Плата за земельные участки и оценка.

2 формы платежей: 1) земельный налог 2) арендная плата.

 

Виды оценок: 1) нормативная цена 2) кадастровая стоимость 3) выкупная цена 4) рыночная стоимость.

Земельный налог.

 

Земельный налог является видом местного налога. Соответственно, он устанавливается ОМСУ, либо в городах Москва и СпБ- представительными органами данных городов.

 

Субъектами земельного налога являются собственники земельных участков, и лица, использующие земельные участки на праве ПНВ и ПБП. Особенность: если на земельном участке находится здание, сооружение, находящее в собственности нескольких лиц, то земельный налог взимается с каждого сособственника здания, сооружения в размере пропорционально доли его в праве собственности на здание, сооружение.

 

Объектом является земельный участок. Объектом налогообложения не является: 1) Земли, изъятые из оборота. 2) Земли лесного фонда. 3) Некоторые виды ограниченных в обороте земельных участков: а) занятые водными объектами, находящимися в государственной собственности б) предоставленные для нужд обороны и безопасности государства, для обеспечения таможенных нужд в) земельные участки, занятые объектами исторического наследия, историко-культурного наследия, объектами археологического наследия, объектами особо ценного культурного наследия, включенного в специальные списки

 

Ставка налога - размер налога за единицу налогообложения. Сами ставки устанавливаются н.а. ОМСУ или Москвы, СпБ.

 

НК предусматривает 2 максимальные ставки:

1) 0,3% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Она применяется за земли с\х производства, земельные участки для садоводства, животноводства, огородничества, личного подсобного хозяйства; занятые жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры Ж-К комплекса; земельные участки, предназначенные для жилищного строительства.

2) 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка- для всех остальных земельных участков.

При этом, возможно применение дифференцированной ставки земельного налога.

Кадастровая стоимость определяется на 01.01. текущего года и подлежит доведению до налогоплательщика. (до 01.03). Уведомление происходит через сайт налогового органа.

 

Льготы - предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками, предусмотренные законодательством о налогах и сборах. 2 формы льгот:

1) Полное освобождение от уплаты земельного налога: а) на неопределенный срок (учреждения УИ системы, религиозные организации, организации по дорогам общего пользования) б) на определенный срок (только резиденты особых экономических зон). Полное освобождение предоставляется исключительно ю\л и ИП.

2) Уменьшение налоговой базы путем установления необлагаемой суммы налога. Эта льгота предоставляется только ф\л. На сегодня- это 10 000р.

 

Порядок уплаты земельного налога определяется муниципальными образования или в городах Москва и СпБ: 1) ф\л налоговые органы рассчитывают сумму налога, подлежащую уплате 2) ю\л самостоятельно рассчитывают земельный налог и представляют декларацию.

Налоговым периодом является календарный год. Для ю\л предусмотрены авансовые платежи (они предоставляют отчеты по авансовым платежам). Для ф\л авансовые платежи не предусмотрены.

 

Существуют особенности в исчислении и уплате земельного налога за земельные участки, предоставленные в собственность для жилищного строительства после 01.01.2005 года. Здесь 2 подхода:

1) Если земельный участок предоставлен для жилищного строительства за исключением индивидуально-жилищного строительства, то земельный налог рассчитывается и взимается в 2-хкратном размере в течение 3-хлетнего срока проектирования строительства, вплоть до государственной регистрации права собственности на жилой дом. Здесь 2 варианта- либо объект строится, либо нет. Если право собственности на объект было зарегистрировано в течение 3 лет, то земельный налог, уплаченный сверх однократной ставки налога, признается излишне уплаченным и подлежит возмещению, возврату в общем порядке. Если в течение 3 лет не было зарегистрировано право собственности, то земельный налог взимается в 4-хкратном размере, вплоть до государственной регистрации права собственности на жилой дом.

2) Если земельный участок предоставлен для индивидуально-жилищного строительства. То здесь земельный налог взимается в 2-кратном размере в течение всего срока строительства и проектирования, превышающего 10-летний срок, вплоть до государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом. (если до 10 лет, то однократная ставка).

 

Арендная плата.

Она взимается только при наличии договора аренды. Выделяют 3 формы арендной платы:

1) Денежная

2) Натуральная

3) Комбинированная

 

Допускается изменение арендной платы, но не чаще 1 раза в год.

 

Случаи установления ставки арендных платежей:

1) В соответствии в законом «о введении в действие ЗК» устанавливаются арендные платежи, если договор аренды заключается в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

2) Если земельный участок предоставлен по решению о развитии застроенной территории, то размер арендной платы составляет размер земельного налога.

3) За земельные участки в границах особых экономических зон размер арендной платы определяется Постановлением Правительства о создании данной экономической зоны.

4) Если земельный участок предоставлен для жилищного строительства, кроме индивидуально-жилищного строительства, по истечении 3 лет с даты предоставления земельного участка, если право собственности на жилой дом не зарегистрировано, размер арендных платежей должен составлять не менее 2-хкратной ставки земельного налога за данный участок.

 

3 критерия являются определяющими на практике для установления ставок:

1) Арендатор. В ряде регионов предусмотрены повышенные ставки для иностранцев.

2) Целевое назначение земельного участка.

3) Градостроительная зона, в которой находится земельный участок. (местоположение, отдаленность, приближенность к центру, к общим дорогам, остановкам и т.д.).

 

Оценка земель.

Существует 4 вида оценок:

1) Нормативная цена - это показатель стоимости земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. (содержится в законе «о плате за землю»). Нормативная цена существует в РФ давно.

Нормативная цена определяется ежегодно ОИВ субъекта РФ. ОМСУ могут корректировать установленную цену, но в пределах 25%. В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% рыночной стоимости аналогичного земельного участка.

Нормативная цена применяется в случаях, прямо указанных в ФЗ. Сейчас это только 1 случай- в отношениях налогообложения. Если кадастровая стоимость не определена, то можно использовать для расчета земельного налога может использоваться нормативная цена.

2) Кадастровая стоимость - она определяется в результате государственной кадастровой оценки. В свою очередь государственная кадастровая оценка включает совокупность стадий: 1) Принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки. 2) Формирование перечня земельных участков, подлежащих оценке. 3) Определение исполнителя работ, и заключение с ним соглашения об оценке. 4) Проведение кадастровой оценки и составление отчета о кадастровой стоимости. 5) Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости. 6) Утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Это утверждение осуществляют ОИВ субъекта РФ по представлению органов РосРеестра. 7) Опубликование результатов об определении кадастровой стоимости. 8) Внесение информации о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости. Юридическое значение кадастровая стоимость приобретает только с даты внесение в государственный кадастр недвижимости.

Организация государственной кадастровой оценки возложена на РосРеестр и его территориальные органы. Определяют кадастровую стоимость оценщики.

Заказчиками выступают ОИВ субъектов РФ, и в случаях, предусмотренных законодательством субъекта РФ- ОМСУ.

Государственная кадастровая оценка проводится только в отношении земельных участков, включенных в государственный кадастр недвижимости.

 

Кадастровая оценка проводится не реже 1 раза в 5 лет. Ранее действующее законодательство предусматривало не чаще 1 раза в 3 года.

 

Для определения кадастровой стоимости производится оценочное зонирование территории, и по результатам составляется карта оценочных зон.

 

Если у земельного участка имеется рыночная стоимость, то кадастровая стоимость приравнивается к рыночной стоимости земельного участка.

 

Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены в суде, либо в специально создаваемой комиссии. В эту комиссию включается представитель саморегулируемой организации, представители ОИВ субъектов. Но основанием для оспаривания могут быть только 2 факта: 1) Недостоверность сведений о земельном участке 2) Наличие рыночной стоимости земельного участка на дату проведения кадастровой оценки.

3) Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добросовестно, располагают всей необходимой информацией, и на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Есть методические указания, и они распространяются на все земли, изъятые из оборота.

4) Выкупная цена - выкупная цена и порядок ее расчета устанавливаются федеральным законодательством.

В частности, при реквизиции, изъятии из Г и М нужд, приватизации земельных участков.