Купля-продажа земельных участков

Ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует­ся принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со­держание данного договора. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.

Ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур­сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает­ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро­сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс­нить особенности сделки.

Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный до­говором, а также, если иное не пред­усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие­ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи (договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным уча стком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Эти же правила учитываются при договоре мены.

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.

Аренда (см. выше № 26)

Обмен земельного участка (мена)

Право обмена земельного участка было впервые установлено п.2 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: «Граждане и юридические лица имеют право … обменивать … земельный участок». Пункт 5 этого же указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Порядок обмена регулируется положениями II части ГК РФ обмен имущества, принадлежавшего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Содержание: реквизиты сторон, предмет договора, наличие и отсутствие споров по предмету договора, обременение земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора), ограничения в использовании предмета договора, обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

Дарение земельного участка

Право дарения имеют право собственники земли (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2). Также общие положения регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Все остальное как в мене.

Форма договора дарения земельного участка была разработана Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству.

Договор наследования земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

Ипотека (залог) земельных участков.

Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается ГК РФ, ЗК, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог возникает между залогодателем и залогодержателем. В договоре должны быть указаны: предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор о залоге должен быть подвержен государственной регистрации. Договор об ипотеке земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. Предметы договоры ипотеки:

1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.

2. Право аренды земельного участка

ФЗ «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования, на те что могут быть предметом ипотеки, Ст. 62 – это участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания, и на те что не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель. Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.