Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595

7. Посвідчення договору довічного утримання (догляду)

7.1. Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусом за усним зверненням заінтересованих у вчиненні цієї нотаріальної дії осіб: відчужувача та набувача.

7.2. Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.

7.4. У разі коли предметом договору довічного утримання (догляду) є майно, що належить подружжю на праві спільної сумісної власності, такий договір укладається за наявності згоди обох з подружжя.

7.5. При посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

7.6. У тексті договору довічного утримання (догляду) обов'язково зазначається, що набувач майна зобов'язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення відчужувача, яка встановлюється за згодою сторін.

7.7. У разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який (яка) йому переданий(а) за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.

7.8. У разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 Цивільного кодексу України. Факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть.

7.9. У разі ліквідації юридичної особи - набувача за умови відсутності у неї правонаступників нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України та письмової заяви відчужувача припиняє дію договору довічного утримання (догляду).

7.10. Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлюючий документ на майно або його дублікат, який міститься у матеріалах нотаріальної справи. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлюючий документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.

7.11. На всіх примірниках договору нотаріус робить відповідний напис про припинення дії договору з посиланням на статтю 758 Цивільного кодексу України.

7.12. Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передано відчужувачем.

7.13. Розірвання договору довічного утримання за згодою сторін, у тому числі внесення змін до договору, 7.14. На підставі договору про розірвання договору довічного утримання (догляду) або внесення до нього змін щодо заміни речі, яка була передана за договором, на іншу річ, переходу прав та обов'язків за цим договором до спадкоємців (правонаступників) набувача майна нотаріус уносить відповідні зміни до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Слід зазначити, що в разі відчуження за договором довічного утримання житлового будинку, нотаріусами в обов’язковому порядку роз’яснюються стаття 120 Земельного кодексу України та стаття 377 Цивільного кодексу України, за якою передбачено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруди переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Договір довічного утримання, за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК державної реєстрації правочинів

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 5 вересня 2012 р. № 824 окреслений порядок втратить чинність з 1 січня2013 р

У випадку недодержання встановленої форми укладення договору довічного утримання (догляду) він вважається недійсним.

Момент виникнення прав та обов’язків між сторонами, передбачених договором утримання (догляду), настає з нотаріального посвідчення договору. У цей момент також виникає i право власності у набувача щодо майна, яке йому передасться за договором, окрім нерухомого майна, виникнення права власності щодо якого чинне законодавство пов’язує з державною реєстрацією правочину (ст. 334 ЦК). право власності на майно, яке підлягає державній реєстрації, повинно бути зареєстровано у відповідних державних органах, про що у договорі здійснюється відповідний запис.

 

 

предметом договору.

Істотні умови та особливості договору довічного утримання

У тексті договору довічного утримання (догляду) обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.

У разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.

Щодо місця виконання договору довічного утримання слід зазначити, що згідно статті 532 Кодексу місце виконання зобов’язання встановлюється у договорі, якщо ж місце виконання зобов’язання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов’язаннями про передавання нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна.

Відповідно до статті 754 Кодексу набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину.

У тексті договору доцільно передбачати обов’язок набувача у разі смерті відчужувача поховати його. Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім`ї набувача або іншій особі за їх згодою. Відмова відчужувача у наданні такої згоди може бути оскаржена до суду.

Договір довічного утримання припиняється у разі смерті відчужувача (за винятком обов’язку набувача поховати відчужувача).

У разі смерті набувача його права та обов’язки переходять до його спадкоємців. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передано відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір припиняється.

Проблеми виконання договору довічного утримання (догляду)

В основному, переважають два варіанти зловживань відчужувачами своїми правами. Часто трапляється так, що відчужувач, через особисті конфлікти, відмовляється приймати належне виконання, запропоноване набувачем, аргументуючи це його низькою якістю, хоча, як правило, достатніх підстав для цього нема. Прострочення відчужувача матиме місце також і у разі, якщо він змінив своє місцепроживання і не повідомив про це набувача, внаслідок чого останній не міг виконувати свої обов’язки. За таких обставин виникає питання: чи нестиме набувач відповідальність, якщо він не міг належним чином виконувати свої обов’язки у зв’язку з простроченням відчужувача. Згідно частини другої статті 613 Кодексу, якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов’язок, виконання зобов’язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Це означає, що набувач може не надавати утримання та (або) догляд протягом строку, коли відчужувач відмовляється приймати належне виконання зобов’язання, запропоноване набувачем. При цьому останній не буде нести цивільно - правову відповідальність, якщо він доведе, що пропонував належне виконання, оскільки закон дає відстрочку на період, протягом якого відчужувач відмовлявся приймати таке виконання. Виконання зобов’язання може бути відстрочене і у випадку, коли відчужувач, не повідомивши набувача, змінив своє місцеперебування, внаслідок чого набувач не міг виконувати свої обов’язки. В цьому разі відстрочка діє доти, доки набувач не довідався про нове місцезнаходження відчужувача. Слід зазначити, що такі відстрочення, враховуючи те, що договір довічного утримання (догляду) укладається на строк життя відчужувача, мають, найімовірніше, характер призупинення виконання набувачем його обов’язків.

Іноді, коли відчужувач з певних причин виїжджає на постійне місце проживання до іншого населеного пункту, набувач не може надавати утримання та (або) догляд в передбаченому договором обсязі, і, як правило, через деякий час відчужувач подає позов про розірвання договору довічного утримання (догляду), через те, що він не виконується належним чином. Виникає питання, як у цьому разі вчинити набувачеві? Тому необхідно звернути особливу увагу на одну із істотних умов договору – місце його виконання, яку ми розглядали вже в істотних умовах укладення договору.

По-перше, набувач може вимагати припинення договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з неможливістю його виконання (стаття 607 Кодексу) і відшкодування витрат, понесених на утримання та (або) догляд.

По-друге, набувач може вимагати в судовому порядку зміни договору довічного утримання (догляду) за статтею 652 Кодексу, згідно якої у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

а) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

б) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

в) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

г) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Згідно з вищезгаданою статтею зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Безумовно, переїзд відчужувача на постійне місце проживання до іншого населеного пункту є істотною зміною обставин, тому, як правило, при укладенні договору набувач не може передбачити такої зміни і не може усунути її причини. Безперечно, виконання договору довічного утримання (догляду) у випадку, коли відчужувач переїжджає на нове місце проживання, порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б набувача того, на що він розраховував при укладенні договору; крім цього ризик зміни обставин не несе набувач. Отже, за цих умов є всі підстави для того, щоб вимагати в судовому порядку зміни договору довічного утримання (догляду). В цьому випадку може мати місце зміна матеріального забезпечення на грошове в розмірі грошової оцінки матеріального забезпечення.

 

 

Відповідно до ст. 744 ЦК України об'єктами договору довічного утримання можуть бути: житловий будинок, квартира або їх части­на, інше нерухоме (земельна ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитловий будинок, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна, тощо).

або рухоме майно, що має значну цінність. Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна або приблизного переліку таких речей. Мож­на припустити, що таким рухомим майном можуть бути: транспортні засоби, антикварні речі, твори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перелічених предметів, обладнання, тощо. ЦК України, на відміну від ЦК УРСР 1964 р., значно розширив перелік об'єктів, що можуть відчужуватися за договором довічного утримання.

Оскільки договір довічного утримання спрямований на передачу майна у власність, то відповідно це майно має належати відчужува-чеві на праві власності.

Предметом договору може бути:

3. Інше нерухоме майно 4. Рухоме майно, що має значну цінність.

Істотними умовами договору довічного утримання (догляду) є:

1) найменування (назву), місце проживання сторін (місцезнаходження сторін), ідентифікаційний номер – для фізичних осіб та ідентифікаційний код за даними ЄДРПОУ – для юридичних осіб;

2) предмет договору довічного утримання (житловий будинок, квартира або її частина, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність);

3) відомості про документ, що підтверджує право власності на відчужуване за договором майно;

4) вартісна оцінка майна, що відчужується за договором. Оцінка вартості відчужуваного майна визначається за згодою сторін.

При встановленні оцінки вартості нерухомого майна, що є предметом договору, необхідно виходити з того, що вона не може бути меншою за інвентаризаційну оцінку такого майна, визначеною технічною документацією бюро технічної інвентаризації, відповідним органом державного земельного кадастру;

5) розмір (вартість) та форма надання утримання та (або) догляду, періодичність виконання обов’язків набувача. В договорі може бути вказано: коли саме, з якою періодичністю набувач повинен здійснювати надання допомоги на користь відчужувача майна;

6) строк чинності договору (термін дії договору довічного утримання (догляду);

7) місце виконання договору. Якщо ж місце виконання зобов’язання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов’язаннями про передавання нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна;

8) у разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати;

9) чiтко встановленi права та обов’язки сторiн та інші умови, встановлені за домовленістю сторін договору;

10) умови та підстави припинення чи зменшення обсягу обов’язків набувача перед відчужувачем; підстави та порядок розірвання договору довічного утримання (догляду),

11) момент виникнення права власності на майно, передане за договором;

12) відомості щодо забезпечення виконання договору (накладення заборони відчуження на майно).

 

При укладанні договору довічного утримання сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, обсяг, способи та форми. За загальним правилом має бути визначено вид і кількість харчування – скільки разів на добу, калорійність та окремі елементи. Оскільки даний договір передбачає можливість догляду, то сторони мають чітко визначити, в чому саме полягатиме догляд. Необхідно в договорі визначити умови, форми, способи догляду, їх періодичність, якість та зміст. Якщо у договорі визначено, що відчужувач потребує медичного обслуговування, то треба вказати, якого саме – загального чи спеціального, які ліки необхідні, їх кількість і приблизна вартість. Довічне утримання може надаватися у чітко визначеній грошовій сумі, черговість виплат грошових сум повинна бути визначена в договорі. Набувач може надати будь - яку необхідну допомогу, яка необхідна відчужувачу.
Однак, деякі види утримання чи матеріального забезпечення не можна чітко визначити заздалегідь при укладенні договору. У разі виникнення спору, він повинен вирішуватися, керуючись засадами розумності та справедливості, враховуючи стан відчужувача та необхідні витрати набувача.
Відповідно до законодавства, набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).
Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
Також до обов’язків набувача належить забезпечення відчужувача житлом. Тобто у випадку отримання набувачем у власність будинка (квартири) відчужувача, він повинен надати матеріальне забезпечення в натурі. У договорі повинно бути чітко визначено: яку кімнату буде надано віжчужувачеві, її розмір, місцезнаходження (поверх), опалення (температура в кімнаті), освітлення. Набувач зобов’язаний надати відчужувачу житло, не погіршуючи при цьому умов, передбачених договором довічного утримання.
Вартість договору довічного утримання може виражатися не тільки в грошовій сумі, а й у матеріальному забезпеченні в натурі. Матеріальне забезпечення, яке отримує відчужувач щомісячно, може визначатися в грошовій сумі, яка у свою чергу підлягає індексації у встановленому законі порядку.
На майно, відчужуване за договором довічного утримання, у набувача виникає право власності. Але дане право власності обмежене, оскільки набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти, передавати в заставу або у власність іншій особі на підставі іншого правочину.
Кредитори набувача не мають права звернути стягнення на майно набувача, передане за договором довічного утримання протягом життя відчужувача. Із правом власності на майно до набувача переходить і ризик випадкової загибелі речі. Випадкова загибель майна не звільняє останнього від обов’язків, покладених на нього договором.