Порядок укладення, зміст та форма договору оренди державного та комунального майна

IV. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька етапів: а) подання претендентами та укладення договору орендодавцеві заяви, проекту договору оренди та комплекту необхідних документів, згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного манна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 p. № 45S; б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за погодженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рішення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені закон підстави; в) організації та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установленні! термін заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди).

IV. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону "Про оренду державного та комунального майна" є.

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. № 961;

термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;

орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві, незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визначається відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786;

порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на відновлення орендованих основних фондів;

відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його виші; орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;

V. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України

"Про оренду державного та комунального майна":

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

банкрутство орендаря;

загибель об'єкта оренди;

розірвання договору за погодженням сторін;

дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності передбачених законом підстав) відповідно до рішення суду;

Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК).

Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно з ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону "Про приватизацію державного майна", який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації); приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбаченому цим законом (ст. 17) - шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).

Договір лізингу також спрямований на забезпечення користування чужим майном за відповідну плату, проте за можливої наявності при застосуванні фінансового лізингу ще її ознак договору купівлі-продажу (поставки), технічного обслуговування лізингового майна.

Регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання договору лізингу, здійснюється за допомогою відповідних положень ГК України (ст. 292 "Лізинг у сфері господарювання"), ЦК України (статті 806-809), Закон України від 16 грудня 1997 р. (в редакції Закону від 11.12.2003) "Про фінансовий лізинг", Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств"; відомчих нормативно-правових актів, зокрема; Примірного договору фінансового лізингу та Примірного інноваційного договору, який передбачає застосування фінансового лізингу (затв. наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59).

Договір оренди – це такий договір на користування чужим майном, відповідно до якого одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК) і

Характерні ознаки

А. Нормативно-правове регулювання:

I. Кодекси: Господарського кодексу України (параграф 5 "Оренда та лізинг" глави ЗО); Цивільного кодексу України (глава 58 "Найм (оренда)*);

II. Закон під 10.04.1992 р. (в ред. від 14.03.1995 р.). "Про оренду державного та комунального майна"

Б) Об'єктом оренди можуть бути: (1) цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завершений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними _комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства; (2) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); (3) інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання

В) Сторони договору оренди:

Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК): має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди; зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню; здійснювати поточний ремонт орендованого майна (якщо інше не передбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна — у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

Орендодавець: має права: на отримання орендних платежів, поверненім майна у разі припинення чи розірвання договору оренди, відшкодування збитків за рахунок орендаря у разі втрати, псування чи знищений об'єкта оренди з вини орендаря; зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендарю у встановлений договором строк та у належному стані; здійснювати капітальний ремонт переданого п оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди)

Г) Умови договору оренди: істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу

Д) Припинення та розірвання договору оренди:

1) договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

2) договір оренди може бути розірваний: за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (статті 783*784), відповідно до ст. 188 ГК України (загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів).

Е) Дострокове розірвання договору на вимогу: (І) наймодавця можливе у випадках, якщо наймач: користується річчю (майном) всупереч договору або призначенню майна; без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна); не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо такий обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК України); (II) наймача - у разі, якщо наймодавець: передав у користування річ (майно), якість якого не відповідає умовам договору або призначенню речі (майна); не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (майна) - ст. 784 ЦК України