Залоговые операции и ипотека.

На бытовом уровне залоговые операции достаточно известны в связи с деят-ью ломбардов. В условиях рын-ой эк-ки подобные операции являются обыденными и в отношении деят-ти пред-тий. В настоящее время все большее число ком. банков требуют залога при выдаче долгос-ных кредитов; в этом случае предметом залога чаще всего выступают акции предприятия.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, при к-ом кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залоговые операции регулируются законодательством.

Суб-ми зал-ых операций выступают залогодатель и кредитор. Залогодатель - лицо, которому предмет залога принадлежит на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, имущественные права, иное имущество. В качестве залога может выступать доля собственника в имуществе, при этом не требуется согласие остальных собственников. Залогодержатель имеет право проверять наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества. Порядок страхования заложенного имущества определяется договором.

Договор о залоге совершается в письменном виде по форме, установленной закон-вом по месту заключения договора; несоблюдение установленной формы договора делает его недействительным. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего гос. регистрации, должен быть зарегистрирован там, где зарегистрировано само имущество; при этом договор о залоге считается заключенным с момента регистрации.

Различают два вида залога:

а) заложенное имущество остается у залогодателя;

б) заложенное имущество передается во владение залогодержателю (заклад).

Выбор варианта может определяться типом заложенного имущества: например, ценные бумаги могут служить в качестве заклада, а действующее оборудование - не может. Первый вариант залога является более распространенным, поскольку позволяет залогодателю продолжать вести свою хозяйственную деят-ть и выполнить свои обязательства по договору.

Залог является рискованной операцией для залогодателя, тем не менее для многих предприятий он нередко является практически единственным способом получить долгосрочную ссуду в банке.

Залог предп-тия, строения, здания, сооружения, иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им, называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту вхождения объекта ипотеки. Ипотека предп-ия распространяется на все его имущество. По требованию залогодержателя предп-ие обязано представлять ему фин. отчетность. При неисполнении предп-ем обязательств залогодержатель вправе принять меры, предусмотренные договором, включая назначение своих представителей в органы управления предприятием и ограничение права распоряжаться имуществом и продукцией.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются: финансовые институты и организации; риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании; агентства по ипотечному кредитованию; страховые компании; фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования; учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные - постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко - годовая номинальная.

В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость. Для того чтобы расплатиться, покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.

Ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки (rollover mortgage, RM). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три - пять лет пересматривают уровень процентной ставки.

Схема ипотеки с переменной процентной ставкой (variable-rate mortgage, VRM). Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу.

Особый вид ипотеки предназначен для заклада домов пожилыми владельцами. Он назван ипотекой с обратным аннуитетом (reverse-annuity mortgage, RAM). Операция напоминает продажу имущества в рассрочку.

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.

Аренда как источник финансирования.

Гр. кодекс РФ определяет фин. аренду сл. образом: по договору фин. аренды (лизинга) лизингодатель обяз-ся приобрести в соб-ть указанное лизингополучателем имущ-во у опред-го им продавца и предост-ть лиз-получателю это имущ-во за плату во врем. владение и пользование для предприним-ких целей. Лиз-датель в этом случае не несет отв-ти за выбор предмета лизинга и продавца. Основополаг. Норм. актами, регулир. Лиз-е правоотношения на тер. РФ, в наст. вр. явл. ГК РФ и Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)".

Лизинг пред-т собой подвид арендных отношений, который харак-ся: а) лиз-получатель не приобретает права собственности на объект лизинга; б) риски и выгоды от пользования объектом лизинга лежат на лиз-получателе; в) оплата производится в рассрочку и (обычно) покрывает полную стоимость объекта лизинга и требуемую норму дох-ти лизингодателя.

Лизинг – харак-ся длит. сроком контракта и амортизацией всей или большей части ст-ти арендуемого имущ-ва. Фин. аренда представляет собой форму долгоср. кредитования инвестиц. проекта. По истеч-и срока действия договора лизинга лиз-получатель может вернуть предмет лизинга, продлить соглашение или заключить новое, а также купить предмет лизинга.

Преимущества лизинга

-Относительная гибкость как инструмента средне- и долгосрочного финан-ия:

Международная практика: Лизинг предполагает 100%-е финан-ние инвест-ного проекта и не треб. немедл. начала платежей. Аренд. платежи обычно нач-ся после поставки имущ-ва арендатору. Не требуется доп-го залога или прочих ограничений на деятельность лизингополучателя (ограничение на дальнейшие заимствования).Риск устаревания оборудования целиком ложится на арендодателя.

Российская специфика: Многие лиз. компании требуют от своих клиентов одну или несколько из следующих форм обеспечения: аванс (15%-30% от закуп. ст-ти лиз. имущ-ва), депозит или др. доп. обеспечение.

Мног. лиз. компании требуют поручительства третьих лиц, залог активов или доп. страхование.

- Относительно более дешевый вид финан-ния кап-ных затрат

Международная практика:

За счет эффекта масштаба или положения на рынке лизинговая компания может получить финан-ние по более низким ставкам либо предложить более выгодные фин. условия.

Эконом. эффект от использования налоговых льгот. Российская специфика:

Снижение базы по налогу на прибыль и налога на имущество.

Недостатки лизинга

- Относительная негибкость условий лизинга

Международная практика:

Обычно фиксированные ставки лизинга (проявляется при снижении рыночных ставок).Ограничения, которые лизингодатель может наложить на использование имущества.

Российская специфика: В практике иногда используются плавающие ставки и гибкие графики лизинговых платежей - в соответствии с особенностями денежного потока лизингополучателя.Иногда лизингодатель накладывает дополнительные ограничивающие условия (срок лизинга, нормы использования).

-Налоговые последствия

Международная практика: Налоговые льготы при лизинге могут быть меньше, чем аналогичные льготы при осуществлении капитальных затрат за счет собственных средств.

Российская специфика: Возможная задержка с возвратом НДС лизингодателем.

Виды лизинговых соглашений, классификация по признакам:

1. Объект: движимое имущ-во, недвиж. Имущ-во; 2. Срок: долгоср., среднеср., краткоср.; 3.Условия начисления амортизации: с полной (ускоренной) амортизацией, с неполной амортизацией; 4. Сфера рынка: внутр., междунар-й, транзитный; 5. Тип лиз. платежей: денежный, компенсационный, смешанный.

Лизинг явл-ся важным ист-м средне- и долгоср. финан-ния пред-й во многих странах, незав-мо от их размеров или уровня развития. В странах с развитой эк-кой лизинг явл-ся решением проблемы приобр-я осн. средств, кот. эконом. эф-но для всех уч-в лиз. сделки. Это имеет особое значение для обеспечения финан-ния малых и средних, а также открывающихся предприятий.

Можно выделить неск-ко основных причин обращения к услугам лизинговых компаний в РФ: большая гибкость лизинга; менее жесткие требования по дополнительному обеспечению и гарантиям; более продолжительные сроки финансирования; меньшее количество бюрократических барьеров; налоговые преимущества; большая поддержка со стороны поставщиков.

Наиб. значимой причиной, яв-ся недоступность банковских кредитов для многих лиз-лучателей. Это подчеркивает одно важное качество лизинга: во многих случаях лизинг является альтернативным ист-м финан-ния, не конкурируя напрямую с банковским кредитованием.