Определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.

Интегральными характеристиками сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) являются:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл) почв сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований);

- по технологическим свойствам - индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований);

- по местоположению - эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Определение балла бонитета почв осуществляется в следующей последовательности:

- установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

- расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

- расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.)

Балл бонитета i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (Бji) на их площади (Sji):

 

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КН32. 009000.000 ПЗ

Бi = ∑(Бij*Sij)/∑Sij (1)

 

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административного района (земельно-оценочного района, субъекта Российской Федерации) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административного района (земельно-оценочного района) на их площади.

Определение индекса технологических свойств. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

- рельефа;

- каменистости;

- контурности;

- удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

- высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретных сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий в границах административного района (земельно-оценочного района, субъекта Российской Федерации) определяется взвешиванием индексов технологических свойств сельскохозяйственных угодий в границах административного района (земельно-оценочного района) на их площади.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КН32. 009000.000 ПЗ

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности:

дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

определение по сельскохозяйственным угодьям в границах административных районов, землевладений (землепользований) на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода;

расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение расчетного рентного дохода. Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется по формуле:

 

Р_i = (В_i - З_i H₀) + ДельтаР_Ti + ДельтаР_mi, (2)

 

где P_i - дифференциальный рентный доход i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований), руб./га;

B_i - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-x cсельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований), руб./га

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КН32. 009000.000 ПЗ

З - затраты на использование i-х сельскохозяйственных угодий i в границах административных районов, землевладений (землепользований) при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте Российской Федерации (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Н₀ - минимально необходимый для воспроизводства нормативны

коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н = 1,07);

(B_i - З_i Н₀), ДельтаP_ti и ДельтаP _mi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований), руб./га.

 

 

Валовая продукция сельскохозяйственных угодий в границах

административных районов, землевладений (землепользований) (В_i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) пропорционально баллам бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по формуле:

Вi=(Bo/Бo)*Бi (3)

 

где В₀ - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б₀ и Б_i - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КН32. 009000.000 ПЗ

Затраты на использование i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (З_i) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

 

Зni=Зо*Дзу*(Бi/Бо) (4)

 

где З₀- базовые оценочные затраты на использование

сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет зу различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) (З₀) пропорционально индексу технологических свойств i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований):

 

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Итo) (5)

где И_Ti и И_T0 - индексы технологических свойств i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) и сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного

района);

Д_зт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С_i, руб./га):

 

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КН 32.009.00.1 ПЗ

ДельтаP_mi = (C₀ – С_i) * H₀; (6)

С₀ = Э_po * Т * Г₀; (7)

C_i = Э_pi * Т *Г_i, (8)

где Э_po и Э_pi - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-м сельскохозяйственным угодьям в границах административного района, землевладения (землепользования), км;

Г₀ и Г _i - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту Российской Федерации (земельно-оценочному району) и i-м сельскохозяйственным угодьям в границах административного района, землевладения (землепользования);

Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, в рублях.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

Величина абсолютного рентного дохода устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется, в целом по Российской Федерации в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в размере 1% от стоимости валовой продукции растениеводства.