В.В. Витрянский). Соответственно, у невладеющего приобретателя, зарегистрировавшего свое право собственности на недвижимость, существует только "голое право". Но и фактический владелец лишен возможности оспорить зарегистрированное право собственности другого приобретателя.

Такая ситуация явно ненормальна и вызвана тем, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество вообще не должна предусматривать такого юридического факта возникновения права собственности, как передача владения (Е.Ю. Петров). Пока что судебная практика предлагает только один выход из сложившейся ситуации: если приобретатель, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимость, предъявляет к приобретателю, получившему владение недвижимостью по договору, иск об истребовании имущества, и в удовлетворении иска будет отказано в связи с тем, что фактический владелец является добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК), то такое решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к приобретателю-владельцу. (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

5. Приобретение права собственности на недвижимость членом потребительского кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

В исключение из общего правила, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива приобретает право собственности на недвижимость (квартиру, дачу, гараж, иное помещение), предоставленную ему кооперативом, с момента полного внесения своего паевого взноса за эту недвижимость. Таким образом, речь идет о ситуации, когда право собственности от кооператива переходит к члену кооператива - фактическому владельцу (следовательно, передачи недвижимости не требуется).

До момента возникновения права собственности на недвижимость по данному основанию объектом гражданского оборота являются паенакопления - для лиц, имеющих право на паенакопления (например, для наследников), действуют те же правила приобретения права собственности на недвижимость, что и для членов кооператива.

Каково значение государственной регистрации права собственности в случае, когда закон устанавливает, что права на недвижимость возникают не с момента этой регистрации? Считается, что государственная регистрация права собственности в этом случае носит не правоустанавливающий, а только правоподтверждающий характер. Но необходимо учитывать, что собственник недвижимости, не зарегистрировавший свое право собственности, лишен возможности совершать сделки со своей недвижимостью. Соответственно, такой собственник несет риск того, что лицо, зарегистрированное в ЕГРП, будет в глазах добросовестных приобретателей лицом, управомоченным на распоряжение недвижимостью.